Jordbruksmark är en inflationshäck. Hur man investerar.

Amerikansk jordbruksmark har redovisat en genomsnittlig årlig avkastning på 11.2 % för den 25-årsperiod som avslutades i mars 2021, enligt rådgivande gruppen på Green Street, ett analytiskt företag för kommersiella fastigheter. Det kan jämföras med en vinst på 9.6 % för

S & P 500
index under samma period. S&P 500:s avkastning är också mycket mer varierande. Historiskt har dess volatilitet varit mer än dubbelt så stor som jordbruksmark.

Två trender driver uppsatsen om jordbruksmarkinvesteringar nu: ökande global efterfrågan på mat och ett krympande utbud av åkermark. Under de senaste 20 åren har mer än 11 ​​miljoner hektar amerikansk jordbruksmark gått förlorad till utveckling. Klimatrelaterade faktorer som vattenbrist begränsar också tillgången på åkermark.

Samtidigt förväntas jordens befolkning uppgå till mer än nio miljarder år 2050 – och jordbrukets produktivitet kommer att behöva fördubblas för att möta den förväntade globala efterfrågan.

Phil Huber, investeringschef på Savant Wealth Management, säger att jordbruksmark erbjuder övertygande risk-belöningsegenskaper och portföljdiversifiering. – Jordbruksmark har historiskt sett levererat aktieliknande avkastning. Men om man tittar på några av de större aktieutdragen under dessa perioder, gav jordbruksmark positiv avkastning, säger han.

Den största komponenten i avkastningen på jordbruksmark har historiskt sett varit dess avkastning, eller hyresintäkterna som professionellt förvaltade jordbruksmarksinvesterare har tjänat på att hyra ut marken till jordbrukare, säger Huber. Dessa årliga hyresintäkter är ett ganska jämnt bidrag till totalavkastningen, även under perioder då aktierna kämpar. Den näst största bidragsgivaren till avkastningen är den långsiktiga uppskattningen av själva marken.

Jordbruksmark har länge varit institutionella investerares provins. Under många år hade enskilda investerare få alternativ för att komma åt jordbruksmark förutom att köpa en bit mark och äga handlingen - opraktiskt för de flesta.

Nu har individer otaliga val med varierande riskprofiler – från privata fonder och börsnoterade fastighetsinvesteringsfonder, eller REITs, som äger jordbruksmark till börshandlade fonder som äger jordbruksföretag eller har terminskontrakt för jordbruksråvaror.

Shonda Warner är en av ett växande antal investerare som dras till jordbruksmark. Hon grundade Chess Ag Full Harvest Partners, ett kapitalförvaltningsföretag fokuserat på jordbruks- och livsmedelsinvesteringar, 2006 och förvaltar nu tillgångar på 130 miljoner dollar.

Jordbruket ger investerare stadig avkastning, säger Warner, som kan spåra sina rötter i jordbruket till 1865, när Abraham Lincoln skrev under avtalet till familjens 160 hektar stora gård i Dakota County, Neb., säger hon. Dessutom korrelerar avkastningen generellt väl med livsmedelsinflationen, som är på historiska toppar. Priserna steg med 9.1 % årlig takt i juni, baserat på konsumentprisindex, det största steget sedan slutet av 1981.

Över hela Amerikas hjärta stiger priserna på jordbruksmark. Det genomsnittliga värdet på gårdens fastigheter, inklusive värdet på mark och byggnader, slog rekord på 3,380 2021 $ per hektar XNUMX, drivet av högre råvarupriser och ökande inflationsrädsla.

Joseph W. Glauber, senior forskare vid International Food Policy Research Institute och tidigare chefsekonom vid US Department of Agriculture, förväntar sig att gårdspriserna förblir starka. "Jag misstänker att när vi ser USDA-siffrorna komma ut senare i sommar, finns det fortfarande en stor, stark ökning av markvärdena."

Jordbruksmark blomstrade för ett decennium sedan, till stor del driven av skyhöga skördepriser och ökad efterfrågan på etanol, men efterfrågan planade från 2014 till början av 2019 på grund av överutbud och världshändelser, inklusive handelskriget mellan USA och Kina. Saker och ting började vända i slutet av 2020, när råvarupriserna började stiga när Kina accelererade importen av amerikanska grödor. Rysslands invasion av Ukraina, en av världens främsta jordbruksproducenter och exportörer, höjde priserna ytterligare.

Jordbruksmark upplever cykler precis som andra tillgångsslag, men det betraktas som ett värdelager under ekonomisk turbulens. Bönderna "producerar livets grundläggande krav: mat och fibrer", säger Martin Davies, global chef för Nuveen Natural Capital, företagets landbaserade kapitalförvaltningsavdelning. "Så, oavsett vad som händer ur ekonomisk synvinkel, är du inte korrelerad med cykeln."

En annan anledning att överväga att investera i jordbruksmark: Medan stigande räntor bromsa företagens förmåga att låna, de har mindre effekt på jordbruksmark, eftersom sektorn har en låg skuldsättningsgrad på 14 %.

En utmaning för enskilda investerare som är ivriga att tjäna pengar på skyhöga priser är tillgången till gårdar till salu. Bruce J. Sherrick, Fruin professor i jordbruksmarkekonomi och chef för TIAA Center for Farmland Research vid University of Illinois, säger att endast 1.5 % till 2 % av jordbruksmarken i USA överför årligen "på armlängds avstånd", medan mycket mer är överförs mellan familjemedlemmar. Resultatet av den låga omsättningshastigheten är att det kan vara svårt att få ihop mycket mark.

Det är en anledning till att investerare vänder sig till börsnoterade REITs som t.ex

Gladstone Land

(ticker: LAND) eller

Partners för jordbruksmark

(FPI).

Paul Pittman, ordförande och VD på Farmland Partners, växte upp i en bondfamilj och började investera i jordbruksmark i mitten av 1990-talet. Han köpte gården bredvid sin farfars egendom och byggde under de kommande två decennierna en stor personlig portfölj som han offentliggjorde 2014. REIT äger mer än 340 gårdar. Sedan börsnoteringen har Farmland Partners avkastat nästan 41 % i aktievinster och utdelningar.

Investerare kan också köpa andelar i en gård genom företag som Fayetteville, Ark.-baserade AcreTrader. Varje affär har en minimiinvestering, och de senaste minimibeloppen har varierat från $10,000 20,000 till $XNUMX XNUMX, enligt Carter Malloy, grundare och VD. Ackrediterade investerare tjänar sin avkastning genom utdelning av hyresintäkter och försäljning av den underliggande fastigheten.

David Gorder är bonde i Grand Forks, ND När han inte sköter sin egen mark, där han odlar grödor som majs, sockerbetor och durumvete för sin frus pastaföretag, sköter Gorder AcreTrader gårdar och arbetar som markmäklare med AcrePro.

"Bönder är de bästa förvaltarna av landet", säger han. "De förstår vad som måste göras med det landet för att hålla det produktivt och för att fortsätta kunna föda vår värld."

Investerare kan också få tillgång till jordbruksmark genom en real-tillgångsfond, som t.ex

Versus Capital Real Assets
(VCRRX), förvaltas av Denver-baserade Versus Capital.

Förvaltarna bygger en diversifierad portfölj av mark som odlas med olika typer av grödor. Fonden genererade en avkastning på 10.9 % under den avslutande 12-månadersperioden fram till den 31 mars 2022, och en årlig avkastning på 6.3 % under den avslutande treårsperioden.

ETF:er kan inte äga jordbruksmark direkt, men kan ha andelar i de jordbruksföretag som driver marken. Aniket Ullal, chef för ETF-data och analys på CFRA Research, säger att aktie-ETF:er med agribusiness-tema har överträffat den bredare aktiemarknaden i år.

Smakämnen

VanEck Agribusiness
ETF (MOO), den största aktie-ETF med agribusiness-tema med tillgångar på 1.5 miljarder USD, minskade endast med 6 % i år jämfört med

SPDR S&P 500
ETF (SPY), som har tappat 15.6 %. VanEck-fondens största innehav inkluderar

Zoet

(ZTS) och

Deere

(I).

Futures-baserade jordbruks-ETF:er har gjort det ännu bättre, eftersom de ger mer direkt exponering mot råvarupriser. Den största fonden,

Invesco DB Agriculture
(DBA), är upp 1% i år.

Teucrium vete
(WEAT) har ökat med 11 %, delvis på grund av Ukrainakonflikten.

Oavsett vilket sätt en investerare väljer att investera i jordbruksmark, bör tillgångsklassen ses som en köp-och-håll-möjlighet att dra fördel av långsiktiga trender: inflation, global matefterfråganoch landbrist.

Skriva till Lauren Foster kl [e-postskyddad]