GSE-lånegränser nu över 1 miljon dollar

Federal Housing Finance Agency (FHFA) just meddelat GSE:s överensstämmande lånegränser kommer att överstiga 1 miljon dollar för första gången. På vanlig engelska betyder detta tillkännagivande att Fannie Mae 2023FNMA
och Freddie Mac kommer för första gången att kunna köpa bolån som överstiger 1 miljon dollar.

denna nya högre gräns på 1,089,300 XNUMX XNUMX $ kommer endast att gälla för "högkostnadsmarknader"., men GSE-lånegränserna stiger över hela linjen. De flesta geografiska områden i USA kommer att ha lånegränser på 726,000 2023 $ XNUMX, upp från $647,200 2022 XNUMX. (För protokollet FHA har liknande höga lånegränser.)

Alla som tänker "De här siffrorna verkar väldigt höga" är på rätt väg.

Till och med den "vanliga" gränsen på 726,000 455,000 $ är långt över XNUMX XNUMX $, det (för närvarande förhöjda) medianförsäljningspriset för bostäder i USA. Så dessa höga gränser är ett av hålen i historien som berättas av dem som insisterar på att federal bostadspolitik handlar om att hjälpa fattiga människor att få hem, snarare än att maximera antalet bolån som finansbranschen kan skriva.

tillåta federalt stöd för bolån på fritidshus, fritidshus, förvaltningsfastigheter och utbetalningsrefinansiering, samt för "förstagångsköpare" som har tidigare ägda bostäder och för de som tjänar inkomst över genomsnittet, är bara några fler av dessa hål. Men jag avviker.

Dessa lånegränser borde ha sänkts systematiskt under de senaste två decennierna, samtidigt som de höjts g-avgifter det skulle ha satt alla geografiska områden på samma fot. Underlåtenhet att ändra det systemet har inneburit att när bostadspriserna ökade, ökade det federala stödet för bolån med dem, vilket påskyndade ytterligare prishöjningar.

Mycket få regeringstjänstemän har ens erkänt detta problem.

Oavsett vilket bör en överskridande av miljontröskeln åtminstone uppmärksamma detta politiska problem. Wall Street Journal verkar hoppfullt, rapporterar "De högre gränserna kommer sannolikt också att förnya en debatt om hur stort ett bolån är för stort för att stödjas av regeringen." Men det har verkligen inte varit så mycket debatt de senaste 15 åren.

I bästa fall ett fåtal kongressledamöter från "högkostnadsområdena" i landet - det finns ungefär 100 sådana län i mer än ett dussin stater - har erkände frågan och efterlyste högre g-avgifter istället för lägre gränser. Tips om detta ej-debatt dyker upp i tidigare FHFA-direktör Ed DeMarcos senaste kommentarer till Wall Street Journal:

Kanske kommer lånegränsen som faktiskt överstiger 1 miljon dollar att få någons uppmärksamhet och åtminstone provocera fram en välbehövlig politisk diskussion om regeringens fotavtryck på bolånemarknaden.

DeMarco har rätt. Diskussionen is välbehövligt. Tyvärr har nästan inga framsteg gjorts på denna front under de senaste decennierna. Oavsett vilket politiskt parti som hade kontroll över kongressen eller Vita huset, har regeringstjänstemän stadigt utökat det federala fotavtrycket på bolånemarknaden.

Till exempel har regeringen dominerat den sekundära bolånemarknaden ända sedan finanskrisen 2008, med GSE:erna fortfarande under regeringskonservatorium. Få minns dock att situationen inte var mycket annorlunda före krisen. Från 1996 till 2007, Fannie och Freddies årliga andel av den totala marknaden för hypoteksskyddad säkerhet (MBS) var i genomsnitt 60 procent, bara cirka 10 procentenheter lägre än andelen efter krisen.

Även om denna typ av marknadsandel inte verkar störa någon i Washington, Fannies charter föreskriver att deras sekundära marknadsoperationer "bör genomföras på sådana villkor som rimligen kommer att förhindra överdriven användning av företagets faciliteter." Freddies charter innehåller nästan identiskt språk.

Kanske är denna rättsstatsfråga för dunkel för förtroendevalda att bry sig om.

Om så är fallet, kan de bara lita på några lätt relaterbara bostadsfinansieringsfakta som sammanfaller med mer federalt engagemang. Till exempel är den amerikanska bostadsägandegraden nästan exakt där det var innan det utökade beroendet av Fannie och Freddie; husprisuppgång har konsekvent överträffade inkomsten tillväxt, och skattebetalarna har tvingats betala hundratals miljarder dollar i räddningsaktioner.

Fannie och Freddie (tillsammans med FHA) har hjälpt till med bränsle mer bolåneskuld, med mindre eget kapital, för dyrare bostäder. Dessa policyer har varit särskilt skadligt för låginkomstfamiljer, och alla den typiska amerikanen måste visa upp för det befintliga bostadsfinansieringssystemet är överdriven skuldsättning, höga boendekostnader, volatila bostadspriser, överreglering och ett spår av federala räddningsaktioner.

Federal policy har också trängt ut företag inom den privata sektorn som kunde ha hjälpt till att bygga ett mer hållbart system, kanske med fler olika utlånings- och försäkringsalternativ.

Som jag påpekar i kapitlet om husägande av Att stärka den nya amerikanska arbetaren, en kommande bok redigerad av min kollega Scott Lincicomefederal politik har äventyrat arbetarnas förmåga att bygga rikedomar och ackumulera tillgångar, särskilt på turbulenta arbetsmarknader. Långfristiga, låga aktieskulder är en chansning, oavsett den underliggande tillgången.

Den idealiska lösningen skulle vara att ta bort den federala regeringen helt och hållet från bostadsfinansieringsbranschen. Även om en sådan förändring har visat sig vara politiskt svår, kan kongressen genomföra hur många inkrementella reformer som helst som helt enkelt leder bostadsfinansieringssystemet i en bättre riktning.

Att inte längre federalt stödja hem med 1 miljon dollar verkar vara ett vettigt ställe att börja.