Broadway Theatre-ägare kommer att göra mindre av ett oväntat fall efter ändring av zonindelningsregeln

Även kostnaden för flyg på Broadway är dyrare nu.

1998 ändrade New York Citys avdelning för stadsplanering zonindelningsreglerna för att tillåta Broadway-hyresvärdar att sälja rättigheterna till luften ovanför sina teatrar till fastighetsutvecklare som vill montera höga torn i teaterdistriktet. Genom att stapla det överförda utrymmet ovanpå andra byggarbetsplatser har nya byggnader kunnat resa sig högre än vad som annars skulle vara möjligt.

"Alla dessa nya supertorn som förändrar utseendet på stadens horisont ... skulle inte kunna hända utan överföringar av flygrättigheter," observerad Robert Von Ancken, fastighetsvärderingsman.

Som en del av varje avtal om lufträttigheter måste fastighetsutvecklaren ge ett bidrag till Teaterdistriktsfonden, som ger bidrag för att stödja produktionen av originalföreställningar, attrahera ny publik och diversifiera pipelinen av teaterproffs. Den har delat ut över 10 miljoner dollar från försäljningen av lufträttigheter och en lokal politiker deklarerade att dess användning av medel för att upprätta mentorskapsprogram "visar än en gång att det är en win-win att utnyttja grannskapsrättigheterna för att investera i vår stads framtid."

När fonden bildades 1998 sattes den ursprungliga kursen för varje bidrag till 10 USD per kvadratfot. Men när marknadspriset på lufträttigheterna sköt genom taket höjdes bidragssatsen till 14.91 USD per kvadratfot 2006 och igen till 17.60 USD per kvadratfot 2011.

Under 2016 rekommenderade Department of City Planning att höja avgiftssatsen till antingen 20 procent av försäljningspriset eller 20 procent av 347 USD per kvadratfot, beroende på vilket belopp som är störst. Det skulle sedan justera golvpriset på $347 per kvadratfot vart tredje till femte år.

"Dessa förändringar av metoden kommer att överensstämma med den ursprungliga avsikten med texttillägget från 1998, som fastställde möjligheten för börsnoterade teatrar att överföra [luft]rättigheter i hela underdistriktet för ett bidrag till den nyskapade distriktsfonden som motsvarade 20 procent av värdet av överföringen av [flygrättigheter],” förklarade New York City Planning Commission vice ordförande Kenneth Knuckles.

Priset för flygrättigheter har dock ökat mycket snabbare än avgiftssatserna sedan 1998.

Enligt en rapport varierade de lufträttigheter som såldes efter 2007 från 318 USD per kvadratfot till 692 USD per kvadratfot efter att ha justerats för inflation. Det genomsnittliga priset var $461 per kvadratfot, vilket innebär att den genomsnittliga bidragssatsen till fonden var mindre än fyra procent av priset per kvadratfot.

Med tanke på en potentiell höjning av bidragssatsen gick Broadway-teaterägare och fastighetsutvecklare ut i krig.

"En sådan dramatisk ökning som föreslås här kommer utan tvekan att kyla marknaden, vilket resulterar i få (om några) transaktioner," argued Paimaan Lodhi, vice ordförande vid fastighetsstyrelsen i New York. Lodhi beskrev justeringen som "tungande, överdriven och orättvis", fortsatte Lodhi att "minst 400 procents ökning över en natt behandlar teaterägare annorlunda och orättvist än de som kunde sälja sina lufträttigheter tidigare och de som är föremål för detta. mycket drastisk ökning nu."

"Vi är oroliga över att behöva betala ett golvpris om marknaden faller, och även den effekt det kommer att ha på förhandlingarna," ekade en advokat som företräder teaterägarna. "Vår oro är också teoretisk," sa advokaten och tillade att "priserna bör bestämmas av marknaden."

En medlem av New Yorks kommunfullmäktige, som nyligen hade fått en kampanjdonation på 16,000 2017 USD från en Broadway-teaterägare, attackerade den potentiella ökningen, och Department of City Planning drog tillbaka sitt förslag precis innan det gick till omröstning XNUMX.

Att kritisera New Yorks borgmästare Bill de Blasios administration för att "ta dess kulor och gå hem", dåvarande rådsledamoten Dan Garodnick klagade att "det är en besvikelse, det är överraskande och det är synd för de kulturinstitutioner som verkligen är förlorarna här."

I april, avdelningen för stadsplanering under den nya borgmästaren Eric Adams återupptog zonindelningsreglerna och föreslog att bidragssatsen skulle höjas till $24.65 per kvadratfot. Den föreslagna ökningen med 40 procent skulle matcha den 40-procentiga ökningen av taxeringsvärdet av den totala byggda golvytan i Teaterdistriktet mellan 2011, då avgiftssatsen senast ändrades, och 2021.

Även om samhället förespråkar klagade att "24 $ är ynkligt, och i dagens värld med den inflation som vi ser kan du inte göra mycket med $ 24 per kvadratfot," gick departementet vidare med förslaget, och den nya bidragssatsen var tyst antagen för ett par veckor sedan utan någon pressbevakning.

Om fastighetsutvecklare inte betalar mer pengar för lufträttigheter, kommer Broadway-teaterägare att ta hem mindre pengar nu.