Hur illa kan det bli när huspriserna börjar bli måttliga?

Det råder ingen brist på pessimism på bostadsmarknaden idag. De amerikanska huspriserna har sjunkit sedan juni. Priserna är dock generellt sett upp år från år, och marknaden är säsongsbetonad med priser och aktivitet vanligtvis högre på sommaren och lägre på vintern.

Prisvärdheten är på mycket låga nivåer, särskilt på västkusten. Vi har inte sett några större husprisnedgångar än, men det finns en rädsla för att det kan komma.

Prisvärda bostäder

Det finns skäl att oroa sig för den amerikanska bostadsmarknaden. Den dramatiska ökningen av amerikanska räntor 2022 gör bostäder överkomliga sämre. Förra året var det möjligt att få ett 30-årigt bolån för cirka 3%, nu kostar samma bolån nästan 7%. Vi ser de högsta bolåneräntorna på mer än ett decennium.

Även bortsett från de senaste trenderna har huspriserna stigit mycket snabbare än inkomsterna de senaste åren och nu stiger även bolånekostnaderna. Detta innebär att den genomsnittliga familjen som köper ett hem idag spenderar mycket mer av sin budget på bostadskostnader när man räknar in nuvarande bolåneräntor. Denna trend varierar beroende på region. Hus är mycket mindre prisvärda på västkusten, men överkomliga priser är mycket mindre av ett problem i Mellanvästern.

säsongs~~POS=TRUNC

När vi går mot vintern är det typiskt att förvänta sig en mjukare bostadsmarknad baserad på säsongsmönster. Huspriserna når vanligtvis sin topp i juni under året och faller sedan tillbaka under vintermånaderna. Det är vad vi har sett 2022 hittills också. Det vi ser för närvarande är kanske inget annat än en säsongsbetonad trend.

Många branschkommentatorer är dock skeptiska. Till exempel, Fannie Mae spårar bostadskänslan och bara 19 % av människorna tror att det är ett bra tillfälle att köpa ett hem, och en majoritet tycker att det nu är ett bra tillfälle att sälja. Det är historiskt låga siffror. Den där mycket lilla optimismen angående den amerikanska bostadsmarknaden.

Vad händer nu?

Det är viktigt att notera att vi inte är i närheten av någon form av bostadskris för närvarande. Till exempel, Zillow-data har bostadspriserna stigit med 13 % på årsbasis för september 2022. Huspriserna har fallit tillbaka månad för månad, men fortsätter att stiga jämfört med föregående år. 2022 är knappast ett dåligt år för bostäder just nu, särskilt jämfört med hur aktie- och obligationsmarknaderna har handlats.

Några saker kan förändra bilden på bostadsmarknaden.

Lägre priser?

Den första är räntorna, som har stigit aggressivt 2022. Om räntorna föll tillbaka skulle överkomligheten förbättras. För närvarande förväntas inte Fed sänka räntorna kraftigt, men det kan åtminstone pausa räntehöjningar under 2023. En lågkonjunktur kan få Fed att sänka räntorna, särskilt om inflationen kom under kontroll. Lägre räntor skulle förbättra bostäder överkomliga, genom minskade bolånekostnader, och skapa mindre drag på bostadsmarknaden.

Att täppa till överkomlighetsgapet

Uppenbarligen är den verkliga oron att fallande huspriser behövs för att överbrygga överkomlighetsgapet. På Atlanta Federal Reserves bedömning, överkomliga bostäder ser för närvarande ut som före bostadskrisen 2007-8. Det är ett bekymmer eftersom det krävdes cirka 20 procents fall i huspriserna för att minska överkomlighetsgapet under den perioden och priserna var fortfarande låga under några år efter det.

Det är lätt att förstå varför det finns en oro för bostadsmarknaden, särskilt på västkusten. Bostäder överkomliga är på mycket låga nivåer, delvis driven av den senaste tidens ökning i bolånekostnader.

Det är möjligt att fallande huspriser behövs för att minska överkomlighetsgapet. Men om Fed lättade tillbaka på räntorna och USA:s inkomster fortsatte att öka under de kommande åren, kan det också bidra till att lösa de nuvarande överkomliga problem som USA ser. Ändå bör vi notera att huspriserna för 2022 fortfarande generellt sett stiger från år till år och att bostadsöverkomlighetsfrågorna är mycket mer akuta på västkusten än nationellt.