Är vi på väg mot en ny bostadsmarknadskrasch?

Key Takeaways

• Många branschledare, inklusive Goldman Sachs, har ändrat sina prognoser för bostadsmarknaden sedan början av hösten 2022.
• Även om bolåneräntorna har sjunkit under de senaste veckorna, är de sannolikt inte tillräckligt låga för att påverka efterfrågan på bostadsmarknaden.
• Bristen på bostäder till rimliga priser i USA kommer sannolikt inte att minska eftersom husbyggare bromsar nybyggnationen på grund av låg efterfrågan.

Sedan pandemin började har bostadspriserna gått upp, bostadsbristen har ökat och räntorna har stigit. Vissa förändringar har varit målmedvetna, som att Fed höjt räntorna för att bekämpa inflationsprissättningen. Andra har varit utanför förutsägbarhetens område.

Även experter på området har ändrat sina bostadsmarknadsprognoser under de senaste månaderna. Detta är inte förvånande, eftersom siffrorna framför oss verkar motsägelsefulla. Bolåneräntorna sjunker även när Fed höjer räntorna, och husbyggare saktar ner takten trots bostadsbrist.

Även om det hela är lite kaotiskt, finns det några bakomliggande förklaringar. Den närmaste framtiden kanske inte är så rosa.

Bolåneräntorna sjunker

Sedan början av månaden har vi sett ett märkligt fenomen. Medan Federal Reserve fortsätter att höja räntorna, räntan räntorna på bolån har sjunkit.

Detta kan delvis bero på efterfrågan. Bostadspriserna är fortsatt envist höga och räntorna skjutit i höjden från i genomsnitt cirka 3 % i början av året upp till över 7 % i oktober.

Dessa omständigheter har lett till färre köpare på marknaden eftersom det har blivit alltmer utmanande att hitta ett prisvärt hem.

Utöver efterfrågan måste hypotekslångivare också oroa sig för obligationsmarknaden. Bolån paketeras ofta om till värdepapper med säkerhet i hypotekslån på obligationsmarknaden. Investerare letar vanligtvis efter dessa värdepapper för att slå ut både den 10-åriga statsobligationsräntan och inflationen.

Bolåneräntorna är i allmänhet cirka 1.8 procentenheter högre än den 10-åriga statsobligationsräntan. Under 2022 har de klättrat upp till tre procentenheter högre på grund av faktorer som inflation och Feds beslut att inte längre köpa dessa värdepapper.

Det vi ser är sannolikt en branschkorrigering för att ta hänsyn till detta gap.

Även om priserna har sjunkit, har de inte svalnat tillräckligt för att locka köpare tillbaka till marknaden. I början av året kunde du hitta ett bolån med 3% ränta på ett 30-årigt fast bolån. Även dagens "lägre" ränta är fortfarande svindlande 6.87 % den 23 november 2022.

TryqOm Q.ai's Inflation Kit | Q.ai – ett Forbes-företag

Priserna kommer sannolikt att sjunka innan de planar ut

I oktober 2022 förutspådde Goldman Sachs en 5-10 % sjunkande husvärden mellan nu och mars 2024. Den förutspår denna minskning eftersom det inte finns tillräckligt med prisvärda bostäder. Det gör att inte lika många kan köpa dem, särskilt med så höga räntor.

Detta var dock en abrupt avvikelse från dess förutsägelser från september 2022 bostadspriserna skulle hålla sig stabila under de kommande 12 månaderna, kanske med några regionala nedgångar som skulle plana ut.

Det är viktigt att komma ihåg att alla förutsägelser, även förutsägelser från branschledare, inte alltid är korrekta skildringar av framtiden. Så mycket kan hända för att förändra resultatet, ibland under loppet av en enda månad.

Även om prisfallet på 5 % till 10 % inträffar, skulle husvärdena stanna över pre-pandemiska värden på de flesta marknader, enligt Goldman Sachs. Även om vissa kanske ångrar tidpunkten för sitt köp, skulle dessa prognoser inte nödvändigtvis indikera vräkningar som vi såg under 2008 lågkonjunktur.

Efter mars 2024 har Goldman Sachs-modellen fått bostadspriserna att stiga igen i en mer uppmätt takt till och med januari 2026. Det finns några faktorer på den amerikanska bostadsmarknaden som håller en dystrare utsikter borta.

Bostadsbristen kommer sannolikt att spela en stor roll för bostadspriserna

Amerika har och har haft ett bostadsbristproblem. Även under 2019 saknades 3.8 miljoner bostäder tillgängliga för försäljning eller uthyrning. Pandemin förvärrade dessa problem.

För det första, med brist på inkomst i början av pandemin, förlorade många människor sina hem. Även om det fanns ett vräkningsmoratorium var inte alla fastigheter kvalificerade.

Plus, eftersom moratoriet pågick så länge, hade många mamma-och-pop-hyresvärdar inte längre råd med sina egna bolån. Dessa hyresvärdar kunde inte heller vräka, så många valde att sälja sina fastigheter till bättre finansierade företagshyresvärdar. När den sålts kan hyresgästen tvingas ut.

Trots att de har bättre resurser är det mindre troligt att företagshyresvärdar är förlåtande när det kommer till vräkningar eller sena hyreshistorik. De är också mer benägna att höja hyrorna för att maximera vinsten under alla marknadsförhållanden, vilket gör bostäder ännu mindre prisvärda.

Tyvärr betyder detta att många människor som förlorade sina hem under pandemin fortfarande inte kan hitta ett prisvärt boende.

När bostadspriserna steg under pandemin, blev fler blivande husägare som var i en bättre ekonomisk plats prissatta från marknaden och beslutade att fortsätta att hyra. Detta förvärrar ytterligare bostadsbristen eftersom färre människor roterar ut från hyresmarknaden.

Utöver dessa problem orsakade problem med leveranskedjan en massiv nedgång i nybyggen under pandemin. Bristen på arbetskraft förvärrade problemet ytterligare. Dessutom började vi inte från en bra plats 2019.

Lösningarna på bostadsbristproblemet är varierande och regionalt specifika. Det finns ingen lösning som passar alla. Eftersom det sannolikt kommer att fortsätta att vara ett problem, kommer det förmodligen att fortsätta att finnas mer efterfrågan än utbud. Detta kan hjälpa till att buffra eventuellt fritt fall av hemvärden.

Nybyggen saktar ner, vilket påverkar framtida utbud

I oktober 2022 minskade nya bygglov med 2.4 % från september och 10.1 % jämfört med föregående år. Andra avmattningar i husbyggnadsbranschen var:

• Nystartade bostäder minskade med 4.2 % månad över månad.
• Nystartade bostäder minskade med 8.8 % jämfört med föregående år.
• Färdigställande av bostäder minskade med 6.4 % månad över månad.

Färdigställande av nya hem ökade med 6.6 % jämfört med föregående år, kanske delvis på grund av att en flod av byggmaterialförmän hade väntat på att äntligen arbetade sig ut ur den säkerhetskopierade försörjningskedjan mot slutet av sommaren.

Eftersom bostadsförsäljningen har gått ner sedan våren, planerar många husbyggare inte att hålla takten. Det betyder att vi rimligen kan förvänta oss att bostadsbristen kommer att förvärras ytterligare i framtiden.

Bottom Line

Det vi ser på bostadsmarknaden är inte normalt. Vi kan inte förutsäga framtiden med säkerhet, men vi kan övervaka trenderna och all tillgänglig data. Vad som kommer kan bli ännu en lågkonjunktur, pågående geopolitisk konflikt bidrar till problem med leveranskedjan. Eller så kan det vara en smärtfri återhämtning från denna inflationsperiod. Båda utfallen kommer att påverka bostadsmarknaden och din portfölj.

För att säkra dina insatser i dessa osäkra tider, särskilt för alla blivande bostadsköpare som väntar ut marknaden, som behöver förbli likvida, har Q.ai en Inflationssats som skyddar din portfölj med strategisk finansiell säkring. Du kan skydda dina investeringar ytterligare med vår Portföljskydd särdrag.