Svarta amerikaner står fortfarande inför utmaningar att jaga husägande

För Mel Ligon och hans fru hindrade resterna från bostadskrisen 2008 dem från att göra stora besparingar genom att refinansiera sitt hem i Chicago under den pandemiska refiboomen.

De hade en uppskjuten huvudman placerad på sitt hem under den stora lågkonjunkturen när de använde ett statligt program för att refinansiera efter att deras hushållsinkomst sjönk med hälften. Ungefär ett decennium senare hindrade det dem från att dra nytta av de historiskt låga bolåneräntorna.

"Även när hemmen började återhämta sig har vi denna uppskjutna kapitalbelopp på 88,000 2050 $, vilket i huvudsak skulle vara vårt eget kapital i framtiden som vi inte skulle ha tillgång till förrän XNUMX," sa Ligon, en oberoende fastighetsmäklare.

Tyvärr är deras berättelse inte unik och illustrerar istället hur svart husägande ofta är fångat av det förflutnas institutionella misslyckanden och de fortsatta överträdelserna idag som t.ex. bedömningsbias, inteckningsdiskriminering och till och med rödmarkering.

Och när bostäder överkomliga priser snabbt urholkas med snabbt högre bolåneräntor och ytterligare en potentiell lågkonjunktur som hotar vid horisonten, blir jakten på den amerikanska drömmen återigen svårare för många svarta att uppnå och, med det, chansen att bygga rikedomar mellan generationerna.

"De skadliga effekterna av höga räntor och inflation är redan tydliga och oproportionerligt skadliga för svarta hushåll", enligt 2022 State of Housing in Black America (SHIBA) Rapportera. "Eftersom högre bolåneräntor minskar överkomligheten att köpa bostäder, kommer svarta, i förhållande till vita, att missgynnas ytterligare i sitt husägandesökande."

Ärr från den stora lågkonjunkturen finns kvar

Medan de husägandehinder som svarta möter går tillbaka till grundandet av landet, var det största bakslaget nyligen den stora lågkonjunkturen.

Svart husägande var 48 % innan det decimerades av 2008 års utestängningskris som kännetecknades av oansvarig – och i vissa fall, underlig utlåning som oproportionerligt påverkade färgsamhällen.

Berättelsen fortsätter

"Inför den stora lågkonjunkturen var vita familjer med årsinkomster på mindre än $30,000 200,000 mindre benägna att i genomsnitt få subprime-lån jämfört med svarta familjer med inkomster på mer än $XNUMX XNUMX", enligt en rapport av Aspen Institute's Financial Security Program (Aspen FSP).

Under åren efter utestängningskrisen föll svart husägande och nådde så småningom en 50-årig lägsta 2019 på 40.6 % - lägre än 1968 - och har inte återgått till nivåerna före den stora lågkonjunkturen. Samtidigt har den vita bostadsägandegraden överskridit nivåerna före lågkonjunkturen, enligt National Association of Real Estate Brokers (NAREB).

"Det tog 10 år innan svarta stadsdelar verkligen började se vändningen," sa Ligon. "Våra stadsdelar tar lång tid att återhämta sig."

Sedan slog pandemin till och förde med sig sin egen oproportionerliga ekonomiska smärta och förlust av jobb till det svarta samhället.

Det hindrade många från att dra nytta av historiskt låga priser under det första året av pandemin. Till exempel fick svarta husägare bara 3.7 % av de 5.3 miljarder dollar i besparingar från pandemi-refinansiering till oktober 2020, enligt en Federal Reserve Bank of Boston studie.

Svarta köpare mötte på liknande sätt hinder under pandemin.

"Även om bolåneräntorna nådde sin lägsta nivå 2021, kunde inte alla dra nytta av dessa låga räntor. Under 2019 och 2021 ökade andelen vita husägande med nästan 3 procentenheter, medan bostadsägandegraden för svarta amerikaner steg med 2 procentenheter”, sa Nadia Evangelou, seniorekonom och prognoschef på National Association of Realtors (NAR), i ett påstående.

"Med 7 % bolåneräntor har bara 15 % av de svarta hushållen råd att köpa det typiska huset för närvarande jämfört med 30 % av de vita hushållen. Således kan svarta familjer hamna längre efter när det gäller husägande jämfört med sina vita motsvarigheter."

Redan har många svarta köpare stötts ut från marknaden. Endast 3 % av bostadsköparna 2022 var svarta, enligt uppgifter från National Association of Realtors, hälften av andelen från 2021.

Fortsatt partiskhet idag

Bortsett från de ekonomiska hindren som oproportionerligt påverkade svarta ägare och köpare, möter samhället också partiskhet i många aspekter av bostadsköp eller refinansieringsprocessen.

Till exempel har hypoteksrättvisa för svarta bostadsköpare varit relativt statisk under de senaste 30 åren och hållit sig stabil på 78.5 % sedan 1990, enligt 2022 State of US Mortgage Fairness (Fairness) rapport.

Under 2021 ökade dock rättvisa inteckningar för svarta bolånesökande från 80.4 % 2020 till 84.4 %, men stöten "speglar onormala ekonomiska förhållanden under covid-pandemin", rapport hittas.

Och medan antalet ansökningar om hypotekslån ökade 2021 för svarta bostadsköpare, översteg deras avslagsgrad på 15 % vida 6 % för vita sökande, SHIBA rapporten hittades.

När räntorna nådde 5 % till 6 %, sjönk rättvisa bolån till nästan 2008 års bostadskrisnivåer och blev värre i områden med den högsta koncentrationen av svarta bostadsköpare, Rättviserapport hittas.

"Fem stater - Louisiana, Mississippi, South Carolina, Arkansas och Alabama - ger ihållande dåliga resultat för låneansökningar oavsett makromiljö ... även i högkonjunktur", konstaterade rapporten.

Även välkvalificerade minoritetsbostadsköpare utsätts för diskriminering, enligt en 2012-rapport HUD-studie.

Ta till exempel erfarenheten av tidigare NFL-spelare och skådespelare, Devale Ellis och hans fru Khadeen Ellis. Paret började leta efter ett lyxigt hem i Georgia 2020. Även med förhandsgodkännande från banken stötte de på problem under emissionsgarantin.

"Vi ville ursprungligen sänka 10 %, men de sa att vi var tvungna att sänka 20 %", sa Devale Ellis. "Vi kom överens om att lägga ner 20% och de sa att vi behövde mer än 20% efter att ha kontrollerat min kreditpoäng. Min kreditvärdering är i mitten av 700-talet!”

Att anställa en CPA kom väl till pass när garantigivare krävs tre månader med W-2, även om Devale inte är anställd och lämnar in en K-1 som underhållare och företagare.

"Det dödar mig att du jobbar så hårt för att göra allt på rätt sätt, bara för att folk ska hitta skäl att inte låta dig ha din dröm. Tänk om vi inte var i den positionen ekonomiskt att betala mer än 25 % för en handpenning?” frågade Devale Ellis. "Jag vet att de allra flesta människor i Amerika lever nära eller under fattigdomsgränsen, men det får dig att inse hur svårt det är för människor som ser ut som Khadeen och jag att få egendom. Det är helt orättvist eftersom egendom är sättet man bygger arv.”

Istället för att göra det svårare att kvalificera sig har vissa banker helt enkelt slutat erbjuda bolånetjänster till färgsamhällen, känd som modern redlining.

Sedan 2021 har justitiedepartementets Bekämpa Redlining Initiative meddelade fyra redliningmål och förlikningar mot Lakeland Bank, Trident Bank, Trustmark National Bankoch Cadence Bank som påverkade svarta och latinamerikanska bostadsköpare negativt.

"Att avsluta redlining är ett avgörande steg i vårt arbete för att överbrygga de ökande klyftorna i välstånd mellan färgade samhällen och andra," sa assisterande justitieminister Kristen Clarke vid justitiedepartementets civilrättsavdelning i en pressmeddelande. "[Dessa] uppgörelser visar vårt fasta engagemang för att bekämpa moderna redlining och hålla banker och andra långivare ansvariga när de nekar färgade personer lika tillgång till lånemöjligheter."

Utvärderingsbias devalverar bostäder för svarta husägare

Svarta bostadsköpare och husägare möter också utmaningar under tiden hemvärderingsprocessen.

Till exempel lämnade Tenisha Tate-Austin och Paul Austin in en stämning mot värderingsmannen och företaget som anlitade värderingsmannen för att ha undervärderat deras hem i Marin County i norra Kalifornien med nästan $500,000 XNUMX, sa Caroline Peattie, verkställande direktör för Fair Housing Advocates of Northern California som representerar husägarna, till Yahoo Money.

A nyligen genomförd studie av Freddie Mac fann att "minoritetssökande är mer benägna att få ett värderingsvärde som är lägre än kontraktspriset." På samma sätt, a 2022 Brookings Institute-studie hittade bostäder i stadsdelar som är 50 % svarta värderas 23 % lägre jämfört med bostäder i andra stadsdelar med liknande kvalitet och bekvämligheter.

"Kostnaden för devalvering är cirka 162 miljarder dollar" i kumulativa förluster för svarta husägare, avslutade studien.

"Det är svårt att inte bli avskräckt i fastigheter som en svart fastighetsmäklare och för svarta bostadsköpare och husägare," sa Kenyon Hunter, biträdande fastighetsmäklare på Evolution Ave Group RE, till Yahoo Money. "Jag fick en vit mäklare att ringa mig efter att ha sett min klients hem, en svart läkare. Mäklaren föreslog att jag skulle låta min klient bli av med kulturella element - som en Doc McStuffins-docka och afrikanska konstverk - så att den skulle sälja. Jag har märkt att om en värderingsman erkänner att en svart familj bor där, sjunker värdet.”

Eroderar överkomliga priser, försenar rikedom

När bolåneräntorna ökar har husägare inte längre en chans att refinansiera och potentiella köpare tycker att det är mer oöverkomligt att köpa en bostad. Lägg till den diskriminering de utsätts för inom bolåne- och värderingsbranschen samt att ha höga studentskuldsaldon och horisont för att på ett meningsfullt sätt öka svart husägande verkar längre bort.

"Ett bostadsköp är det första påtagliga steget i att bygga välstånd och för kunder som inte hade likviditet eller kapital att spara till en större handpenning, är det avskräckande att bli lämnad bakom," Chelsea Ransom-Cooper, managing partner och finansiell planering direktör vid Zenith Wealth Partners, berättade för Yahoo Money.

Vad husägande erbjuder är chansen att bygga generationsrikedom.

Bostadskapitalet står för 16 % av USA:s totala hushållsförmögenhet, enligt a rapport av Federal Reserve Bank of New York. För svarta amerikaner är det ännu mer än så. Nästan två tredjedelar av svart rikedom finns i bostäder, enligt NBER:s Två nationers rikedom: USA:s rasrikedomsgap arbetspapper.

"Hemägande är hur medelklassen bygger rikedom i Amerika, och tyvärr går svarta husägare ofta miste om sin beskärda andel på grund av undervärdering," sa Daryl Fairweather, Redfins chefsekonom, till Yahoo Money. "Detta skadar inte bara dagens svarta husägare, det gör det också svårare för svarta familjer att bygga upp rikedomar mellan generationerna, vilket har ringverkan i hela det svarta samhället när det kommer till utbildningsnivå och företagsbildning."

Ronda är seniorreporter för personlig ekonomi för Yahoo Money och advokat med erfarenhet inom juridik, försäkring, utbildning och myndigheter. Följ henne på Twitter @skriverronda

Läs de senaste personliga ekonomitrenderna och nyheterna från Yahoo Money.

Följ Yahoo Finance på Twitter, Instagram, Youtube, Facebook, Blädderblockoch LinkedIn