Kinesiska fastighetsutvecklares kassaflöden har fallit med mer än 20 %

BEIJING – Kinesiska fastighetsutvecklares kassaflöden – ett tecken på företagens förmåga att hålla sig flytande – krympte i år efter stadig tillväxt under det senaste decenniet, enligt Oxford Economics.

Kassaflöden för utvecklare till och med juli minskade med 24 % på årsbasis, enligt analys från företagets ledande ekonom, Tommy Wu.

Det är en kraftig nedgång från tillväxten för nästan varje år sedan åtminstone 2009, visade uppgifterna. Den totala finansieringen i juli var 15.22 biljoner yuan (2.27 biljoner USD) på årsbasis, jämfört med 20.11 biljoner yuan 2021.

Nedgången kommer då kreditefterfrågan i Kina missade förväntningarna i juli, och fastighetsutvecklarnas kamp drar ut på tiden.

För ungefär två år sedan började Peking slå ner på utvecklarnas höga beroende av skuld för tillväxt. I synnerhet, Evergrande misslyckades slutet av förra året. Andra utvecklare gillar shimao har också misslyckats, trots att de verkar ha sundare balansräkningar.

Medan investerare har varit försiktiga med kinesiska fastighetsbolag, står utvecklare nu inför risken att förlora en annan viktig källa till kassaflöde: förskottsbetalningar från bostadsköpare.

Bostäder säljs vanligtvis före färdigställande i Kina. Men sedan slutet av juni har några bostadsköpare protesterat mot förseningar i lägenhetsbyggandet stoppa bolånebetalningar.

"Problemets kärna är att fastighetsutvecklare har otillräckliga kassaflöden - vare sig det beror på betalningskostnader, låg bostadsförsäljning eller missbruk av medel - för att fortsätta med projekt", sa Wu i en rapport förra veckan.

"Att lösa det här problemet kommer att återuppbygga husköparnas förtroende för utvecklare, vilket kommer att hjälpa till att stödja bostadsförsäljningen och i sin tur förbättra utvecklarnas ekonomiska hälsa."

Mer än 2 miljarder dollar i högavkastande fastighetsutvecklares skulder förfaller i september – det är mer än två gånger så mycket som i augusti, enligt Morgan Stanleys analys den 10 augusti.

Ungefär en fjärdedel av bostadsköpare som köpt fastigheter innan de blir färdigställda är benägna att stoppa sina bolånebetalningar om byggandet avbryts, sade den amerikanska investeringsbanken i en rapport den 15 augusti, med hänvisning till en egenutvecklad AlphaWise Consumer Survey.

Inte bara står fastigheter för huvuddelen av hushållens förmögenhet i Kina, men analytiker uppskattar att fastigheter och industrier relaterade till fastigheter står för mer än en fjärdedel av Kinas BNP. Fastighetsnedgången har bidragit till en generell avmattning av den ekonomiska tillväxten i år.

I ett försök att stödja tillväxten har People's Bank of China sänkt räntorna, inklusive en oväntad nedskärning på måndag på 10 räntepunkter till vissa ettåriga räntor för institut, känd som den medelfristiga lånefaciliteten.

Även om PBOC kan hoppas att nedskärningen kan lätta en del av bostadsköparnas börda och hjälpa utvecklare att få lån, handlar problemet inte bara om finansiering, säger Bruce Pang, chefsekonom och forskningschef för Greater China vid JLL.

Han noterade hur utvecklare har haft svårare att få finansiering på egen hand och har varit tvungna att lita mer på förköp till bostadsköpare. Men folk är allt mer försiktiga med att köpa nya bostäder på grund av deras förväntningar på framtida sysselsättning och avkastning på befintliga investeringsprodukter, tillade han.

Trots flera rapporter om regeringens planer på att hålla utvecklare finansierade, har centralregeringen ännu inte officiellt tillkännagett ett bredare stöd för fastigheter. En uppläsning från ett regeringsmöte på hög nivå förra månaden sa lokala myndigheter är ansvariga för att leverera färdiga hus.

Bland tre stora källor till utvecklarfinansiering har förskottsbetalningar och insättningar sjunkit mest i år, en minskning med 34 %, enligt Wus analys.

Krediter som finansieringskälla sjönk med 22 %, medan självanskaffat kapital, inklusive aktier och obligationer, minskade med 17 %, visade årsdata.

Investeringsfonder har i stort sett hållit sig borta från kinesiska fastighetsutvecklare, vilket minskat en potentiell finansieringskälla.

"Det som har varit oroande har varit bristen på vilja och snabbhet hos de främsta politikerna när det gäller att lösa fastighetsutvecklares finansieringsproblem," sa Carol Lye, assisterande portföljförvaltare på Brandywine Global, i ett mejlat svar till CNBC.

Lye sa att investeringsförvaltningsföretagets allokering till Kinas fastigheter är låg och att Brandywine har "fastighetsobligationer av hög kvalitet som har prioriterats när det gäller statligt stöd."

Vissa investerare har till och med vänt sig till företag i andra delar av Asien.

"Vi har lämnat nästan alla våra innehav i Kinas bostadsområden. Det är mer ett vänta-och-se-spel när det gäller att få tillbaka exponeringen”, säger Xin Yan Low, Singapore-baserad portföljförvaltare för Asia Property Equities på Janus Henderson. Hon vägrade att dela en tidsram för dessa försäljningar.

"Det finns fortfarande många alternativ i regionen, särskilt med återöppning nu, Singapore, Australien, i princip tillbaka till full återöppning, grunderna är starka," sa hon.

Toppinnehav i hennes samförvaltade Horizon Asia-Pacific Property Income Fund inkluderar Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust och Hang Lung Properties.

Morningstars Patrick Ge sa i en rapport denna månad att vissa fonder har vänt från Kinas egendom till andra högavkastningssektorer i Asien, såsom indiska företag för förnybar energi och indonesisk egendom.

Sammantaget sa rapporten att pengar som investerats i kinesiska fastighetsfonder minskade med 59 % under sex månader.

Men rapporten sa att investeringsjätten BlackRock var bland företag som köpte kinesiska fastighetsobligationer - inklusive Shimaos.

Kapitalförvaltaren svarade inte på en CNBC-begäran om kommentar.

- CNBC: s Michael Bloom bidrog till denna rapport.