3 klick till 12.7 % avkastning

Fastigheter får dunk, vilket betyder att fastighetsinvesteringsfonder (REITs) är ett fynd igen.

Till sist! REIT-avkastningen är tillbaka till där de borde vara—(jord)ägande över vanilj S&P 500!

Vi kontrarister kan naturligtvis göra det ännu bättre än de populära Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Även om 3.5 % inte är dåligt, bleknar det i jämförelse med de 12.7 % "headline yield" vi ska diskutera.

Varför är REITs billiga igen? Enkelt: Fed.

Som jag nämnde för månader sedan, högre räntor innebär inte bara högre kapitalkostnader för REITs (och alla andra företag, för den delen), utan också mer konkurrens om inkomster eftersom obligationsräntorna blir allt mer konkurrenskraftiga.

REITs har verkligen betett sig precis som vi förväntade oss...

Men vi kommer att se tillbaka på den här perioden som en av de bästa tiderna att köpa REIT till billigare priser och mycket högre än genomsnittet.

Var ska vi börja? Låt oss diskutera det trepacket med REITs, som ger 11.4 % till 13.5 %.

Necessity Retail REIT (RTL)

Utdelning: 13.5%

Jag har lite av en soft spot för Getty Realty (GTY), en specialist med ensamhyresgäst som passar in i formen "tråkigt är vackert" genom att hyra ut sina egenskaper till vad jag skulle kalla "nödvändiga" återförsäljare: bensinstationer, närbutiker, bildelar, ni förstår.

Med tanke på det skulle jag ha att älska en fastighetsfirma som kallar sig Necessity Retail REIT (RTL), höger?

Necessity Retail äger mer än 1,000 48 enhyresgäster och "öppna kraft-, förankrade och livsmedelsbutiker" i 44 delstater som är nettohyrda på huvudsakligen långsiktiga affärer. Dess hyresgäster kommer från 8 olika branscher – inklusive gas/bekvämlighet, hälsovård och snabbservicerestauranger – där ingen bransch står för mer än XNUMX % av linjärhyrorna.

Varför låter en så stor REIT så obekant? Tja, bara för ett år sedan bytte den namn från American Finance Trust (AFIN)-ett namn Jag utforskade 2020. Jag noterade att dess stora exponering för restauranger, nöjen, återförsäljare och kontorsfastigheter är ett "ansvar" mitt i covid, men att det kan sluta med att se ut som ett fyndköp på grund av potentialen för en återhämtning av COVID.

Spola framåt till idag, och RTL har ett mycket annat problem — nämligen skulder.

Nära slutet av 2021 tillkännagav man ett förvärv av 1.3 detaljhandelstillgångar för 81 miljarder dollar från CIM Real Estate Finance Trust, samt avyttringen av tre kontorstillgångar som inte tillhör kärnverksamheten.

De goda nyheterna? RTL sänkte sin topp-10-hyresgästkoncentration och minskade sin exponering mot kontorsyta från 7 % till 1 %. Nackdelen? En stor skuldbörda blev bara större. Denna REIT har nu 2.8 miljarder dollar i nettoskuld, vilket är nästan 10 gånger dess justerade EBITDA och mer än tre gånger dess börsvärde!

För vad det är värt, är utdelningstäckning här inte ett uppenbart problem, med utdelningen som bara representerar 83 % av efterföljande 12-månaders justerade medel från operationer (FFO). Men den höga skuldbelastningen och bristen på uppenbara katalysatorer ger mig en liten paus om RTL.

Global Net Lease (GNL)

Utdelning: 11.4%

Global Net Lease (GNL) är en kommersiell REIT som, som "Global" i sitt namn skulle antyda, inte bara verkar här i USA utan i 10 andra länder, inklusive Storbritannien, Nederländerna, Finland och Frankrike. Det äger 311 fastigheter som hyrs ut till 140 hyresgäster i 50 branscher, även om branschkoncentrationen är lite högre – finansiella tjänster (13 %) och biltillverkning (12 %) är båda tvåsiffriga delar av portföljen.

Den andra delen av namnet är "Net Lease", vilket, precis som med RTL, är en anledning att gilla det. Nettoleasingavtal, som en påminnelse, är "netto" av försäkringar, underhåll och skatter, vilket betyder att det bara samlar in hyra och överlåter allt annat till hyresgästerna att räkna ut. Det innebär färre variabler för GNL-investerare att oroa sig för; vinsterna är mer förutsägbara och pålitliga än de skulle vara med traditionella hyresavtal.

Så vad är oförrätter med GNL?

Till att börja med var Global Net Lease bland de många REITs som skar i sina utdelningar på grund av COVID. Specifikt sänkte företaget sin utbetalning med 25 % till 40 cent per aktie i april 2020, och det har inte sett tillbaka.

Om det finns någon uppsida med nedskärningen är det att den nuvarande utbetalningen är mer hållbar. AFFO-utbetalningskvoten är 93 %, vilket är tillräckligt säkert men björnarna kommer att titta noga under de kommande månaderna.

Liksom Necessity Retail har GNL en ganska hög skuld på 2.2 miljarder dollar. Det är inte lika illa, åtminstone jämförelsevis – det är 8x justerad EBITDA och 1.5x dess marknadsvärde. Och den vägda genomsnittliga räntan den betalar på den skulden (3.5 %) är lite bättre än RTL:s (4.2 %).

Så, Global Net Lease har verkligen sina vårtor. Men för mer aggressiva utdelningsinvesterare kan GNL – som är ett sällsynt multinationellt fastighetsspel som handlas på attraktiva nivåer jämfört med både dess AFFO och justerade EBITDA – passa räkningen.

Office Properties Income Trust (OPI)

Utdelning: 13.2%

Ibland kan även de värsta situationerna bära lönsam frukt.

Ta Office Properties Income Trust (OPI), till exempel. Denna REIT äger 160 fastigheter som den i första hand hyr ut till enstaka hyresgäster av hög kreditkvalitet – inte bara företag utan även statliga enheter. Och tillbaka när jag recenserade den i oktober 2022, det var fast i en decennielång nedgång som verkligen hade ökat på senare tid – OPI-aktier hade halverats nästan.

Men lika svårt som det är att vara en kontorsfastighetsägare i dessa WFH-tider, så är OPI inte utan sina fördelar. Och vid den tiden funderade jag på att "kanske marknaden översäljer OPI."

Låt oss vara tydliga: OPI utkämpar en uppförsbacke som började långt före COVID.

Termerna "WFH", "distansarbete" och "distansarbete" kan ha träffat mainstream 2020, men företagens Amerika hade lutat mer mot flexibla arbetssituationer i flera år - COVID gav bara trenden ett artigt knuff.

Ändå vadslagning mot Office Properties Income Trust, åtminstone just nu, kan vara farligt. Även om den har tagit tillbaka nästan 20 % av sitt värde under de senaste månaderna, är aktien fortfarande extremt billig, bara fem gånger CAD (cash available for distribution, ett alternativt lönsamhetsmått för vissa REITs). Om du vill använda ett mer traditionellt REIT-mått, handlas OPI till mindre än 4x sin normaliserade FFO.

Dessutom är OPI inte någon New York City-baserad REIT som blöder hyresgäster. Det är mer förortsbaserat, med en nuvarande beläggning på 96 %. Helt en tredjedel av dess hyresgäster är statliga enheter eller entreprenörer – den typ av hyresgäster som sitter fastklistrade på sina kontor. Och efter ett par år av att erbjuda flexibilitet utan hinder, börjar många arbetsgivare äntligen trycka tillbaka och kräva att arbetstagare tillbringar några dagar tillbaka på kontoret.

Brett Owens är chef för investeringsstrateg för Kontrarian Outlook. För mer bra inkomstidéer, få din gratis kopia hans senaste specialrapport: Din förtidspensioneringsportfölj: Stora utdelningar – varje månad – för alltid.

Offentliggörande: ingen