Federala bostadspolicyer gör det enklare att få ett lån men inte att vara husägare

Förra veckan vittnade jag vid utfrågningen i House Financial Services Committee Boom and Bust: Ojämlikhet, bostadsägande och de långsiktiga effekterna av den heta bostadsmarknaden. Det var inte första gången jag vittnade...eller skriven— om dessa ämnen, så jag blev inte det minsta förvånad över hur många vittnen (och kongressledamöter) vill kasta ännu mer av andras pengar på den så kallade bostadsbristen.

Men med tanke på rep. Ed Perlmutters (D-CO) kommentarer vill jag hålla protokollet rakt.

Enligt Perlmutter (ca 2:55-strecket), Jag vill inte göra något åt ​​utbudet av bostäder och jag vill "minska efterfrågan genom att se till att folk inte har några pengar." Men det är en felaktig beskrivning av vad jag föreslog.

Jag har inga problem med att bygga fler bostäder, oavsett om det är småhus eller lägenheter. Problemet är att bostäder alltid är något begränsade. På många platser där människor vill bo finns det helt enkelt inte tillräckligt med mark för att märkbart öka utbudet.

En del av denna brist beror på statliga och lokala zonindelningsbegränsningar, till exempel de som håller höghuslägenheter borta från de flesta förortskvarter. Dessa stadsdelar domineras av enfamiljshus, och de kommer att förbli så. Det finns helt enkelt inte mycket ledig mark kvar i de mest önskade stads- och förortsområdena, så ens att häva alla zonindelningsrestriktioner kommer inte att medföra enorma förändringar när som helst snart.

Hur som helst, det tar tid att bygga nya bostäder, och folk kan inte bara gå och hämta en på Walmart. (Ja, det är möjligt att köpa ett skjul eller en liten lada på Home Depot.)

Ett annat problem är att människor i allmänhet måste betala för stora utgifter under långa tidsperioder, och förmågan att konsekvent göra dessa betalningar beror på en mängd ekonomiska och sociala faktorer. Många av dessa faktorer har inget direkt med bostadsfinansieringspolitiken att göra.

Så även om jag är helt för att bygga fler bostäder och lägenheter, är sanningen att det finns lite som den federala regeringen kan göra annat än att avstå från att försämra utbudsbegränsningarna och från att minska ekonomiska möjligheter. Ändå, historiskt sett, det är exakt vad federal politik har gjort.

Federal politik har konsekvent ökat efterfrågan genom att göra det lättare att få lån i alla geografiska områden i landet, med trenden mot allt lägre eget kapital och längre löptider. Allt detta tillvägagångssätt någonsin har gjort är att driva in fler människor på marknaden för att bjuda upp samma begränsade utbud. Och det har ofta gjort det med ren åsidosättande av individers förmåga att hantera den höga risken med långfristiga, låga aktielån, och därmed lämnat människor med mer skulder och mindre prisvärda bostäder.

Förvånande nog förblir federala beslutsfattare fixerade på att öka efterfrågan ytterligare genom att driva fler människor – särskilt de med lägre inkomster – in på marknaden med enorma bolån.

Pitch innehåller ofta någon version av att stänga förmögenhetsgapet eftersom bostäder utgör en stor del av amerikanernas förmögenhet. Men om någon medlem av kongressen föreslog att fattiga människors rikedom skulle öka genom att subventionera marginalkonton för att spela på aktier, skulle förslaget bli utskrattade från Capitol Hill. Ändå eget kapital marknader och bostadspriser har ställt ut liknande volatilitet– dvs liknande finansiell risk – i årtionden.

Så, för att förtydliga, jag är inte för att ta bort folks pengar.

Jag är dock för att låta dem behålla mer av sina pengar och själva bestämma när det är rätt tidpunkt att ta på sig skulder. Med andra ord säger jag att det är långt förbi tiden för den federala regeringen att sluta göra det så enkelt att få långfristiga bolån med lågt eget kapital. Det tillvägagångssättet ger uppenbarligen inte de resultat – vilket gör bostäder mer överkomliga – så många medlemmar i House Financial Services Committee hävdar att de vill ha det.

I själva verket är det ingen mening att bekänna att överkomliga priser är huvudmålet samtidigt som man gör allt som är känt för att åstadkomma motsatsen. Även ordförande för Fastighetsmäklarnas Riksförbund medger (Se märket 2:55:56) att "efterfrågan är mycket högre än utbudet just nu", så även om man fortsätter med samma nivå av federal politik som ökar efterfrågan kommer det att pressa priserna uppåt.

Långsiktigt kan lösningen på höga bostadspriser inte helt enkelt vara att öka utbudet eftersom federal politik fortfarande skulle öka efterfrågan, något som är mycket lättare att göra än att öka utbudet.

Snarare än att låta individers beslut om skydd att utvecklas med deras ekonomiska omständigheter, har federal politik i huvudsak sagt till folk att glömma dessa omständigheter och ta större lån med mindre pengar för en handpenning. Detta tillvägagångssätt misslyckas ofta för låntagaren – fråga bara de miljoner som gick igenom utmätningar efter Fannie och Freddies uppgång – liksom alla som försöker spara för att bli säkrare innan de tar ett jättelån.

Det som är så häpnadsväckande är den fruktansvärda meritlista från exakt samma policyrecept som alla mina motsvarigheter till hörsel och de flesta demokrater inom husekonomin efterlyser nu.

New Deal-eran Federal Housing Administration skapade redlining och segregerade stadsdelar, utökade bolånevillkor och pressade nedbetalningar långt under 20 procent. GSEs skapades sedan i slutet av 1960-talet (som en budgetgimmick, för vad det är värt) men bostadsägargraden har knappt visats. Bill Clintons strategi från 1994 att använda GSE för att få upp kursen genom att göra det ännu lättare att få långfristiga lån med lågt kapital var en oförmögen katastrof, och andelen svarta ägarandelar gick ännu lägre efter årtionden av denna politik. Många demokrater vill till och med utöka 1900-talets mest urusla bostadspolitik, allmännyttiga bostäder och hyressubventioner.

Bortsett från dessa uppenbara misslyckanden har federal politik trängt ut privata företag som kunde ha hjälpt till att bygga ett mer hållbart system. Privata företag skulle till exempel kunna erbjuda fler olika utlånings- och försäkringsalternativ om de inte tvingades konkurrera med den federala regeringen. Men den federala regeringen dominerar marknaden.

Så nej, jag vill inte se till att folk inte har pengar för att köpa bostäder. Men jag vill att den federala regeringen ska sluta ta bort folks pengar för att finansiera fler federala program och fler lån som i slutändan tar bort ännu mer av deras pengar.