Husbyggare säger att en brantare nedgång kommer när köparna drar sig tillbaka

Den en gång så heta bostadsmarknaden svalnar i en alarmerande takt, och vissa husbyggare säger att den bara kommer att bli värre på det nya året när nya beställningar torkar.

Snabbt stigande bolåneräntor har fått en gång frenetiska bostadsköpare att vända på hälarna och bli oroliga för sina potentiella investeringar och hälsan i den allmänna ekonomin.

"Det är den här klippan som händer i januari", säger Gene Myers, VD för Thrive Homebuilders i Denver-området, som var en av de hetaste marknaderna under åren fram till och genom pandemin.

Amerikanska husbyggare var en stor gynnade av Covid-ekonomin. Rekordlåga räntor, i kombination med stigande efterfrågan från konsumenter som letade efter mer bostadsyta, orsakade en ökning av bostäder till skillnad från de flesta någonsin sett tidigare. Bostadspriserna steg med över 40 % på bara två år, och husbyggare kunde inte uppfylla beställningarna snabbt nog. De minskade till och med försäljningen bara för att hålla jämna steg. Allt det där är över.

Nystartade bostäder för småhus sjönk med nästan 19 % jämfört med föregående år i september, enligt US Census. Bygglov, som är en indikator på framtida byggande, sjönk med 17 %. Pultegrupp, en av landets största husbyggare, rapporterade att dess avbokningsfrekvens hoppade från 15 % under andra kvartalet i år till 24 % under det tredje.

De offentliga bostadsbyggarna som hittills redovisat resultat visade förvånansvärt starka resultat, men det beror på att mycket av det är baserat på en eftersläpning av bostäder som gick under kontrakt i våras. Det var innan bolåneräntorna passerade 6% och sedan 7%.

Nu förbereder byggare för vad som kommer härnäst. Myers sa att hans företags balansräkning är otroligt stark just nu, tack vare en eftersläpning av bostäder som säljs till höga priser, men han förutspådde att marknaden kommer att vara "ful" i början av nästa år.  

"Det är definitivt en hård landning för bostäder," sa han. "Allt hopp om en mjuklandning försvann verkligen i våras, när det stod så klart att våra kunder som är vana vid så låga bolåneräntor bara skulle gå i strejk."

Myers var med under den senaste bostadskraschen, som orsakades av en felaktig bolånemarknad där nästan vem som helst, kvalificerad eller inte, kunde få ett bostadslån. Det orsakade en massiv körning på bostäder, nästan helt baserad på spekulativa köp och försäljningar av investerare. Antalet småhusstarter minskade med 80 % från januari 2006 till mars 2009, men Myers konstaterar att det var en långsammare vändning jämfört med vad som händer nu.

"Jag tror att vi ser den mest abrupta förändringen på marknaden i min karriär, och jag har funnits ett tag," sa han. "Jag har aldrig sett försäljningen bara stängas av, vilket för oss hände i maj."

För knappt ett halvår sedan ökade antalet småhusstarter fortfarande med 10 % från år till år. Det var precis innan bolåneräntorna verkligen började hoppa snabbt. Att gå från en årlig vinst på 10 % i byggandet till en minskning på 19 % under den tidsramen är en historiskt skarp sväng.

Samtidigt som försäljningen av nybyggda bostäder faller är priserna fortfarande högre jämfört med för ett år sedan. Mycket av det har att göra med fortfarande höga priser på arbete och material. En del av prisstyrkan kan bara vara en indikation på vilka bostäder som säljs, nämligen de dyrare. Men det kan ändras snart också.

Sheryl Palmer, VD för den Arizona-baserade homebuilder Taylor Morrison, vilket just rapporterade starka resultat för sitt tredje kvartal, sade ingångsköpare kämpar tydligt. Men hon erkände också att högre köpare inte heller strömmar in dörren längre.

"När vi tittar på vår uppflyttning och våra köpare av resortlivsstil har de absolut fortfarande råd att köpa, men känslomässigt måste du ha självförtroendet," sa Palmer på CNBC:s "Mad Money" på fredag. "Även med dagens priser har både våra FHA och konventionella köpare mycket utrymme, men att ha råd med det betyder inte att de har förtroendet, med tanke på allt som händer i ekonomin idag."

Palmer berättade för analytiker på företagets vinstsamtal att nya beställningar sjönk "brat" i september, och att nedgången har märkts över ett brett spektrum av prispunkter, geografier och konsumentgrupper. Som ett resultat drar Taylor Morrison tillbaka på markinvesteringar, sänker takten för nybyggnation och erbjuder köpare ytterligare incitament.

Försäljningen av nybyggda bostäder sjönk under pre-pandeminivåerna i september, och avbokningarna är nu dubbelt så höga som för ett år sedan, enligt National Association of Home Builders.

"Det här kommer att vara det första året sedan 2011 att se en nedgång för enfamiljsstarter", sa NAHB:s chefsekonom Robert Dietz i ett släpp. "Medan vissa analytiker har föreslagit att bostadsmarknaden nu är mer "balanserad", är sanningen att bostadsägarandelen kommer att sjunka under de kommande kvartalen eftersom högre räntor och pågående höga byggkostnader fortsätter att prissätta ett stort antal potentiella köpare. ”

Utbudet av nybyggda bostäder är fortsatt högt, till skillnad från på marknaden för befintliga bostäder, där listorna fortfarande är knappa. NAHB rapporterade att en fjärdedel av byggherrarna nu sänker priserna.

Och det är det stora okända. Priserna kyls ner för både nya och befintliga bostäder, men analytiker är delade om om de faktiskt kommer att visa nedgångar från år till år, och hur stora dessa nedgångar kan vara. Myers sa att han har hört talas om en prisnedgång på 20 % för nybyggnation.

"Och det låter riktigt hårt, men när vi tittade tillbaka, eftersom våra byggkostnader har ökat så snabbt, behöver vi bara ringa tillbaka lite över ett år för att vara 20% mindre än vi är nu," sa Myers. "Så att tänka på, ja, vi ska bara gå tillbaka till 2020 låter inte alls lika galet som en 20% priskorrigering. Men jag tror definitivt att det måste ske om vi ska få tillbaka hastigheten.”