När huspriserna faller är västkusten mest exponerad, sydost ser bättre trender

Huspriserna föll med 0.8 % månad till månad för september, säsongsrensad enligt Case-Shillers husprisindex. Detta markerar den tredje månaden i rad med bostadspriserna fall då bolånen ökar kraftigt 2022, vilket minskar bostädernas överkomliga priser jämfört med de senaste åren och ökar risken för en lågkonjunktur för bostäder.

Men trots konsekventa prisfall visar den regionala bilden stor variation. San Francisco kan vara den första stora amerikanska staden som ser årliga husprisnedgångar under de kommande månaderna på Case-Shiller-data, men däremot, även om de inte är immuna från fallande priser, ser Miami och Tampa fortfarande årliga prisstegringar på över 20 %.

Högre priser

En drivkraft bakom den senaste tidens husprisnedgång är den amerikanska centralbankens kraftiga räntehöjning, som har stigit från noll till nästan 4 % 2022, med ytterligare en höjning väntad när Fed möts i december.

Denna räntehöjning har på motsvarande sätt drivit upp bolånekostnaderna med ett 30-årigt bolån som nu löper på lite under 7 %, upp från cirka 3 % tidigare under året. Eftersom många köpare finansierar sitt husköp med ett bolån har denna ökade kostnad minskat överkomligheten för bostäder. Det är ovanligt, historiskt sett, att bolånekostnaderna i praktiken fördubblas på mindre än ett år. Kraftiga toppar i bolåneräntorna är ofta ett dåligt omen för bostadsmarknaden.

För många är den avgörande faktorn när man köper ett hus inte dess absoluta kostnad, utan storleken på bolånet de bekvämt kan hantera. När bolåneräntorna stiger, så tvingas den genomsnittliga köparen att köpa ett billigare hem med samma bolånebetalning i dollar.

Regionala skillnader

Det finns tydliga regionala skillnader i uppgifterna. Sydost, inklusive Tampa, Charlotte, Atlanta och Miami, är fortfarande relativt robusta med priser som stiger med cirka 20 % jämfört med föregående år trots de senaste nedgångarna.

Däremot är västkusten trögare. San Francisco kan vara den första marknaden som ser en prisnedgång på årsbasis, om trenderna fortsätter, med dess ökning från år till år nu endast 2.3 %. Dessutom ligger Portland, Seattle och San Diego och Los Angeles inte långt efter med årliga vinster konsekvent under 10 % på var och en av dessa västkostnadsmarknader.

Prisvärda bostäder

En drivkraft för dessa regionala skillnader kan vara att bostäder överkomligt. Atlanta Federal Reserve spårar tillgången på bostäder på nationell och regional nivå. San Francisco, som är den största marknaden närmast att se absoluta värdefall, är också ett av de minst prisvärda storstadsområdena enligt Atlanta Feds analys. Det är också sant för stora delar av västkusten. Här är överkomligheten mycket låg, både jämfört med andra regioner i landet och historiska data.

Däremot får de tunnelbanor som fortfarande ser en ganska stark pristillväxt på årsbasis också högre poäng på Fed:s överkomliga index. Dessa tunnelbanor inkluderar stora delar av Florida och Charlotte.

Det här är områden som fortfarande ser relativt starka prisökningar från år till år, även om den senaste marknaden har varit mjuk. Dessa områden ses fortfarande som fortfarande något dyra enligt Atlanta Feds analys. Ändå är överkomliga priser här bättre än på stora delar av västkusten.

Så eftersom bostadsmarknaden visar svaghetstecken kan det vara västkusten som kan vara mest påverkad. Vi börjar se det i data, och prisvärdheten är särskilt låg på västkusten. Däremot kan andra områden i landet, som sydöstra, även om de inte är immuna från den mjukare bostadsmarknaden, klara sig bättre om prisvärda bostäder är någon vägledning.