Historiskt sett har endast institutioner kunnat ingå i REITs (real estate investment trust), vilket består av företag som äger eller finansierar inkomstbringande fastigheter inom en rad fastighetssektorer.
En startuppringning Flockhem vill ge hyresvärdar en liknande förmåga att äga andelar i en portfölj som består av flera fastigheter, och det har just tagit upp en 26 miljoner dollar i Serie A-finansieringsrunda för den ansträngningen.
Andreessen Horowitz (a16z) ledde finansieringen, som även inkluderade deltagande från 1Sharpe Ventures (som leds av Roofstocks medgrundare och ordförande Gregor Watson) och Human Capital samt befintliga backar Susa Ventures, Primary Venture Partners och BoxGroup.
Grundaren Ari Rubin hoppade av handelshögskolan för att fortsätta sitt koncept bakom startupen, som gick live i maj 2021 med fyra hem i Denver, Colorado. Dess typiska användare är en hyresvärd av småhus med en till fyra lägenheter som inte nödvändigtvis vill bli av med sin investering men inte heller vill hantera den längre.
"Flock köper fastigheten från hyresvärden, som sedan får andelar i detta partnerskap som äger ett gäng hus," förklarade Rubin till TechCrunch. "De får behålla alla fördelar med att äga fastigheter utan någon av bördorna som att betala skatt eller underhåll."
När fastigheterna väl kommer in i Flock äger och driver företaget tillgångarna. Under tiden får hyresvärdarna aktier i en diversifierad portfölj som liknar en REIT, sa Rubin.
Så någon som äger ett hus på 500,000 500,000 $ kan sälja det till Flock och få tillbaka aktier till ett värde av XNUMX XNUMX $ i fonden. I takt med att portföljen ökar i värde, ökar också aktierna.
"De får också sin del av alla hyresintäkter, som vi samlar in och håller tillbaka en del för underhåll, fastighetsskatt och försäkring," sa Rubin. "Då betalar vi ut resten i en utdelning."
Vissa människor bestämmer sig för att återinvestera sina intäkter medan andra väljer kassaflöde, med möjligheten att lösa in aktier över tid.
"De flesta människor vill dock hålla fast vid dem för alltid, leva på inkomsterna och föra dem vidare till arvingar," sa Rubin. "Så det kan också fungera som ett fastighetsplaneringsverktyg. Men hur som helst kan de sätta sitt ägande på autopilot och leva på den diversifierade inkomsten."
Företaget tjänar pengar på att agera som kapitalförvaltare av fonden och ta ut förvaltningsavgifter, som är 1 % av värdet på någons konto. Det påstår sig spara hyresvärden pengar i skatter och andra "friktioner" om de hade sålt bostaden traditionellt.
Idag har Flock 110 bostäder i sin portfölj över Denver, Austin, Texas och Kansas City. Företaget planerar att lansera i Seattle och "en handfull fler marknader" i år.
"Institutioner har gjort detta under lång tid via en mekanism som kallas 721 Exchange och det krävs en armé av advokater och skatteexperter och komplicerade papperslappar för att få det att fungera. Vi bygger teknik för att effektivisera den processen, säger Rubin. "Vi tar något som har funnits i ett antal decennier och använder teknik för att göra det mer tillgängligt för fler."
Företaget strävar efter att bygga en standardiserad portfölj av hem, så det kommer inte att inkludera en herrgård på 25 miljoner dollar utanför Palo Alto, till exempel. Den använder tredjepartsvärderingsmodeller för att komma fram till ett verkligt marknadsvärde för ett hem.
Så det fungerar är att en hyresvärd lämnar in informationen om ett hus via Flocks hemsida. Flockteamet använder sedan ett egenutvecklat värderingssystem för att härleda en rubrikvärdering och gör sedan justeringar av det slutliga priset baserat på mängden reparationer och uppskjutet underhåll som finns i huset. Till skillnad från en iBuyer, sa Rubin, tjänar företaget "aldrig" på ett husvärde.
"Vi är fokuserade på att se till att systemet är rättvist och transparent för varje ägare som placerar i deras hus," sade han.
Men vad händer om bostäder sjunker i värde? Rubin sa att syftet i förväg är att bara inkludera bostäder med större potential för uppåt.
"Vi letar efter bostäder som kommer att tillföra värde till andra hyresvärdar och ägare som har placerat hus i Flock," sa Rubin. "Vi har ingen aning om vad marknaden kommer att göra på lång sikt. Kanske kommer det att fortsätta gå upp och ner. Men vi tar bara hem som vi känner oss säkra på att vi kan driva effektivt och ge riktigt bra avkastning till ägarna och bra upplevelser till de boende som bor där.”
Bild Högskolepoäng: Flockhem
Primary Ventures, Susa Ventures och BoxGroup ledde Flocks $6.5 miljoner seed-runda i mars förra året, så denna senaste finansiering bringar dess totala eget kapital upp till $32.5 miljoner. Med 17 anställda har det dubbla huvudkontor i Denver och San Francisco.
Man planerar att använda kapitalet från denna höjning för att fortsätta bygga ut sin teknologi och mot anställning. Företaget arbetar med en tillgångsljusmodell, sa Rubin, genom att det inte behöver kontanter för att köpa bostäder och snarare använder pengar från när folk rullar in sitt eget kapital från sina hem.
A16z General Partner Alex Rampell menar att ett problem med att vara hyresvärd är att det kan vara väldigt svårt att bara gå i pension.
"Att äga aktier och obligationer kan ge dig passiv inkomst och värdeökning av tillgångar, men att vara hyresvärd innebär att du behöver fixa toaletter, oroa dig för lediga platser, hitta hyresgäster och mer", sa han. "Gräset är alltid grönare på andra sidan, förutom när du försöker njuta av pension och bokstavligen behöver vattna gräset för att hitta en ny hyresgäst."
Han drogs till Flocks förmåga att tillåta vilken hyresvärd som helst att rulla in sina fastigheter i den portfölj som den har skapat, samtidigt som den tidigare hyresvärden fortfarande får samma inkomstström utan omedelbara skattekonsekvenser.
"I processen monterar den en kraftfull maskin för att samla många fastigheter, demokratiserar investerarnas tillgång och förbättrar invånarnas upplevelser med teknik," tillade Rampell.
Mitt veckovisa fintech-nyhetsbrev lanseras snart! Bli Medlem här. för att få den i din inkorg.
Källa: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html