En bostadskrasch? Vad lägre priser innebär för villaägare och hoppfulla köpare.

Oavsett om det behagar blivande köpare eller inte, är det osannolikt att vi kommer att få en upprepning av en krasch som landet upplevde från 2008 till 2014, då huspriserna sjönk med tvåsiffriga procentsatser från sin topp 2007.

Priserna "kan gå ner lite, men en krasch anser jag vara en mer än 10% nedgång i husvärden, och det verkar långsökt just nu", säger Daryl Fairweather, chefekonom för fastighetsmäklaren Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Vissa prognosmakare förväntar sig att huspriserna kommer att sjunka nationellt med några procentenheter under det kommande år eller två och att de kommer att falla avsevärt i några storstadsområden. Men lite konsensus finns om vilka städer som kommer att ha de största nedgångarna.

Oavsett om du längtar efter att köpa din första bostad eller om du äger en och har funderat på att sälja, här är vad fallande priser kan betyda för dig.

Om priserna faller kan köpare stanna

Låt oss säga att du vill köpa ett hus och priserna sjunker i din stad. Du kommer att bli frestad att vänta. När allt kommer omkring, varför köpa ett hus idag om du tror att du kommer att kunna betala mindre för ett liknande hus om några månader?

Problemet med denna järnklädda logik är att du inte kan förutsäga när priserna kommer att nå botten. Vänta för länge så kommer du att försöka köpa när priserna stiger och konkurrensen ökar. Den här strategin, som kallas market timing, är olämplig, säger Odeta Kushi, biträdande chefekonom för First American Financial Corp.

"Om du kan hitta ett hus som uppfyller dina ekonomiska förväntningar för en månatlig betalning och det är en bra tid för dig att köpa, så gör det", säger hon.

Och om du väntar på att priserna ska sjunka men de aldrig gör det, kanske du upptäcker på den svåra vägen att "huset som du hittade för ett år sedan som du verkligen älskade, som du hade råd med men som du gick miste om, är dyrare nästa år, säger Kushi.

Eftersom människans natur är vad den är, kommer du förmodligen att försöka tajma marknaden ändå. Men hej, du har blivit varnad.

Läs mer: Varför bostäder har "mycket rörelseutrymme" i en lågkonjunktur, även om priserna faller med 15 %

Säljarnas betänkligheter sätter ett golv under priserna

Väntan på att huspriserna ska sjunka kan motverkas av husägares ovilja att ge upp vad de har vunnit - och under pandemitidens bostadsboom fick husägare ett par saker de vill behålla.

Den första är uppblåsta bostadsvärden. Kushi kallar huspriserna "nedåtgående klibbiga", vilket betyder att säljare är ovilliga att acceptera sänkningar om de inte är desperata att sälja. "Om du inte behöver sälja, sitter du bara hårt, eller hur?" hon säger.

Det andra som husägare håller fast vid: låga bolåneräntor. Genom refinansiering eller vältajmade köp har 92 % av husägarna med bolån räntor under 5 %, och hälften har räntor under 3.5 %, sa bostadsanalytikern Ivy Zelman i en Macro Hive-podcastintervju i juli.

Många av dessa husägare kommer att krypa ner inteckning räntor och lovar att aldrig lämna.

"Om du är en husägare idag som är låst till en bolåneränta på 2.6 % eller 2.7 %, vad är ditt incitament att sälja ditt hem och köpa en bostad till en högre bolåneränta idag?”, sa First Americans chefsekonom, Mark Fleming, i REconomy-podden. "Inte mycket. Du är kurslåst. "

Det finns redan tecken på en "säljarstrejk", som ekonomibloggaren Bill McBride kallar detta fenomen i sitt nyhetsbrev Calculated Risk. I en undersökning av 25 bostadsmarknader noterade McBride en minskning med 10.6 % av nya listor i augusti jämfört med ett år tidigare.

Husägares envishet påverkar blivande bostadsköpare på ett grundläggande sätt: När ägare håller sina bostäder borta från marknaden minskar de antalet som finns att köpa. Ett begränsat utbud skulle kunna hålla tillbaka ett prisfall eftersom köpare konkurrerar om magra erbjudanden.

Läsa: De flesta ekonomer ser att USA förvandlas till en köpares bostadsmarknad 2023. Här kommer du att se de största värdeminskningarna.

När du är skyldig mer än vad bostaden är värd

Nästan 10 miljoner befintliga bostäder har sålts sedan början av 2021 i en tid av snabb pristillväxt. En nedgång i husvärden skulle innebära att nya köpare - de som gjorde små handpenningar och började utan mycket eget kapital - kan sluta vara skyldiga mer än deras hus är värda. Det är känt som att det är upp och ner. Om du hamnar i den här situationen har du några alternativ.

• Behåll huset, gör alla bolånebetalningar och vänta på att huspriserna ska återhämta sig. Detta kommer att vara det mest populära alternativet, även för familjer som växer ur sina hem.

• Om du säljer huset upp och ner måste du spara pengar för att betala av hela lånesaldot samt fastighetsprovisioner och andra kostnader.

• Vad händer om du inte har tillräckligt med kontanter för att betala tillbaka bolånebeloppet? Du kan söka långivarens tillstånd att sälja huset i en blankning. Långivaren kan dock neka tillstånd om du har råd med de månatliga husbetalningarna. Det skulle låsa dig till alternativ 1, behålla huset och vänta tills det är värt mer än du är skyldig på det.

Se även: Bostadsköpare backar från kontrakt i Sun Belt, särskilt i Las Vegas, Phoenix, Tampa och Texas

Mindre eget kapital att låna mot

Slutligen är det frågan om bostadslån och bostadslån, eller HELOC. Dessa är andralån som gör att du kan låna mot ditt hems eget kapital. För att kvalificera dig för någondera måste du ha tillräckligt med eget kapital: minst 20 %, eller i vissa fall 15 %.

Det är möjligt att fallande bostadsvärden kan radera ut tillräckligt med eget kapital för att sänka dig under tröskeln på 15 % eller 20 %, vilket gör att du inte är berättigad till ett bostadslån eller HELOC. Även om du får en HELOC innan det händer, kan långivaren minska din kreditgräns senare för att få den tillbaka i linje med ditt hems värde.

Under den hetaste perioden av bostadsboomen från pandemin, när priserna steg med mer än 15 % per år, var det få köpare som var oroliga för att husvärdena så småningom skulle falla. Den sprudlande, konkurrenskraftiga hänsynslösheten ersätts nu av försiktighet - vad bostadsekonomen Ali Wolf kallar FOBATT, eller rädsla för att köpa på toppen.

Mer från NerdWallet

Holden Lewis skriver för NerdWallet. E-post: [e-postskyddad]. Twitter: @HoldenL.