3 bästa REITs som är exceptionellt billiga just nu

REITs har drabbats särskilt hårt på den pågående björnmarknaden. Medan S&P 500 har sjunkit 18 % i år, har Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) har tappat 26%.

Huvudorsaken bakom REITs underpresterande är inverkan av höga räntor på räntekostnaderna för de flesta REITs, som har betydande skuldbelopp.

Vissa REIT har dock blivit extremt billiga ur en långsiktig synvinkel. Så snart motvinden från höga räntor börjar avta, kommer de REITs med starka fundamenta sannolikt att belöna sina andelsägare högt.

Med det sagt, låt oss diskutera utsikterna för tre exceptionellt attraktiva REITs.

Ett rent spel sjukhus REIT

Grundades 2003, Medical Properties Trust (MPW) är det enda renodlade sjukhuset REIT i sin sektor.

REIT äger mer än 400 fastigheter som hyrs ut till mer än 30 olika operatörer. De flesta av tillgångarna är sjukhus för allmän akutvård och är väl diversifierade över olika geografier, med fastigheter i 29 delstater, för att minska risken för obalanser i efterfrågan och utbud på enskilda marknader. Förutom sin amerikanska portfölj har Medical Properties en strategisk exponering mot viktiga internationella marknader, inklusive Tyskland, Storbritannien, Italien och Australien.

Medical Properties åtnjuter vissa konkurrensfördelar. Som det enda renodlade sjukhuset REIT, med nästan 20 års erfarenhet av sin verksamhet, har man stor expertis inom sin nisch. Det åtnjuter också stordriftsfördelar.

Som ett sjukhus REIT är Medical Properties mer motståndskraftiga mot lågkonjunkturer än de flesta REIT, eftersom de flesta konsumenter inte minskar sina hälsokostnader även under de mest ogynnsamma ekonomiska förhållandena. REIT har visat sig motståndskraftigt under hela coronakrisen, med rekordstora medel från verksamheten [FFO] per enhet 2020 och 2021. Å andra sidan, under den stora lågkonjunkturen, ådrog sig trusten en minskning med 31 % av sin FFO per enhet och minskade sin utdelning med 26%.

Medical Properties har uppvisat en anmärkningsvärt konsekvent tillväxtrekord. Det har ökat sin FFO per enhet under nio av de senaste 10 åren, med en genomsnittlig årlig takt på 9.3 %. Det konsekventa resultatet är ett bevis på REIT:s solida affärsmodell och dess noggranna utförande. Tack vare medvinden från en åldrande befolkning på de flesta av dess marknader och en lovande förvärvspipeline, kommer Medical Properties sannolikt att fortsätta på sin tillväxtbana under de kommande åren.

Å andra sidan, precis som andra REITs för sjukvård, möter Medical Properties för närvarande vissa motvindar, nämligen inflationens inverkan på arbetskostnaderna, en trög post-pandemisk återhämtning av patientvolymer och avtagande av finanspolitiska stimulanspaket. Som ett resultat antar vi endast 0.4 % genomsnittlig årlig tillväxt av FFO per enhet under de kommande fem åren, för att vara på den säkra sidan.

Medical Properties har höjt sin utdelning i nio år i rad och erbjuder för närvarande en direktavkastning på 9.3 %. REIT har en anständig utbetalningsgrad på 64 % och en solid balansräkning, med en räntetäckningsgrad på 2.6. Med tanke på dess defensiva affärsmodell bör dess utdelning anses vara säker under överskådlig framtid.

Medical Properties handlas för närvarande till ett nästan 10-årigt lågt pris-till-FFO-förhållande på 6.9, vilket är mycket lägre än det historiska genomsnittet på 12.5 av aktien. Den exceptionellt billiga värderingen är resultatet av ovan nämnda motvind och inflationens inverkan på nuvärdet av framtida kassaflöden. Så snart inflationen börjar avta, kommer FFO-multipeln sannolikt att börja återgå till sitt historiska genomsnitt. Vi förväntar oss därför en 12.6% årsvis värderingsmedvind under de kommande fem åren. Givet även 9.3 % utdelning och 0.4 % tillväxt av FFO per enhet, tror vi att aktien kan erbjuda en total årlig avkastning på 18.5 % under de kommande fem åren.

Detta REIT ger på kontoret

Office Properties Income Trust (OPI) är en REIT som för närvarande äger mer än 160 byggnader, som är belägna i 31 delstater och i första hand hyrs ut till enstaka hyresgäster med hög kreditkvalitet. REIT:s portfölj har för närvarande en uthyrningsgrad på 90.7 % och en genomsnittlig byggnadsålder på 17 år.

Kontorsfastigheter genererar 64 % av sina hyresintäkter från hyresgäster av investeringsklass. Detta är en av de högsta andelarna av hyran som betalas av hyresgäster i investeringsklass i REIT-sektorn. Det är också anmärkningsvärt att amerikanska hyresgäster genererar cirka 20 % av hyresintäkterna medan ingen annan hyresgäst står för mer än 4 % av årsinkomsten. Sammantaget har Office Properties en exceptionell kreditprofil av hyresgäster, vilket resulterar i tillförlitliga kassaflöden och därmed utgör en betydande konkurrensfördel.

Å andra sidan har Office Properties en hög skuldbelastning, där dess räntekostnader för närvarande förbrukar i stort sett alla rörelseintäkter. Följaktligen är trusten i färd med att sälja tillgångar för att minska sin hävstångseffekt. Deleverageprocessen har tagit ut sin rätt på REIT:s resultat under de senaste två åren.

Under tredje kvartalet sjönk uthyrningsgraden för kontorsfastigheter från 94.3 % till 90.7 % och dess normaliserade FFO per enhet sjönk med 10 % jämfört med föregående års kvartal. På grund av försäljning av tillgångar och utgången av vissa hyresavtal har FFO per enhet minskat med 19% totalt under de senaste två åren och är redo att minska med ytterligare 3%-4% i år.

Dessutom kan coronakrisen leda till att många företag antar en permanent "jobba hemifrån"-modell för att minska sina driftskostnader. En sådan förändring skulle skada Office Properties på lång sikt, även om det är för tidigt att utvärdera effekten av pandemin på denna trend. På grund av bördan av den höga skuldbelastningen på resultatet för kontorsfastigheter och motvinden från trenden "jobba hemifrån" förväntar vi oss bara 2 % genomsnittlig årlig tillväxt av FFO per enhet under de kommande fem åren.

Office Properties har fryst sin utdelning under fyra år i rad men den erbjuder en exceptionellt hög direktavkastning på 15.7 %. REIT har en sund utbetalningskvot på 47 % men den har en överdriven skuldbelastning. Som ett resultat kan dess utdelning sänkas i händelse av en lågkonjunktur.

På den ljusa sidan handlas aktien för närvarande till ett nästan 10-årigt lågt pris-till-FFO-förhållande på 3.0, vilket är mycket lägre än dess 10-åriga genomsnitt på 8.0. På grund av REIT:s höga hävstångseffekt föredrar vi att vara konservativa och därför anta ett rimligt pris-till-FFO-förhållande på 6.0.

Om aktien når vår verkliga värderingsnivå inom fem år kommer den att få en 15.0 % årlig vinst i avkastningen. Givet även 15.7 % utdelning och 2.0 % tillväxt av FFO per enhet, kan Office Properties erbjuda en total årlig avkastning på 24.7 % under de kommande fem åren.

Knäck detta kassaskåp för inkomst

Säkerhet (SÄKER) blev offentligt 2017, med iStar som förvaltare och primär investerare. Än i dag förblir iStar majoritetsägare, även om det enligt lag är begränsat till att endast kontrollera 42 % av rösterna i bolagsstyrningssyfte.

Safehold är ett tomträttsavtal REIT, som syftar till att revolutionera fastighetsbranschen genom att tillhandahålla ett mer kapitaleffektivt sätt för företag att äga byggnader åt sina företag. Stiftelsen engagerar sig i långsiktig försäljning och leaseback av mark under kommersiella fastigheter över hela USA och är den enda REIT som uteslutande fokuserar på markuthyrning för att stödja fastighetsinvesteringar och fastighetsutveckling.

Safehold är en tidig aktör inom sale and leaseback markarrendesektorn. Som ett resultat drar det nytta av att erbjuda innovativa och unika leasingprodukter, som ger REIT breda vinstmarginaler och gott om utrymme för framtida tillväxt. Det finns dock få hinder för inträde i denna verksamhet och därför kan det hända att förtroendets konkurrensfördel inte visar sig vara hållbar.

Safehold har för närvarande ett starkt affärsmomentum. Under det tredje kvartalet ökade företaget sin omsättning med 52 % jämfört med föregående års kvartal tack vare flera nystarter och nästan tredubblade sin FFO per enhet, delvis tack vare en engångsvinst från försäljningen av ett tomträttsavtal. REIT köpte tomträttsavtalet i december 2020 för 76.7 miljoner dollar och sålde det under tredje kvartalet för 136 miljoner dollar. Tack vare sitt fortsatta affärsmomentum är REIT på väg att växa sin FFO per enhet med nästan 30 % i år, till en ny rekordnivå.

Safehold är ledaren på en massiv total adresserbar marknad som uppskattas till 7 biljoner dollar. Men stigande räntor utövar press på REIT:s nettotillgångsvärde (NAV). Därför antar vi en genomsnittlig årlig tillväxt på 2.7 % av REIT:s NAV under de kommande fem åren.

Dessutom erbjuder stiftelsen för närvarande en direktavkastning på 2.4 %. Även om denna avkastning är mycket lägre än avkastningen för Medical Properties och Office Properties, är utdelningen från Safehold mycket säkrare än utdelningen från de andra två REITs, främst tack vare en solid utbetalningskvot på 35 %.

Safehold handlas för närvarande till ett nästan femårigt lågt pris/NAV-förhållande på 0.62, vilket är mycket lägre än vår antagna nivå för verklig värdering på 1.0. Så snart räntorna börjar dämpas förväntar vi oss att REIT återgår till sin verkliga värderingsnivå. Om aktien handlas till sin verkliga värderingsnivå om fem år, kommer den att få en årlig vinst på 12.6 % i avkastningen. Givet även 2.4 % utdelning och 2.7 % tillväxt av NAV per enhet, kan Safehold erbjuda en total årlig avkastning på 17.0 % under de kommande fem åren.

Avslutande tankar

Ovanstående tre REIT har blivit exceptionellt billiga på grund av deras försäljningar, vilket främst har varit resultatet av inverkan av 40-årig hög inflation på deras resultat och på deras värdering.

Vi förväntar oss att inflationen börjar avta nästa år tack vare den aggressiva politiken från Fed, som har prioriterat att återställa inflationen till sitt långsiktiga mål på 2%. Närhelst inflationen dämpas kan ovanstående tre REIT belöna investerare.