Bygg, baby, bygg! År 2023 måste städer stimulera nya bostäder

Pundits och prognostiker kommer att försöka förutsäga om och hur länge den amerikanska ekonomin kommer att drabbas av inflation. Svaren på dessa frågor kommer också att påverka deras bedömning av lågkonjunktur; vinner vi en, kommer en, och hur djupt och länge kommer det att vara? När det kommer till bostadsekonomin är tebladen svåra att läsa. Bolåneräntorna stiger, och så är hyrorna ökar den totala inflationen. Samtidigt steg småhuspriserna i höjden under 2021 när distansarbetare utnyttjade billiga pengar och distansarbete för att underblåsa ett köpvansinne på tidigare sömniga marknader som Boise och Bozeman. Nu faller priserna på dessa marknader snabbt. Vad betyder det och hur ska lokala myndigheter som kontrollerar bostadsförsörjningen genom reglering reagera? I varje scenario är svaret detsamma: stimulera till mer byggnad med färre regler och fler incitament.

Kommer du ihåg den stora bostadsbristen 2008? Småhusproduktionen återhämtade sig aldrig, eller åtminstone nivån på produktionen av bostäder har inte nått samma siffror. En titt på småhustillstånd från 2000 till nu visar hur brant höstproduktionen tog. Visserligen visar Federal Reserve Bank of Saint Louis data att fallet började långt före kraschen, men oavsett, även med den stora köpboomen 2021, har utbudet inte hängt med efterfrågan, vilket betyder högre priser.

Hyrorna har varit volatila. Zumper-data för Boston visar ett perfekt exempel på hur hyrorna sjönk under pandemin och sedan steg tillbaka till nivåerna före pandemin och sedan fortsatte att stiga.

Så, vad händer härnäst? Här är några scenarier.

Hög inflation fortsätter, Fed svarar aggressivt, recession följer

Det värsta scenariot är att Fed inte bara tar ifrån sig sprittoppen, utan den dyker upp med poliser för att bryta upp festen. I det här fallet sjunker bostadsproduktionen till noll med väldigt få transaktioner eftersom pengar blir dyrare och investerare söker andra investeringar. Det kanske inte är lika illa som 2008, men resultatet kommer att bli långsammare eller stoppad produktion och oförändrad efterfrågan.

Inflationen lättar, återkopplades, en kort och ytlig lågkonjunktur följer

Även i detta scenario kommer det att bli en kink i bostadsproduktionsslangen på grund av de senaste räntehöjningarna. Flerfamiljsprojekt kommer sannolikt också att sakta ner; de är byggda med lånade pengar också. När molnen delar sig och solen börjar skina kommer det att ta tid för produktionen att öka, och ökningar i efterfrågan kommer att mötas med brist på tillgång och högre priser i slutet av 2023.

Eftersläpande indikatorer överskattar inflationen, återkopplade, ingen inflation eller lågkonjunktur 2023

Statliga indikatorer ligger alltid bakom de faktiska ekonomiska händelserna. Det är som en meteorolog som dyker upp ett par dagar efter att en tromb förstört ditt hem och säger: "Det är officiellt, ditt hus slogs ner av en tornado." I en diskussion på The Ringer's Vanlig engelsk podcastMark Zandi från Moody's förklarar detta fenomen. "När du får en hyreshöjning på marknaden, säg tillbaka i februari månad, tar det ungefär sex månader för det att översättas till vad det betyder för hyresinflationen mätt med BLS." Vi kanske är okej, vi vet bara inte om det. Men pengarna blir fortfarande dyrare, och när Fed backar kommer vi fortfarande att se produktionsavmattning i bostäder.

Nu är det dags att förhindra nästa "bostadskris"

I vart och ett av scenarierna ovan kommer det att ske en avmattning av bostadsproduktionen över typologier. Om vi ​​kan lära oss något av 2008 borde det vara att nedgångar i investeringar i nya bostäder, dämpad efterfrågan på bostäder och bromsad eller stoppad produktion av bostäder är en signal: Bygg, baby, bygg! Utvecklare hatar risker mer än de älskar vinst. Det är faktiskt bara vettigt att bostäder blir attraktiva när priserna stiger efter ett stort fall. Den lediga tomten som skulle kunna vara bostäder kommer sannolikt att stå stilla tills efterfrågan stiger, priserna stiger och sedan bygga vidare på det rationaliserar kostnaden och risken. Vanligtvis när bostadsekonomin återhämtar sig panik regeringen eftersom priserna stiger och sedan inför regler och förordningar för att "fixa" priser.

Vi kan undvika detta när bostadsekonomin stabiliseras och återhämtar sig genom att agera nu för att eliminera allt som bromsar produktionen. Därefter, om en byggherre är orolig för att det är för riskabelt att bygga nu, kan lokala myndigheter investera – ja, lägga pengar på bordet – för att bygga på den tomma tomten och subventionera potentiellt höga vakansgrader och förluster. När ekonomin vänder och efterfrågan på bostäder återvänder, kommer den tsunamin av efterfrågan att mötas med ett överflöd av bostäder. Hade regeringen gjort hö 2009, 2010 och 2011, när solen lyste inte, skulle vi ha haft färre bostadsprisproblem när det äntligen gjorde det.