Kinas fastighetsbestånd steg efter varningar om svag verklighet, höga förväntningar

BEIJING — Kinas fastighetssektor är ännu inte redo för en snabb återhämtning, trots ett rally denna månad i lager av stora fastighetsutvecklare.

Det beror på att det senaste stödet från Peking inte direkt löser huvudproblemet med fallande bostadsförsäljning och priser, säger analytiker.

Förra veckan steg fastighetsutvecklares aktier efter nyheterna att centralbanken och banktillsynsmyndigheten utfärdade åtgärder som uppmuntrade bankerna att hjälpa fastighetsbranschen. Det kommer tillsammans med andra stödåtgärder tidigare denna månad.

Aktier av Lantgård, den största kinesiska utvecklaren av försäljning, har mer än fördubblats i november, och de av Längta efter har ökat med cirka 90 %. Aktierna har redan gett tillbaka en del av månadens uppgångar.

Under tiden, järnmalmsterminer ökade med cirka 16 % denna månad — Morgan Stanley-analytiker säger att cirka 40 % av Kinas stålförbrukning används i fastighetsbyggande.

Situationen är en av "starka förväntningar, men svag verklighet", och marknadspriserna har avvikit från grunderna, sa Sheng Mingxing, järnmetallanalytiker vid Nanhua Research Institute, på kinesiska översatt av CNBC.

Sheng sa att det är viktigt att se om lägenheter kan färdigställas och levereras under den högsta byggperioden i mars och april.

De nya åtgärderna, allmänt rapporterade i Kina men inte officiellt släppta, föreskriver förlängningar av lån, kräver att utvecklare behandlas på samma sätt oavsett om de är statligt ägda eller inte och stödjer obligationsutgivning. Ingen av tillsynsmyndigheterna svarade på CNBC:s begäran om kommentarer.

"Detta är verkligen en tillfällig lättnad när det gäller att utvecklarna måste möta mindre skuldåterbetalningsbehov inom den närmaste framtiden - en tillfällig likviditetslättnad snarare än en fundamental vändning", säger den Hongkongbaserade analytikern Samuel Hui, chef för företag i Asien och Stillahavsområdet. Fitch Ratings, sa onsdagen.

"Nyckeln är att vi fortfarande behöver den grundläggande underliggande bostadsförsäljningsmarknaden för att förbättras", sa han och noterade att husköparnas förtroende beror på om utvecklarna kan slutföra att bygga och leverera lägenheter.

Tidigare i år många bostadsköpare vägrade att fortsätta betala bolån i lägenheter när bygget blev försenat. Bostäder i Kina säljs vanligtvis före färdigställande, vilket genererar en stor källa till kassaflöde för utvecklare.

Analytiker är olika om när Kinas fastighetsmarknad kan återhämta sig.

Fitch sa att en tidslinje "förblir mycket osäker", medan S&P Global Ratings Senior Director Lawrence Lu förväntar sig att en återhämtning kan ske under andra halvan av nästa år.

"Om denna policy implementeras snabbt kommer detta att stoppa den nedåtgående spiralen till utvecklarna, detta kommer att bidra till att återställa investerarnas förtroende [för] utvecklarna", sa han.

Försäljningen av bostäder under årets första 10 månader minskade med 28.2 % från för ett år sedan, sade National Bureau of Statistics förra veckan. S&P Global Ratings sa i juli att de förväntar sig en nedgång på 30 % i försäljningen för 2022, sämre än 2008 då försäljningen sjönk med cirka 20 %.

En avmattning i ekonomisk tillväxt, osäkerhet om pågående Covid-kontroller och oro för framtida inkomster har dämpat aptiten på att köpa bostäder.

Till dessa bekymmer ökar fallande priser.

Bostadspriserna i 70 städer sjönk med 1.4 % i oktober från för ett år sedan, enligt Goldman Sachs analys av data som släpptes på onsdagen.

"Trots fler lokala åtgärder för att lätta på bostäder under de senaste månaderna", sa analytikerna, "tror vi att fastighetsmarknaderna i lägre städer fortfarande möter stark motvind från svagare tillväxtfundamentala faktorer än stora städer, inklusive nettobefolkningsutflöden och potentiella överutbudsproblem."

Rapporten sa att bostadspriserna i de största städerna i nivå 1 steg med 3.1 % i oktober från september, medan städerna i nivå 3 föll med 3.9 % under den tiden.

För ungefär två år sedan började Peking slå till utvecklarnas höga beroende av skuld för tillväxt. Smakämnen landets mest skuldsatta utvecklare, Evergrande, misslyckades i slutet av förra året i en högprofilerad skuldkris som rasade investerarnas förtroende.

Oron för andra fastighetsbolags förmåga att betala tillbaka sin skuld har sedan dess sprids till en gång friska utvecklare.

Handeln med aktier i Evergrande, Kaisa och Shimao är fortfarande avstängd.

Medan Covid-kontroller har dragit ner Kinas tillväxt i år, Fastighetsmarknadens kamp har också bidragit väsentligt.

Fastighetssektorn, inklusive relaterade industrier, står för ungefär en fjärdedel av Kinas BNP, enligt analytikeruppskattningar.

"Jag tror att fastighetssektorn kommer att bli mindre av ett hinder för ekonomin 2023," sa Tommy Wu, senior Kinaekonom på Commerzbank AG, på onsdagen.

"Det är för tidigt att säga om de åtgärder som rullats ut hittills kommer att räcka för att rädda fastighetssektorn", sa han. "Men det känns mer tryggt nu eftersom det verkar mer troligt att mer kraftfulla åtgärder kommer att rullas ut om fastighetsnedgången fortfarande inte blir meningsfull under de kommande månaderna."

I slutändan genomgår Kinas fastighetsindustri en statsstyrd omvandling – till en mindre del av ekonomin och en affärsmodell som är mycket mindre beroende av att sälja lägenheter innan de är färdigbyggda.

Fastighetsmarknaden har krympt med ungefär en tredjedel jämfört med förra året, och kommer sannolikt att förbli samma storlek nästa år, sa S&P:s Lu.

Statliga utvecklare har klarat sig bättre under nedgången, påpekade han.

Under årets tre första kvartal sa Lu att försäljningen av statligt ägda utvecklare minskade med 25 %, jämfört med 58 % försäljningsminskning för utvecklare som inte ägs av staten.

Och trots de senaste politiska rörelserna är Pekings hållning fast när det gäller att avråda från bostadsköp i stor skala.

Oavsett om det är meddelanden från National Bureau of Statistics eller People's Bank of China, upprepade officiella tillkännagivanden den här månaden att hus är till för att leva i, inte spekulation - mantrat som markerade den tidiga början av nedgången på fastighetsmarknaden.