En REIT med stor total avkastningspotential och en generös löpande avkastning

Macerich (MAC) äger och driver gallerior av klass A (avancerat) spridda över USA. Liksom alla köpcentrets ägare, var dess verksamhet rädd under de Covid-relaterade, statligt påtvingade avstängningarna 2020.

Funds from Operations (FFO), den föredragna metoden för att värdera fastighetsinvesteringsfonder, eller REITs, minskade avsevärt. Utdelningarna sänktes. Aktierna föll från cirka 27 USD i början av 2020 till en tillfällig bottennivå söder om 5 USD.

Modiga själar som köpte nära den låga fick ett kort fönster att ta ut nära $26 i början av 2021 när meme-handelspubliken uppmärksammade det i chattrum.

Det föll snabbt tillbaka till $10.30 efteråt innan det rally igen. När den bredare marknaden nådde en topp i november förra året var Macerich tillbaka till norr om $22.

Vilken skillnad de senaste sju månaderna har gjort. Macerich drog sig stadigt tillbaka till ett nytt lägsta 2021-2022 på 8.42 USD, under dagen den 30 juni.

Vad är så fantastiskt med den extrema volatiliteten i aktien? Bokfört värde och FFO är båda på förbättring jämfört med 2021. Ytterligare vinster i båda kategorierna förväntas under 2023 och därefter.

Ledningen var försiktig med att sänka utdelningen på grund av Covid-perioden. Utbetalningskvoten varierade från 67 % till 84.7 % under de nio åren före Covid. Under de senaste två åren representerade utdelningar mindre än 30 % av FFO, vilket bidrog till att stärka Macerichs balansräkning.

Jag applåderar dem för det. Value Line tror att Macerich kommer att höja kvartalsbetalningarna igen under 2023.

Vad är Macerich värt egentligen?

Under hela decenniet från 2012 till 2021 kördes Macerichs genomsnittliga P/FFO cirka 14.9 gånger. En typisk avkastning var cirka 5.45 %.

Den 1 juli var dessa mätvärden 4.3 gånger FFO åtföljt av 6.72 % i avkastning. Projicera en återgång till endast 10 gånger FFO under det kommande året och $21 blir ett realistiskt, om inte konservativt mål.

Det blygsamma antagandet tyder på en potentiell totalavkastning på nästan 142 %. Notera också att Macerich vida överskred det riktpriset för bara åtta månader sedan.

Omvänd den nuvarande utdelningen till en mer typisk 5.45% och du kommer upp $11. Det är mycket lägre än vad jag tror att Macerich är värt men även en flytt tillbaka dit under de kommande 12 månaderna skulle ge en mycket acceptabel totalavkastning på 29.9 %.

Yahoo Finances syn på Macerich hamnar mellan mina två beräknade mål. De ser det på 14.39 $ vid den här tiden nästa sommar och projicerar 67.8% i totalavkastning. Yahoo Finances mål verkar dock lågt, eftersom det antar en slutlig P/FFO på mindre än 7 gånger sin egen uppskattning för 2022.

Det oberoende analyshuset Morningstar är ganska hausse på Macerich. Den har nu deras högsta, 5-stjärniga, köpbetyg.

Ännu bättre Morningstar ser dagens verkliga värde för Macerich som $28.50.

Längre tidsramar tyder på allt högre fundamenta när Covid-krisen försvinner in i mer normala tider.

Value Line kräver att Macerich ska nå mellan $20 och $35 per aktie senast 2027. De rejäla totalavkastningsprognoserna som visas nedan beräknades när Macerich var $9.04, snarare än $8.93.

Jag tänker sällan ens på att köpa köpoptioner. Men i det här fallet, med Macerich mycket deprimerad i pris och dess alternativ för utgångsdatum 19 januari 2024 som säljs relativt billigt, kan det vara värt ett spel.

Faktisk prissättning på dessa LEAP-alternativ vid strejker från $5 till $15, visas nedan, med Macerich på $8.93.

Break-even-poäng varierade från $9.30 till $15.85 på relativt lågkostnadspremier på 85 cent till $4.30 baserat på bud-förfrågan, inte de något inaktuella sista handeln-priserna för $5s och $10s.

Med 19 månader kvar innan utgångsdagen kan Macerich lätt nå $25 då.

Grafiken ovan visar det lägsta värdet vid inneboende värde om det hålls till och med utgången. Potentiella vinster kan bli ganska stora om Macerich gör vad jag förväntar mig.

Samtalsköp är ett farligt spel. Förinställda tidshorisonter kan lämna dig med upp till 100 % förlust på all betald samtalspremie om de underliggande aktierna inte går bra. Tekniken är endast för handlare som är villiga att ta stora risker för potentiellt stora vinster.

Den säkrare vägen är att helt enkelt köpa Macerich-aktier, samla in den generösa utdelningen och skörda frukterna när värderingarna återgår till det normala.