"När man ser tillbaka under det senaste decenniet eller så, har möjligheter att köpa aktier i blue-chip lägenhet REIT-aktier varit få och långt mellan", säger Brad Thomas, VD och senioranalytiker på Wide Moat Research och författare till Den intelligenta REIT-investeraren. "Det pågår en sällsynt försäljning just nu."
Apartment REITs handlas för närvarande med 21 % rabatt på värdet av deras underliggande tillgångar, beräknar Green Street, ett analytikerföretag för kommersiella fastigheter. Så sent som för ett år sedan handlades de med 3 % rabatt.
Det är inte förvånande att REITs för lägenheter har ramlat ihop med aktier och obligationer i år i en bred marknadsförsäljning. Fastighetsinvesteringar är känsliga för räntor, vilket ökar lånekostnaderna.
På onsdagen rapporterade arbetsministeriet det konsumentpriserna steg med 9.1 % årlig takt i juni, vilket banar väg för ytterligare en kraftig räntehöjning från Federal Reserve senare denna månad.
Men höga priser är faktiskt goda nyheter för REITs för lägenheter, eftersom de gör det svårare att köpa ett hem. Efter en period med rekordlåga bolåneräntor har den 30-åriga fasta räntan nästan fördubblats till 5.51 %. I maj toppade medianförsäljningspriset för befintliga bostäder $400,000 XNUMX för första gången, vilket ytterligare belastade överkomligheten.
"Det finns några potentiella köpare som nu skjuts in i hyrespoolen", säger Haendel St. Juste, verkställande direktör och REIT-analytiker på Mizuho Securities. "Den dramatiska förändringen i kostnaden för husägande är en nettofördel för hyressidan."
Nyhetsbrev Anmälan
Barrons förhandsvisning
Få en förhandsvisning av de bästa berättelserna från helgens Barrons tidning. Fredagskvällar ET.
Analytiker säger att försäljningen av REITs för lägenheter verkar vara överdriven, med tanke på att företagen har sunda balansräkningar och utsikterna för hyresefterfrågan ser starka ut. Den senaste konsumentprisindexrapporten visade att hyrespriserna hade stigit mest sedan 1986 – en ökning med 5.8 % från ett år tidigare.
John Pawlowski, VD på Green Street, håller med om att priserna på REIT för lägenheter har sjunkit för kraftigt. Det finns tillfällen då hyresbostäder "kastas ut med badvattnet av en negativ makroboendeberättelse", säger han. De flesta av REITs som han täcker har bara 20 cent till 25 cents skuld för varje dollar av tillgångsvärde, och gott om kassaflöde för att betala skulder.
För att vara säker, är fastigheter starkt korrelerade till ekonomin. Man behöver bara blicka tillbaka till 2020, då miljontals amerikaner förlorade sina jobb under Covid-nedgången, och dess inverkan på hyror och beläggning.
Urbana kuststäder, inklusive San Francisco, New York, centrala Los Angeles och Seattle, "såg den kraftigaste nedgången i lägenhetshyror och minskningar i beläggning", säger Pawlowski. Men i Sunbelt-områdena, inklusive Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix och Las Vegas, sjönk hyrorna något medan beläggningen förblev robust.
Olika lägenhets-REITs tillåter investerare att satsa på olika delar av landet, säger St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) och
Mellanamerika lägenhetssamhällen
(MAA) har huvudsakligen Sunbelt-innehav.
Kapitalbostäder
(EQR) och
AvalonBay-gemenskaper
(AVB) är kraftigt bikustnära.
Lägenhetsinkomst REIT
(AIRC) och
UDR
(UDR) har exponering mot både kust- och Sunbelt-marknader, medan
Essex Property Trust
(ESS) är en pjäs från västkusten.
| Företag / Ticker | Senaste priset | YTD-prisförändring | Totalavkastning 2021 | Marknadsvärde (bil) | Pris / 2023E FFO* | Utdelningsavkastning |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay Communities / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SOLBÄLTE | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Mid-America Apartment Communities / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| BALANSERAD EXPONERING PÅ BÅDA MARKNADERNA | | | | | | |
| Lägenhet Inkomst REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=uppskattning. FFO=medel från verksamheten. *Pris/medel från verksamheten är ett standardmått på värde för REITs. Branschgenomsnittet är nu 19.2.
Källa: Bloomberg
Pawlowski säger att UDR och Equity Residential har handlats ner i samma storleksordning som sina jämnåriga i år, men hade ett tufft 2020 och 2021. "De har redan tagit mycket smärta och så de var inte så dyra på väg in i det här året , och nu har värderingarna återställts och fundamenten förbättras och därför är UDR och Equity Residential två särskilt billiga REITs just nu." Han sa att de handlas till en högre avkastning på 2022 års intäkter än jämnåriga REIT-lägenheter, och deras förväntade interna avkastning ligger i den övre hälften av alla fastighetssektorer.
En av de faktorer som bådar gott för REITs för lägenheter är att bostäder är en icke-diskretionär post, så även om människor förlorar sina jobb i en lågkonjunktur eller får lönesänkningar, faller inte efterfrågan på hyresbostäder lika hastigt som efterfrågan på diskretionära föremål, såsom resor eller lyxvaror. "I en lågkonjunktur kan hyrorna fortfarande falla", säger Pawlowski. "Men eftersom efterfrågan är mindre diskretionär kommer efterfrågan att hålla bättre än andra områden."
Gina Szymanski, en portföljförvaltare i REIT-värdepappersgruppen på AEW Capital Management, säger att bostads-REIT är "en av våra favoritkategorier", med tanke på deras prissättning och grunder. Hon noterar att de "inte är immuna mot en tillbakagång eftersom räntemotvind påverkar alla företag."
Men, tillägger hon, "balansräkningarna för bostadsnamnen är i något av den bästa formen av alla företag i vårt universum. Det känns riktigt bra att de kommer tillbaka.”
Skriva till Lauren Foster kl [e-postskyddad]
