Bör vi förvänta oss en huspriskrasch när bolånen ökar dramatiskt?

Medan USA flirtar med lågkonjunktur, har en tydlig förlorare från den senaste omgången av amerikanska räntehöjningar varit bostadsmarknaden. Vad tyder uppgifterna på?

För det första är det definitivt inte så illa än. Idag är husprissättningen fortsatt stark, jämfört med föregående år har Zillow huspriserna stigit 18% från och med juli. Lite mer pessimistiskt, Redfin'sRDFN
uppgifter har huspriserna upp år över år, men redan har börjat sjunka sedan juni.

Det blir dock värre. Andra bostadsdata tyder på att problem hotar. Till exempel har S&P Select Homebuilders Index underpresterat S&P 500 med 11 % hittills i år, och utvecklingen för byggnadsvaruaktier har varit lika dålig. Aktiemarknaden är dock en rimlig förutsägelse av framtida vinster, men det blir inte alltid rätt.

Det antyder att det finns problem med bostadsmarknaden. Bara en handfull börssektorer har gått sämre, som media, textilier och bildelar. Men många faktorer påverkar husbyggarnas vinster, så finns det ett problem med husbyggarna själva, eller bostadsmarknaden mer allmänt?

Högre bolåneräntor

Stigande bolånekostnader är ett bekymmer för bostadsmarknaden som helhet. Bolånekostnaderna har ökat mycket snabbt. I dag ett 30-årigt bolån med justerbar ränta har en ränta på 5.5 %. Förra året var den under 3 %. Det är en dramatisk ökning av bolånekostnaderna. Det är ett drag som vi, ungefär som senaste inflationsdata, inte har sett sedan 1980-talet.

Det är rimligt att förvänta sig snabba ökningar av bolånekostnaderna för att kyla bostadsmarknaden. För många är begränsningen när de köper ett hus inte priset på huset, utan deras förmåga att betala bolånet. Stigande bolåneräntor kan sänka fastighetspriserna som många har råd med.

Andra begränsningar för amerikanska konsumenter

Även om bolånekostnader är avgörande, är det också värt att notera att återupptagande av betalningar av studielån nästa januari (även med viss skuldlättnad), och potentialen risker för amerikansk recession kan också slå mot konsumenternas förtroende när det kommer till husköp. Så det finns andra negativa omen också.

Utbud och efterfrågan

Då blir utbudsbilden lite sämre. Enligt Redfin leveransdata, det finns nu fler bostäder till salu och det tar längre tid att sälja dem. Detta skapar ett överhäng på bostadsmarknaden. Vi är inte på krisnivåer. Utbudet är precis tillbaka till nivåer från 2020, och tiden att sälja är liknande den sämsta 2021. Men detta under sommarperioden som traditionellt sett är säsongsmässigt mycket stark för bostäder, så det går verkligen åt fel håll och de närmaste månader kan mycket väl vara värre.

Fed

Naturligtvis är Fed sannolikt inte klar med att höja räntorna ännu. Förväntningarna är på en annan gå upp i räntorna vid Fed-mötet i september. Den goda nyheten är dock att bolåneräntorna vanligtvis prissätter vad marknaderna tror att Fed kommer att göra i framtiden. Detta innebär att långfristiga bolåneräntor bara bör öka om Fed höjer räntorna mer än väntat och faktiskt kan falla om de höjer räntorna, men mindre än vad marknaden tror. Det finns dock fortfarande en risk att in i 2023 om Fed fortsätter att höja räntorna, så kan bolåneräntorna stiga ytterligare eftersom marknaderna inte är säkra på vilken väg Fed kommer att röra sig under 2023.

Vad kommer härnäst?

Så aktiemarknaden blir orolig för bostäder, och det kan delvis bero på att bolåneräntorna har ökat väldigt snabbt. Vi börjar se hus ta längre tid att sälja och fler bostäder finns tillgängliga. Detta tyder på att huspriserna kan börja mattas efter en stark löpning.

Men det är också värt att kolla upp verkligheten att vi bara har börjat se huspriserna mjukna och att de fortsätter att stiga från år till år. Dessutom tenderar huspriserna att vara ganska stabila. En extremt dålig bostadsmarknad, historiskt sett, en där priserna faller med cirka 10% som på 1970-talet eller under finanskrisen 2008-9. Så jämfört med aktiemarknaden är negativa svängningar i huspriserna ganska små.

Huspriserna har haft en mycket stark uppgång den senaste tiden. Det finns många goda skäl till varför det kan börja dämpas. Även om historien påminner oss om att huspriserna i USA tenderar att vara ganska stabila. Den gången på 1980-talet när bolånen ökade ungefär som idag? Tja, huspriserna hade bara en fjärdedel av prisnedgångarna under hela det decenniet, och det var under en minskning med 1 %.

Så ja, huspriserna kanske inte längre stiger tvåsiffrigt. Faktum är att många tecken tyder på att saker och ting i bostäder kommer att bli värre. Kom dock ihåg att det som är riktigt dåligt för bostadsmarknaden sällan är en ensiffrig nedgång i huspriserna, om historien är någon vägledning.