Förvirrad över bostadsmarknaden? Här är vad som händer

Avmattningen i den annars glödheta bostadsboomen har gått förbluffande snabbt.

Den amerikanska bostadsmarknaden ökade under pandemin när hembundna människor sökte nya platser att bo, förstärkta av rekordlåga räntor.

Nu säger fastighetsmäklare som en gång rapporterade rader av köpare utanför öppet hus och budkrig på bakdäcket att bostäder sitter längre och säljare tvingas sänka siktet.

Det får både potentiella köpare och säljare att undra var de står.

"När lågkonjunkturen tynger konsumenternas utsikter, visar vår undersökning att osäkerheten har tagit sig in i medvetandet hos många köpare", säger Danielle Hale, chefekonom på Realtor.com.

Här är de viktigaste faktorerna bakom den tuffa bostadsmarknaden.

Den främsta drivkraften bakom nedgången är stigande bolåneräntor. Den genomsnittliga räntan på det 30-åriga fasta bolånet, som är den överlägset mest populära produkten idag, och står för mer än 90 % av alla bolåneansökningar, började i år precis runt 3 %. Det är nu strax över 6%, enligt Mortgage News Daily.

Det betyder att en person som köper ett hem för $400,000 700 skulle ha en månatlig betalning omkring $XNUMX högre nu än vad det skulle ha varit i januari.

De andra drivkrafterna bakom nedgången är höga priser och lågt utbud.

Priserna är nu 43 % högre än de var i början av coronavirus-pandemin, enligt S&P Case-Shillers nationella bostadsprisindex. Utbudet av bostäder till salu växer, upp 27% i början av september jämfört med samma tid för ett år sedan, enligt Realtor.com. Även om den jämförelsen verkar stor, är den fortfarande inte tillräckligt för att kompensera den år långa bristen på bostäder till salu.

Det aktiva lagret är fortfarande 43 % lägre än det var 2019. Nya listor minskade också med 6 % i slutet av september, vilket betyder att potentiella säljare nu är oroliga eftersom de ser att fler hus står på marknaden längre.

Paul Legere är en köparagent hos Joel Nelson Group i Washington, DC. Han fokuserar på det konkurrenskraftiga området Capitol Hill, och han sa att han såg listorna hoppa med 20 till 171 strax efter Labor Day. Han kallar nu marknaden "uppblåst". Som en jämförelse var bara 65 bostäder listade för försäljning i mars.

"Det här är en mycket traditionell inventering efter Labor Day och att se om en vecka eller så hur marknaden absorberar det nya lagret kommer att vara mycket talande," sa han. "Mycket."

Inventeringen får en hit nationellt eftersom husbyggare bromsar produktionen på grund av att färre potentiella köpare turnerar med sina modeller. Nystartade bostäder för småhus sjönk med 18.5 % i juli jämfört med juli 2021, enligt US Census.

Hembyggaresentiment på enfamiljsmarknaden föll i negativt territorium i augusti för första gången sedan ett kort dopp i början av pandemin, enligt National Association of Home Builders. Byggare rapporterade lägre försäljning och svagare köptrafik.

"En stramare penningpolitik från Federal Reserve och ihållande förhöjda byggkostnader har lett till en lågkonjunktur för bostäder", sade NAHB:s chefsekonom Robert Dietz i augustirapporten.

Köparna har dock inte försvunnit helt, trots den fortfarande dyra försäljningsmarknaden och den lika dyra hyresmarknaden.

"Data indikerar att vissa hemköpare hittar silverfoder i form av kylningskonkurrens om ökande antal till salu hemalternativ", säger Realtor.coms Hale. "Särskilt för köpare som blir kreativa, till exempel genom att utforska mindre marknader, kan denna höst ge relativt bättre chanser att hitta ett hem inom budget."

Bostadspriserna börjar äntligen svalna. De minskade med 0.77 % från juni till juli, det första månadsfallet på nästan tre år, enligt Black Knight, en leverantör av bolåneteknik och data.

Även om nedgången kan tyckas liten, är det den största enmånadsnedgången i priserna sedan januari 2011. Det är också den näst sämsta prestandan i juli som går tillbaka till 1991, efter nedgången på 0.9 % i juli 2010, under den stora lågkonjunkturen.

Ändå kommer det prisfallet att göra mycket lite för att förbättra överkomlighetskrisen som orsakas av stigande bolåneräntor. Medan räntorna föll tillbaka något i augusti, har de stigit kraftigt igen den här veckan, vilket är den minst prisvärda veckan i bostäder på 35 år.

Det krävs för närvarande 35.51 % av medianinkomsten för att betala den månatliga kapital- och räntebetalningen på medianbostaden med ett 30-årigt bolån och 20 % ned. Det är marginellt en ökning från den tidigare högsta 35-årsperioden i juni, då betalnings-till-inkomstkvoten nådde 35.49 %, enligt Andy Walden, vice vd för företagsforskning och strategi på Black Knight.

Under de fem åren innan räntorna började stiga höll den inkomsten i förhållande till betalningen stabil runt 20%. Även om bostadspriserna steg under 2020 och 2021, kompenserade rekordlåga räntor ökningarna.

"Med tanke på den stora roll överkomliga utmaningar verkar spela för att förändra bostadsmarknadens dynamik, kommer den senaste tidens tillbakagång i bostadspriserna sannolikt att fortsätta," sa Walden.

En ny rapport från fastighetsmäklaren Redfin visade att även om efterfrågan på bostadsköpare vaknade lite i augusti, fick den senaste höjningen av bolåneräntorna under den senaste veckan det att sova igen. Färre personer sökte efter "hem till salu" på Google med sökningar under veckan som slutade den 3 september – en minskning med 25 % från ett år tidigare, enligt rapporten.

Redfins efterfrågeindex, som mäter förfrågningar om hemresor och andra hemköpstjänster från Redfin-agenter, visade att efterfrågan under de sju dagarna som slutade den 4 september ökade med 18 % från 2022 års låga i juni, men fortfarande minskade med 11 % år över. år.

"Bostadsmarknaden svalnar alltid den här tiden på året", säger Daryl Fairweather, Redfins chefsekonom, "men i år förväntar jag mig att hösten och vintern kommer att bli särskilt kylig då försäljningen torkar upp mer än vanligt."