Köpa ditt första hem? Här är vad du behöver veta

Förstagångsbostadsköpare har en brant inlärningskurva, från att förstå verklig överkomlighet och hur man kvalificerar sig för ett bolån till att hantera sitt kassaflöde efter köpet.

"När du köper ditt första hem måste du tänka på att det som en långivare låter dig låna inte nödvändigtvis är samma belopp som du rimligen har råd med", säger den certifierade finansplaneraren Eric Roberge, grundare av Beyond Your Hammock i Boston.

Medan de flesta banker låter dig ta ett lån med en betalning på cirka 30 % av din inkomst, råder Roberge kunder att hålla sina årliga bostadskostnader (lånebetalningar tillsammans med fastighetsskatter, husägares försäkring och årligt underhåll) på 20 % av deras bruttoinkomst. .

"I dagens miljö köper de betalningen, inte köpeskillingen", säger CJ Harrison, CFP, vice vd för DecisionPoint Financial i Mesa, Arizona. "Men de måste komma ihåg att det här är superuppblåsta bostadspriser.

"Jag frågar dessa kunder, 'Kan du ekonomiskt stå emot en katastrofal nedgång i ditt hems värde?'"

För att få ner sina kunder till jorden låter Brian Mercado, en CFP med JSF Financial i Los Angeles, dem göra en övning.

"Jag säger till dem att medan de är på husjakt, ska de försöka leva som om de redan gjorde den större betalningen," sa han. "Det är ett stresstest på deras kassaflöde."

Medan köpare vänjer sig vid den nya budgeten, investerar Mercado det överskjutande månatliga sparandet så att det kan läggas till handpenningen.

Du vill inte växa ur ditt nya hus, sa Stephanie Campos, CFP, ägare av Campos Financial i Miami. Hon ställer frågor till kunder som "Kommer det här huset att uppfylla dina behov i mer än fem till tio år?" och "Är bolåne- och stängningskostnaderna värda det om du behöver köpa en annan plats om några år?"

Innan du ansöker om bolån är det viktigt att rensa upp din kreditpoäng om det behövs, enligt Campos.

"De annonserade teaserpriserna är bara för utmärkta krediter och [i allmänhet är bankräntor ett rörligt mål beroende på långivarens riskaptit", sa hon.

Campos råder hemsökande med kreditpoäng under 600 att undersöka inteckningar tills vidare Federal Home Authority. Dessa är inriktade på förstagångsbostadsköpare som har svårt att spara upp de 20 % ned som behövs för att undvika privata bolåneförsäkringar, sa hon. FHA-lån kan kräva så lite som 3.5 % ned men kommer med något högre räntor och vissa betalnings- och inkomstkrav.

Ett sätt för köpare att undvika att behöva skaffa en privat bolåneförsäkring, eller PMI, sa Mercado, är att ta två separata lån - dvs en inteckning för 80% av det nödvändiga beloppet och en hemlånekredit för saldot.

Mercado föreslår också att köpare begär flera förkvalificeringsbrev från långivare i olika belopp för olika förhandlingsstrategier. Till exempel:

• Om du inte vill tipsa säljaren om att du kan betala mer, använd ett brev som endast visar det belopp du behöver för köpet.
• Om du är i ett budkrig, använd ett brev med ett belopp som visar säljaren att du kan gå högre.

Köpare bör ha några till hands om de behöver göra ett omedelbart erbjudande, sa Mercado.

Bolån är en av de "mest konkurrenskraftiga arenorna där ute", sa Harrison, "så ta reda på kostnadsfördelningen och visa dem för andra långivare."

Han uppmanar köpare att få offerter från minst tre bolånekällor och begära ett avgiftsark, som är preliminärt och inte kräver en kreditprövning, och/eller en låneuppskattning, som är bindande och kräver en kreditprövning.

Överskatta vad du tror att dina utgifter efter köpet kommer att bli, sa Harrison, eftersom kostnaderna för möbler, trädgårdsunderhåll och reparationer är höga på grund av efterfrågan från den heta bostadsmarknaden.

"Var tålamod innan du börjar spendera pengar efter ditt köp," sa han. "Ta fart på dig själv och bevara din akutfond - och budgetera för framtida inköp istället för att spendera alla dina pengar."