Kinas främsta fastighetsmagnater ser förmögenheterna sjunka med 30 miljarder dollar med ännu fler förluster förväntade

De dagar då fastighetsmoguler dominerade Kinas förmögenhetsranking verkar vara mot sitt slut.

Pekings kampanj för att införa rikstäckande fastighetsreformer har varit särskilt kostsam för grundarna bakom landets tre främsta fastighetsutvecklare genom försäljningar som har sett sin kollektiva förmögenhet falla med 30 miljarder dollar sedan World's Billionaires List publicerades i april.

Den förmögenhetsutrotning som kändes av sådana som Hui Ka Yan, Yang Huiyan och Sun Hongbin tyder på att storhetstiderna med tvåsiffrig tillväxt i försäljning och vinster för kinesiska fastigheter är över – och fler förluster kommer nästan säkert att följa.

"Fastigheter kommer förmodligen att förvandlas till allmännyttiga tjänster", säger Hong Hao, vd och forskningschef på Bocom International i Hong Kong. "Vinstmarginalerna kommer att vara begränsade och ingen kommer att tillåtas tjäna stora pengar."

Analytiker säger att Kinas president Xi Jinping föreställer sig en relativt stabil marknad som skulle se utvecklare bygga mer överkomliga bostäder. Landets ledare är fast besluten att stävja överdriven upplåning inom sektorn. Han vill också stoppa den skyhöga ökningen av fastighetspriserna som har belastat medelhushållens ekonomi, avskräckt dem från att spendera mer på områden som barnuppfostran och förvärrat landets gäspande välståndsgap mellan de rika och de fattiga.

Miljardären Hui Ka Yan bär bördan av effekterna. Hans China Evergrande Group uppmanar till tålamod och ber offshore-borgenärer att inte vidta "aggressiva rättsliga åtgärder" när företaget formulerar en omstruktureringsplan. Evergrande, en gång landets största utvecklare genom kontrakterad försäljning, har fastnat i en likviditetskris efter att Kina fastställde lånegränser och utfärdade sin policy för "tre röda linjer" i augusti 2020. Hui, som förlorade 80 % av sin en gång 42.5 miljarder dollar förmögenhet 2017 , kämpar för att återbetala mer än 300 miljarder dollar i skulder som samlats upp under tidigare år av skulddriven expansion.

Driven av tron ​​på att bostadspriserna skulle fortsätta att stiga och att intäkterna alltid skulle överstiga kostnaderna, lånade Evergrande från sina anställda, privata investerare, såväl som ett brett utbud av finansiella institutioner inklusive banker och trustfirmor för att förvärva mark och bygga lägenheter .

Men efter att finansieringen slocknat och bostadspriserna föll, vände Evergrandes modell till att gå i konkurs. Hela marknaden har sett en parad av fallissemang från inte bara Evergrande, utan Kaisa Group, Shimao Group, China Aoyuan Group och Guangzhou R&F Properties, försäljningen av sektorrelaterade obligationer och aktier har utökats till namn av bättre kvalitet som Country Trädgård och Longfor Properties.

Förra veckan spred sig oro på marknaden till de Hongkong-noterade aktierna i Country Garden, som sjönk så mycket som 8.1 % på bara en dag på grund av farhågor om att företaget inte hade lyckats vinna tillräckligt stöd från investerare för en eventuell konvertibelaffär. Förtroendekrisen fick Country Gardens ordförande Yang Huiyan, den rikaste kvinnan i Kina, att se sin förmögenhet sjunka mer än 1 miljard dollar på bara en dag. Även om paniken ebbade ut dagen efter och aktierna återhämtade en del av sina förluster, har Yangs nettoförmögenhet fått en hit med 6.2 miljarder dollar sedan april då aktierna i hennes företag rasade med mer än en tredjedel, vilket sänkte hennes förmögenhet till 23.4 miljarder dollar.

Suns Sunac nedgraderades nyligen av både Fitch Ratings och S&P Global Ratings. Fitch citerade företagets "minskande finansiella flexibilitet mitt i hög volatilitet på kapitalmarknaden." Företaget samlade in 580 miljoner dollar i mitten av januari genom att sälja 452 miljoner aktier för 10 HK$ styck, eller en rabatt på 15 % på stängningskursen vid den tiden. Men det behöver mer likviditet och kan behöva sälja tillgångar senare, enligt Fitch.

Regeringen är medveten om att fastighetsöversynen påverkar alla. Men de senaste politiska justeringarna ska inte ses som ett tecken på att beslutsamheten försvagas, säger Qu Hongbin, Kinas chefsekonom och medchef för Asia Economics på HSBC i Hong Kong. "Beslutsamheten är fortfarande stor och styrkan i reformen är oöverträffad", säger han.

Men för att undvika en plötslig krasch av hela sektorn, som enligt vissa uppskattningar kan stå för så mycket som 25 % av Kinas BNP, har myndigheterna utfärdat direktiv för att påskynda godkännandet av bolån, underlätta finansieringen av vissa sammanslagningar och förvärv och minska en styrränta för första gången på nästan två år för att bidra till att stärka den totala ekonomin.

De fallande förmögenheterna kommer vid en tidpunkt då Kinas BNP bara kan växa med 4.3 % 2022, enligt Nomura-ekonomerna Lu Ting och Wang Jing, jämfört med officiella siffror på 8.1 % 2021. Fastighetsnedgången, sporadiska utbrott av coronaviruset och avmattning exporttillväxt kan alla kasta en skugga över världens näst största ekonomi. I december minskade bostadsförsäljningen med 19.6 % från ett år tidigare, och fastighetsinvesteringarna minskade med 14 % medan finansieringen från fastighetsutvecklare minskade med 19.3 %.

Myndigheter överväger att häva några av de restriktioner som lagts på fastighetsbolagens tillgång till intäkter från försålda lägenheter som finns på spärrade konton. I år kan statliga banker återuppta utlåningen till fastighetsbolag med sundare balansräkningar, säger HSBC:s Qu. 

Samtidigt spelar statligt stödda företag en mer aktiv roll på fastighetsmarknaden. Minmetals International Trust Co., ett dotterbolag till det statligt drivna metall- och mineralföretaget China Minmetals, tog nyligen över två av Evergrandes bostadsprojekt i de södra städerna Kunming och Foshan för att "säkra hemleverans, säkerställa människors försörjning och säkerställa stabilitet, " enligt en Reuters-rapport.

Vissa analytiker har uppmanat till försiktighet med att reformera fastighetsmarknaden. "I ljuset av de nuvarande svårigheterna i den övergripande ekonomin, skulle en översyn av fastighetssektorn fortsätta med större försiktighet", säger Shen Meng, direktör för den Beijing-baserade boutique-investeringsbanken Chanson & Co. Men han tillägger att beslutet är "orubblig, ” och fastighetsutvecklarnas vinstmarginal skulle kontrolleras inom ett rimligt intervall.