Biden följer Warrens ledning mot federaliserande regler för hyresbostäder

Över hela landet har det skett en kollektiv härdsmälta av stora och små bostadsleverantörer om det senaste tillkännagivandet från Vita huset om hyresbostäder. Vita husets tillkännagivande verkar vara ett svar på ett brev från Massachusetts senator Elizabeth Warren och några av hennes demokratiska kollegor i senaten och kammaren beskriver en rad åtgärder för att ta itu med de "skjutande hyrespriserna som våra väljare står inför."

Sanningen är att hyrorna planar ut och sjunker. Både Zumper och Moody's analys pekar på att hyrorna planar ut och sjunker i slutet av 2022 och fann att hyrorna generellt sett över hela landet kommer att sjunka och vakansgraderna stiga. Ändå har Vita huset laddat framåt med åtgärder som de säger är avsedda att "öka rättvisa på hyresmarknaden och ytterligare principer för rättvist boende." Innan det blir för mycket mer panik, låt oss titta på vad Biden-administrationen faktiskt gör.

Först och främst måste jag påminna alla som läser om att jag har varnat för en kommande våg av ingripanden för att federalisera hyresbostadspolitiken i USA. Jag varnade för detta 2020, innan det till synes oändliga vräkningsförbud framkallade av Covid-19. Det som följer är ytterligare ett steg i den riktningen. Biden-administrationen vidtar följande åtgärder. De Effekt noten handlar om hur detta kan påverka privata hyresbostäder.

• Federal Trade Commission (FTC) och Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) – För att stoppa vad den kallar "orättvisa metoder på hyresmarknaden" har Biden gett de två byråerna i uppdrag att "söka information om ett brett spektrum av metoder som påverkar hyresmarknaden, inklusive skapandet och användningen av bakgrundskontroller för hyresgäster, användningen av algoritmer i hyresgästundersökningar, tillhandahållande av meddelanden om negativa åtgärder från hyresvärdar och fastighetsförvaltningsbolag och hur en sökandes inkomstkälla påverkar bostadsbeslut."

Effekt: Obestämd. Det finns ingen ytterligare finansiering identifierad i Vita husets tillkännagivande för att finansiera denna informationssökning. Mer än sannolikt kommer denna utredning obevekligt att "bearbetas" av hyresgästförespråkare. Om det fanns en stark lobby för bostadsleverantörer skulle det här vara platsen att påpeka effekten av mer reglering på hyresbostäder och hur det i slutändan skulle öka risker och kostnader.

• Kreditkontroller – Biden har gett CFPB i uppdrag att "hålla företag för bakgrundskontroller ansvariga för att ha orimliga förfaranden."

Effekt: Kritisk. Förbud mot kreditupplysningar är på väg, och jag har varnat för detta. Branschorganisationer har ignorerat mig. Om denna ansträngning går där jag tror att den kommer, förvänta dig att se ansträngningar från CFPB för att begränsa eller förbjuda användningen av kreditpoäng för hyresbostäder. Detta är onödigt.

• Federal Housing Finance Agency (FHFA) – Byrån har fått i uppdrag av Biden att titta på "extrema hyreshöjningar för framtida investeringar." Med andra ord, om FHFA inte gillar hur en av dess låntagare sköter sin egendom kan den vidta åtgärder. Kom ihåg att om du tror på utbud och efterfrågan så bestäms inte hyrorna av människor i ett styrelserum utan av marknaden.

Effekt: Obestämd. Tillkännagivandet antyder att de 700,000 XNUMX enheterna kan påverkas av detta, men hur skulle byrån avgöra vad en "extra hyreshöjning" är? Det finns inget annat sätt att betala tillbaka lån utom med hyra, och om den federala regeringen stryper pengarna är allt de gör att riskera sina egna lån att gå i konkurs.

• Förenta staternas justitieministerium – Biden har gett byrån i uppdrag att "informera potentiella vägledningsuppdateringar kring konkurrensbegränsande informationsdelning, inklusive på hyresmarknader."

Effekt: Obestämd. Låter läskigare än det är. Det är också bisarrt och okunnigt. Det bästa sättet att få konkurrens är att öka utbudet; det innebär att bostadsleverantörer konkurrerar med varandra om boende, inte boende som konkurrerar med varandra om knappa lägenheter.

• US Department of Housing and Urban Development – Biden uppmanar byrån att stifta regler som kräver att offentliga bostadsmyndigheter "30 dagar i förväg innan de säger upp ett hyresavtal på grund av utebliven hyra."

Effekt: Ingen. Kontrollera din lokala statistik; Allmänna bostadsförmedlingar vräker mycket fler människor än privata bostadsleverantörer, till stor del för att de betjänar människor som verkligen är fattiga och står inför en mängd olika utmaningar. Ändå vräker de inte folk snabbt, och absolut inte på 30 dagar. De flesta vräkningar tar månader, inte dagar eller veckor.

• Ritningen för en hyresrättsförklaring – Det här är ett löfte om att träffa förespråkare för att diskutera hyresgästers "rättigheter". Invånare i alla bostäder har de rättigheter som vi alla har samt de skyldigheter som beskrivs i deras hyresavtal som är lagliga kontrakt. Uppfattningen att invånare i alla bostäder har rättigheter utöver det är i bästa fall illusorisk och i värsta fall väcker fler ansträngningar att införa kostsamma regleringar och öka risken för leverantörer; detta gör saker värre för människor med mindre pengar.

Effekt: Kritisk. Bostadsförsörjare och människor som hyr sin privata egendom har tappat kontrollen över berättelsen för decennier sedan. Att ändra den berättelsen är något som bostadsleverantörer hittills inte har visat något intresse av att investera i. En frigående diskussion om en önskelista med insatser kommer säkerligen att sätta fart på restriktioner för hyresbostäder som kommer att göra det knappt, dyrt att producera och därmed svårare för fattiga människor ha råd med.

Jag säger bara det: Jag sa det! Även om Biden-interventionen inte är slutet på privata uthyrningar nu, är det ytterligare ett steg i den riktningen. Det finns fortfarande tid, men med Realtor.com, The National Apartment Association, The National Association of Realtors, Institute of Real Estate Management och The National Multifamily Housing Council som nämns längst ner i tillkännagivandet som anhängare av Biden-satsningen, don förväntar sig inte att stora branschorganisationer ska lyfta ett finger för att göra det. Dessa grupper kommer förmodligen att fortsätta att spela säkert. Samtidigt kommer många tusentals bostadsleverantörer från de med portföljer till hyresrätter i deras bakgårdar att fortsätta att se fler och fler regler och förordningar, några av dem straffande, som syftar till att försöka hjälpa hyresgäster.

Men när staten lägger på risker och kostnader finns det bara ett sätt att kompensera för det: högre priser eller försäljning till större företag. Detta hjälper inte fattiga människor; det gör bara saken värre. Det som behövs är fokus på fler bostäder överallt för människor med alla inkomstnivåer.