Undviker en stor skatteräkning på fastighetsvinster

Att äga fastigheter är en stor dröm för många investerare. Men det är en enorm investering – en som kan vara ganska lukrativ. Att sälja en hyresbostad för en enorm vinst kan vara en dröm som går i uppfyllelse. Ändå, för att maximera vinsten från en sådan försäljning måste du minimera skatterna på den. En avbetalningsförsäljning är en strategi. Oroa dig inte: Detta är Internal Revenue Service (IRS) godkänd.

Stor utbetalning är lika med stor skatteräkning

Låt oss ta en titt på en vanlig situation:

Hal Bookman tittade på köparens bud på sin hyresbostad och han kunde inte tro numret han såg. Hans fastighetsvärde ökade avsevärt på bara fem år. Men när Hal glatt berättade för sitt skatterådgivare om försäljningen var rådgivaren försiktig: Ta inkomsten som en engångsbelopp inte skulle ligga i Hals bästa ur ett skatteperspektiv.

Om Hal deklarerar hela försäljningslikviden samma år som han säljer fastigheten, betalar han 25 % på den del av vinsten som motsvarar ev. värdeminskningsavdrag han har tidigare tagit över hyresfastigheten.

Eventuell vinst utöver återvinningen av avskrivningen beskattas med 15 % för skattebetalare med beskattningsbar inkomst mellan $41,676 459,750 och $83,351 om ensamstående, eller $517,200 och $2022 om gifta lämnar in gemensamt XNUMX. Dessa belopp ökar till $44,625 och $492,300 för ensamstående, såväl som $89,250 och $553,850 för gifta par som ansöker gemensamt 2023. Skattebetalare med inkomst över dessa tröskelvärden beskattas med 20 %

Hal frågar sin skatterådgivare om det finns något han kan göra för att minska sin beskattningsbar inkomst för året. Rådgivaren vet precis det verktyg som ska användas: ett avbetalningsavtal.

Vad är en avbetalningsförsäljning?

An avbetalningsförsäljning definieras som försäljning av fastighet där minst en betalning sker först efter beskattningsåret för försäljningen.

IRS tillåter skattebetalare att skjuta upp en del av vinsten på försäljningen av en investeringsfastighet med ett avbetalningsavtal. Detta arrangemang tillåter säljare att deklarera en proportionellt del av deras realisationsvinster under flera år.

En säljare får inte använda avbetalningsmetoden vid förlustrapportering.

Hur avbetalningsförsäljningsmetoden fungerar

Att deklarera vinster under en avbetalningsförsäljning är teoretiskt enkelt. Beskattningen av avbetalningsförsäljning speglar den för livräntor, där en proportionell del av varje betalning anses vara en återbetalning av kapitalbeloppet.

De enda villkoren är att fastigheten som säljs inte kan handlas på börsen säkerhet eller en del av ett företags ordinarie lager, och den skattskyldige kan inte vara en återförsäljare av den sålda egendomen (med undantag för vissa timeshare-handlare som väljer en särskild ränteavgift enligt avbetalningsförsäljningsmetoden).

Rapportering av avbetalningsförsäljningsintäkter

Avbetalningsförsäljningsintäkter kan delas upp i tre separata kategorier: realisationsvinst, intresseoch huvudsakliga. Var och en av dessa behandlas separat på Form 1040.

Smakämnen bruttovinst procentsatsen används sedan för att räkna ut avbetalningsförsäljningsintäkter för ett givet beskattningsår.

Kapitalvinsten

I exemplet ovan måste Hal deklarera vinsten varje år som antingen långsiktig eller kortsiktig, beroende på vilket den var under försäljningsåret. Långsiktiga vinster beskattas med lägre skattesats, medan kortsiktiga vinster beskattas som vanlig inkomst.

Eftersom Hal höll huset i fem år skulle vinsten, i det här fallet, vara långsiktig.

Om vinsten hade varit kortvarig kan Hal ändå beskattas för avbetalningsinkomsten med en lägre skattesats än han skulle ha gjort om han var tvungen att deklarera engångsvinsten. Det beror på att kortsiktiga vinster beskattas som vanlig inkomst, i toppen av den skattskyldige marginalskattesats.

Om den proportionella vinsten inte driver honom in i nästa skatteklass kan denna sats vara lägre. Vinsten från en avbetalningsförsäljning redovisas på IRS Form 6252 och sedan bar till Schema D på blankett 1040.

Räntor

Skattebetalare med avbetalningsinkomst ska även redovisa ränta som tas ut till köparen som beskattas med ordinarie inkomsttaxor.

Ränta som anges i köpekontraktet benämns uppgiven ränta. Om det angivna intresset är otillräckligt (eller noll), en del av huvudsakliga en del av försäljningen måste karakteriseras om som ouppgiven ränta.

Principal

En del av varje avbetalningsförsäljning anses av IRS vara en skattefri återbetalning av kapitalbeloppet. Detta belopp kan fastställas genom att fylla i arbetsblad A på publikation 537.

Kapitalet (justerat underlag) för avbetalningsförsäljning är summan av ditt faktiska justerade underlag i fastigheten plus eventuella försäljningskostnader och återvinning av avskrivningar.

I det här exemplet har Hal 200,000 100,000 $ som en justerad bas i sitt hem. Han måste lägga tillbaka 10,000 310,000 $ för återvinning av värdeminskningen och XNUMX XNUMX $ för försäljningskostnader för att kunna beräkna sin justerade grund för avbetalningsförsäljning. Denna siffra är $XNUMX XNUMX.

Bruttovinstprocent

För att beräkna bruttovinstprocenten måste du subtrahera den justerade grunden för avbetalningsförsäljning – 310,000 90,000 USD i det här exemplet – från försäljningspriset för att beräkna den totala vinsten. I det här exemplet är den totala vinsten $400,000 310,000 ($XNUMX XNUMX - $XNUMX XNUMX).

Dela sedan den totala vinsten med försäljningspriset, som i det här fallet är 22.5% ($90,000 400,000 ÷ $XNUMX XNUMX), och du har bruttovinstprocenten.

Slutligen, för att beräkna den skattepliktiga vinsten varje år, multiplicera denna procentsats med avbetalningsbeloppet. Således anses Hals skattepliktiga vinst varje år vara 11,250 50,000 USD (22.5 XNUMX USD x XNUMX %).

Bolån och kontraktspris

Om köparen av fastigheten antar en inteckning eller någon annan revers vid köpet ska fastighetens kostnadsunderlag minskas med pant- eller sedelbeloppet. För att återgå till vårt exempel, låt oss säga att Hal har en inteckning på $100,000 XNUMX på fastigheten han sålde.

Om hyresfastighet att Hal sålde för 400,000 100,000 $ har en inteckning på 300,000 400,000 $, kontraktspriset reduceras till 100,000 XNUMX $ (XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX $).

Om pantbeloppet överstiger fastighetens totala justerade underlag ska skillnaden redovisas som betalning det första året och entreprenadpriset höjs med det beloppet.

Säg till exempel att Hals fastighet har en inteckning på $250,000 50,000. Utöver avbetalningen måste Hal rapportera en överskottsbetalning på $250,000 200,000 ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX) under det första året.

Exempel på avbetalningsförsäljning

Med hjälp av exemplet ovan, låt oss se hur Hal kunde strukturera sin avbetalningsförsäljning om han ville skjuta upp sin kapitalvinstskatter till ett kommande år.

Hal får ett erbjudande på $400,000 300,000 för sitt hyreshus. Han köpte fastigheten för 100,000 XNUMX dollar. Genom åren har han tagit in XNUMX XNUMX dollar avskrivning avdrag, gör hans justerat underlag $ 200,000.

Därför har Hal $200,000 400,000 ($200,000 XNUMX - $XNUMX XNUMX) i skattepliktiga vinster att deklarera.

Hals rådgivare rekommenderar att han delar upp sina försäljningsintäkter i åtta årliga delbetalningar på 50,000 400,000 $ vardera istället för att deklarera XNUMX XNUMX $ på ett år. Så länge som avbetalningarna konstruktivt tas emot varje år, kommer denna metod att tillåta Hal att registrera vinsten, och därmed en proportionell del av vinsten, under de åtta åren.