Drömmer jag? Community Land Trust Model kan vara en del av bostadslösningen

I stort sett måste bostadspolitiken inriktas på att tillåta produktion av bostäder med vinstsyfte för att möta så stor efterfrågan som möjligt. Sedan, på de inkomstnivåer som fortfarande finner att de inte kan hantera bostadskostnaderna tillsammans med andra levnadskostnader, är den bästa lösningen direkta kontantsubventioner för skillnaden mellan den normativa standarden för hyra, 30 % av bruttomånadsinkomsten och faktiska kostnader . Hur är det med bostadsägandet? Finns det en modell som kan ta itu med problemet med människor som arbetar, men som fortfarande inte kan hantera en handpenning eller en månatlig bolånebetalning? Jag är försiktigt optimistisk att en heltäckande och marknadsdriven bostadspolitik skulle kunna inkludera modellen för community land trust (CLT), en mekanism för att säkra mark i förtroende, sedan subventionera ägande av ett hus på trust mark.

Community Land Trust-modellen (CLT). är en innovativ strategi för att fånga värdet av mark och bostäder och göra det tillgängligt för arbetande familjer med låga och måttliga inkomster. Genom förvärv av mark kan CLT:er ge möjlighet att köpa bostäder under marknadspriset i utbyte mot att realisera mindre avkastning för uppskattningen av huset. Husägaren tecknar ett långsiktigt hyresavtal med CLT som fortsätter att äga marken med förbättring av huset som ägs av familjen. CLT-modellen har effekten att ta bort husets värde från marknaden, vilket gör att priset kan fastställas för köp av familjer med hushållsinkomster på 50 till 80 procent av Area Median Income (AMI). När huset säljs begränsar hyresavtalet värdet på försäljningen och för över besparingarna till nästa familj.

Det finns flera fördelar med CLT-boende för familjer och den bredare bostadsekonomin.

• Ägarmöjlighet för personer som arbetar men tjänar mindre – Människor kan arbeta i åratal för att bygga upp ekonomisk fart för att köpa ett hem och ändå komma till korta; CLT:er hjälper till att ge en extra push till ägande.
• Bygga kredit – Kredit är fortfarande ett viktigt mått på finansiell skärpa. CLT:er kan hjälpa ett hushåll att bygga upp och utöka möjligheten att låna klokt.
• Stabilitet – Att äga ett hem kan tillåta barn att gå i samma skolor genom examen och uppmuntra engagemang och engagemang i samhället.
• Fördelen med att öka det egna kapitalet – När deras bostadstillgång ökar över tiden kan familjer fånga det värdet för framtiden.
• Förhindrar spekulativt tryck på ägare – När ett CLT-hus är borta från marknaden finns det ingen press att sälja när tillgångsvärdena stiger.
• Även om avkastningen på investeringen är begränsad skapar de generationsrikedom – Även om fördelarna med försäljning är begränsade finns det incitament för en familj att sköta sin investering väl till och med slutet av lånet eller försäljningen.
• Ger familjer med begränsad inkomst möjlighet att spara – När bostadskostnaderna är lägre kan en familj fånga besparingar för andra ändamål, inklusive barnomsorg, utbildning och att bygga kontantreserver.

Fördelen för den bredare ekonomin är att familjer som annars skulle stanna kvar i billigare flerfamiljsenheter kan flytta till ägande, vilket frigör dessa enheter för andra familjer. Det finns en potential för CLT:er att hjälpa till att bygga en bostadstrappa, kanske från och med kuponger och direkt hjälp, till en hyresenhet och slutligen ägande. Ägande genom en CLT tillåter familjer att bli mer investerade i sina lokala grannskap och samhällen, och för dessa samhällen och grannskap att investera i dem. Möjligheten att äga hus som skapats av CLT-modellen kan tillåta familjer att slå rötter och bli påverkare ekonomiskt och politiskt.

Och den här modellen kan också underlätta flerfamiljsboende. I Seattle, Homestead Community Land Trust bygger 38 bostadsrätter på två olika platser, en donerad och den andra på överskottsstadsmark. Modellen för ägande är densamma som småhus. På vissa sätt är bostadsrätter den mest logiska användningen av modellen eftersom bostadsrätter med marknadsränta är inbäddade i en gemensam tillgång. Donationen av överskottsmark är särskilt viktig eftersom detta är vanligt i hela landet; städer och andra lokala myndigheter har ofta bitar av mark som inte kan användas för sitt ursprungliga syfte men som kan aktiveras som bostäder.

Det finns andra möjligheter för CLT-modellen att tillämpas. Många samhällen tillåter stugor på bakgården, underavdelningar och "saknade mellanhus" och möjligheter att utöka utbudet av hyresbostäder med ytterligare täthet. Problemet med denna liberalisering av zonindelning är bristen på finansiering för de flesta familjer att dra fördel av den ökade tätheten i enfamiljskvarter. En CLT kunde köpa en avstyckad tomt, bygga två bostäder på den och sälja bostäderna till ett lägre pris. Detta skulle gynna den ursprungliga husägaren och skapa två nya husägare på vad som en gång var ett enda skifte. Kalifornien antog nyligen lagstiftning som inte kommer att resultera i mycket täthet i enfamiljszoner, men CLT-modellen kan hjälpa till att uppnå det målet.

De flesta familjer, särskilt familjer som kanske äger ett hem men fortfarande betalar ett bostadslån, har helt enkelt inte pengarna för den här typen av byggprojekt. Banker har varit spröda när det gäller att finansiera dessa projekt och endast erbjuda Home Equity Lines of Credit (HELOC), ett instrument som är skrämmande och ofta omöjligt för familjer. Gemenskapens markfonder skulle kunna bryta denna återvändsgränd med en testad finansieringsmodell.

Vissa förespråkare har uppmanat politiken att stödja hyresgästförvärv av hyresfastighet. Återigen, problemet här är finansieringen. Till exempel, var får hyresgäster i en fastighet på lågmarknad i behov av underhåll och som står inför en väntande försäljning pengarna för att köpa sin byggnad eller hyreshus? CLT-modellen ses positivt av de flesta beslutsfattare, och att använda fördelarna med denna modell för att lösa några av dessa utmaningar är en intressant möjlighet.

En idé kan vara att köpa en liten, lågmarknadsfastighet och sedan använda CLT-modellen för att skapa lägenheter till ett reducerat pris som kan köpas av de befintliga hyresgästerna med förmånlig finansiering medan CLT äger marken och hyr ut till en Home Owners Association . Detta skulle tillåta hyresgäster att stanna på plats samtidigt som de ger dem en väg till ägande.

Vad är haken med CLT? Jag funderar fortfarande på det. Men landet skulle vara mycket bättre ställt om subventionsdollar gick till att köpa mark för CLT än dyra Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)-projekt, som nu ökar i kostnad till 1 miljon dollar per hyresrätt. Föreställ dig att alla dessa pengar får människor på en hållbar väg mot ägande. Finns det problem med ägandet? Ja och Jag har diskuterat det.

Men CLT är annorlunda. Modellen ger människor som arbetar och kämpar en chans att köpa sig in på den befintliga bostadsmarknaden på ett ekonomiskt hållbart sätt. Kanske skulle idén kunna användas för att överföra hyresgäster i ideella LIHTC-hyresrätter till ägande. Vi får se. Vad jag gillar är idén att CLT går mot verkligheten av utbud och efterfrågan, inte från det; modellen erkänner markspekulation och klagar inte på det utan skapar istället en trygg hamn från det och skapar en väg in för människor med mindre pengar. Jag är säker på att jag kommer att hitta en ödesdiger brist, men tills jag gör det kommer jag att fira modellen som ytterligare ett positivt steg för bostaden.