Går hyran ner under en lågkonjunktur? Vad hyresgäster och fastighetsinvesterare kan förvänta sig

Key Takeaways

• Bara för att det råder lågkonjunktur betyder det inte nödvändigtvis att hyrespriserna sjunker. Faktum är att under lågkonjunkturen 2008 var det raka motsatsen.
• På den nuvarande hyresmarknaden har vi sett ökningstakten i hyrespriserna sjunka, men detta leder bara till lägre hyrespriser om du är på utvalda marknader.
• Om du är en fastighetsinvesterare vet du antagligen att du inte kan förvänta dig ett evigt rally i hyrespriserna. Denna nedgång borde ha förutsetts.

Pandemin har orsakat kaos på USA:s hyresmarknader. Från företagsnedläggningar som hindrade hyresgäster från att tjäna en inkomst till vräkningsmoratorium till massmigrationer som åtföljde möjligheter till distansarbete, ingenting ser ut som det gjorde i februari 2020.

Det finns indikationer på att vi ser en minskad takt av prishöjningar för hyresgäster under de senaste månaderna, men det behöver inte översättas till hyressänkningar.

Även om det inte finns så mycket som tyder på att vi lever genom en lågkonjunktur, beroende på din inkomstklass, kan det kännas som att vi gör det. Men huruvida vi är i en lågkonjunktur eller inte spelar ingen roll eftersom lågkonjunkturer inte nödvändigtvis betyder att hyrespriserna sjunker.

Hyran är en källa till klibbig inflation

Stigande hyror var en del av det som föranledde Fed att börja höja räntorna. När vi börjar se betydande hyreshöjningar kallas det "klibbig inflation". Sticky inflation inträffar när priserna hoppar på utgifter som upplever prisändringar i cykler på 4.3 månader eller mer.

Det betyder att det tar längre tid för hyran att sjunka när den väl går upp. Det är vanligare att se priserna stabiliseras ett tag snarare än att se priserna sjunka i form av riktiga dollar.

Hyreskostnaderna ökade med 23.5 % mellan oktober 2019 och oktober 2022, vilket förnekar alla vinster som arbetare kan ha gjort när det gäller lönetillväxt under pandemin. Oddsen att hyran kommer att sjunka tillräckligt för att kompensera för denna historiska ökning är låga.

Går hyran ner under en lågkonjunktur?

Det är sällsynt att hyrespriserna sjunker på ett sätt som skulle vara meningsfullt för hyresgästen. När vi tittar på hyrespriser mellan 1940 och 2000 ser vi en liten minskning mellan 1940 och 1950 i medianbruttohyran nationellt. Sedan skedde ökningar under decennierna efter.

TryqOm infrastruktursatsen | Q.ai – ett Forbes-företag

Dessa uppgifter är specifika för enskilda marknader. Beroende på din plats kan saker och ting förändras. Till exempel, i stater som Kalifornien, Hawaii och Maryland, upplevde hyrespriserna en minskning i reala dollar mellan 1990 och 2000.

Det var en hel del lågkonjunkturer mellan 1940 och 2000, men vi kan också titta på 2008 för att utvärdera hyresprissättningen under en lågkonjunktur. Mellan 2007 och 2011, de värsta åren 2008 lågkonjunktur, hyrespriserna ökade.

Saker och ting blev inte bättre efter den stora lågkonjunkturen. Enligt Government Accountability Office (GAO), mellan 2007 och 2017 började tre miljoner fler hushåll betala mer än 30 % av sin inkomst till hyra. Hälften av dem spenderade mer än 50 % av sin inkomst på hyra.

I slutändan säger ingen hård och snabb regel att hyran måste sänkas under en lågkonjunktur.

Har hyran gått ner under de senaste månaderna?

Hyreshöjningar under hela pandemin har varit historiska. När människor flyttade, efterfrågan i vissa städer och bubbla boomtowns exploderad. Inflation och en utom kontroll bostadsmarknad drev upp priserna i hela landet, men migrationerna som följde med alternativ för distansarbete gjorde prishöjningarna mer dramatiska på vissa platser.

Från och med sensommaren 2022 minskade prisökningstakten månad för månad. En del av dessa minskningar kan hänföras till säsongsmässiga förändringar i efterfrågan och prissättning, men det är första gången ökningstakten har avtagit sedan rallyt började.

Saker och ting ser inte så heta ut när vi zoomar ut till prissättning från år till år. Från och med november 2022 steg priserna med 7.4 % i hela landet jämfört med november 2021. I början av 2022 var dessa ökningar från år till år tvåsiffriga, så det är bra att de inte är lika intensiva längre.

Ändå leder detta inte nödvändigtvis till lägre priser för hyresgäster.

I vissa områden har minskningstakten varit tillräckligt stor för att resultera i små sänkningar av hyrespriserna. Detta händer främst i bubbel-boomtowns, där den lokala ekonomin inte kunde upprätthålla ökningarna under perioden med hög efterfrågan av pandemisk migration.

Kommer hyran att gå ner 2023?

Mycket av det som händer på bostadsmarknaden är regionalt. Även om vissa områden kan se sänkningar av hyrespriser i reala dollar, lutar den övergripande bilden mot ett tillstånd av stabilisering där hyrorna slutar öka i oroväckande takt men inte nödvändigtvis sjunker.

En del av anledningen till att stabilisering kan ske är att byggare har fokuserat på flerfamiljsfastigheter. För hyresgäster som är villiga att bo i lägenheter snarare än enfamiljshus, ökar inventeringen i vissa regioner utbudet för att möta efterfrågan.

En annan anledning till att saker och ting kan sakta ner är att människor inte rör sig så mycket. Färre människor har varit köpa hus sedan Fed startade räntehöjningar i mars 2022, så färre människor lämnar hyresmarknaden. Detta har bidragit till efterfrågan de senaste månaderna och drivit upp hyrespriserna.

I den här miljön är det mindre troligt att hyresgäster flyttar. Om de säkrade ett hyreskontrakt tidigare under pandemin, är priset de betalar nu troligen mycket lägre än något de kunde hitta nu.

Som sagt, om du fick ett nytt hyreskontrakt under det senaste året och priserna minskade på ett meningsfullt sätt, kan det få dig att hitta billigare boenden när nya hyror väl har sjunkit i form av riktiga dollar.

Vad betyder sänkta hyror för fastighetsinvesterare?

Om hyrorna skulle minska i termer av reala dollar, är förlusterna sannolikt inte lika betydande som vinsterna de senaste åren. Även om det kan kännas som en kortsiktig förlust, tjänar du förmodligen fortfarande mer pengar än vad du skulle ha gjort 2020. Detta är sannolikt sant för dem som köpte sina fastighetsinvesteringar före pandemin.

Om du funderar på att gå in i fastighetsspelet, bör sjunkande hyror beaktas i din ekvation när du köper ett hem eller flerbostadsfastighet. Men deras potentiella minskningstakt kommer sannolikt inte att eliminera en lämplig fastighets lönsamhet på lång sikt.

Som sagt kommer minskningstakten att påverka olika marknader oproportionerligt. Du kommer att vilja hålla ett särskilt öga på saker och ting om du har fastigheter på platser som upplevt enorma svängningar i efterfrågan under de första två åren plus av pandemin.

Att ha en väldiversifierad portfölj är särskilt viktigt när en av dina tillgångar kan sakta ner eller sjunka när det gäller lönsamhet. Du kan kolla in Q.ai's Investeringssatser som spänner över många branscher för att bygga in mer motståndskraft i din portfölj. Q.ai erbjuder ett mycket unikt alternativ som kallas Portföljskydd som skyddar dina vinster och minskar dina förluster, oavsett vilken bransch du investerar i.

Bottom Line

National Bureau of Economic Research (NBER) har inte deklarerat en lågkonjunktur ännu. Oavsett om vi lever i en lågkonjunktur eller inte, så upplever vi verkligen några speciella ekonomiska tider.

Det spelar ingen roll om detta är en lågkonjunktur eftersom denna typ av nedgång inte nödvändigtvis innebär en sänkning av hyrespriserna. De ekonomiska omständigheterna kring varje lågkonjunktur skiljer sig, vilket innebär att resultatet kommer att variera.

Ladda ner Q.ai idag för tillgång till AI-drivna investeringsstrategier.