Bevis byggs för smärtsam bostadsnedgång

Sentimentet på bostadsmarknaden är på bottennivåer som vi inte sett sedan 1980-talet. Lagermåtten rör sig i fel riktning, och bolåneräntorna ligger på nivåer som vi inte sett sedan före finanskrisen. Hur dålig blir bostadsmarknaden?

Fallande konsumentkänsla

University of Michigan spårar hur konsumenterna känner för bostadsmarknaden. Man måste gå tillbaka till början av 1980-talet för att hitta så mycket pessimism som vi ser just nu.

Det finns vissa likheter mellan då och nu. I början av 1980-talet höjde den amerikanska centralbanken Federal Reserve (Fed) räntorna dramatiskt för att bekämpa inflationen, låter det bekant? Priserna var betydligt högre då än de är nu, men den kylande effekten på bostadsmarknaden var liknande. De goda nyheterna för senare på 1980-talet var att räntorna sjönk under de kommande åren, vilket gjorde bolån mer överkomliga. Men nu har Fed planer på att höja räntorna, inte sänka dem. Det finns fortfarande tidiga tecken på det inflationen kan lätta och om det i slutändan gör det får Fed att sänka räntor som kan blåsa lite liv på bostadsmarknaden.

Tidiga dagar

Trots pessimism kring boende är det viktigt att komma ihåg att enl Zillow-data, alla regioner har fortfarande sett prishöjningar på årsbasis. Ja, vissa regioner ser månatliga nedgångar, men det är inte alltför ovanligt med tanke på säsongsvariationer och många regioner ser priserna hålla. Om man tittar på Zillow-data för de tre månaderna fram till oktober är det faktiskt bara Kalifornien, Utah och Nevada som har sett material fall i pris. Om det kommer en bostadskollaps har den knappast börjat.

Det finns en gigantisk kontrast mellan attityden till bostadsmarknaden och hur det står till just nu. Om bostäder spelar ut som sentimentet antyder, kan bostäder vara inne under några svåra år. Fed-ordföranden håller med, Jerome Powell kallade nyligen bostadsmarknaden "mycket överhettad".

Ledande indikatorer

Ledande indikatorer, som t.ex de som tillhandahålls av Realtor.com, visar sprickor på bostadsmarknaden. Prisrabatterna ökar. Antalet listor ökar, nästan tillbaka till nivåerna före pandemi, och tiden på marknaden ökar, även om den stiger från mycket låga nivåer.

Dessa mått tyder alla på att bostadsmarknaden håller på att mjukna upp, men konsekvenserna har inte spelat ut i huspriserna ännu. Säsongsvariationer gör det också svårt att reda ut vad som är verklig svaghet i bostäder snarare än en säsongstrend när vi lämnar den mer aktiva sommarförsäljningsperioden.

Prisvärda bostäder

Överkomliga bostäder som spåras av Atlanta Fed blir också mycket värre. Återigen bör detta inte vara för mycket av en överraskning med tanke på kraftigt stigande bolåneräntor. Ändå är det ytterligare ett tecken på att bostadsmarknaden kan komma att försvagas.

Oavsett om du tittar på konsumenternas sentiment, prisvärdhet eller underliggande noteringsdata finns det skäl att oroa dig för bostadsmarknaden. Det är ändå viktigt att notera att huspriserna hittills har varit ganska dämpade. De förblir uppe från år till år på nästan alla marknader.

En lågkonjunktur kan mycket väl komma, men vi har inte sett det i huspriserna än. Om Fed skulle sänka räntorna kraftigt skulle bostadsbilden kunna förbättras precis som den gjorde i mitten av 1980-talet, men de har gjort det klart att de inte har några förväntningar på att göra det. Det är faktiskt Fed-ordföranden själv som är villig att beskriva den amerikanska bostadsmarknaden som "mycket överhettad."