Under två år under covid-19-pandemin, samlade husförsäljare i Quakers Hill, en förort längst ut i Sydneys vidsträckta väster, in förmögenheter. Cirka 60 eller 70 tittare skulle vandra runt varje hus till salu, minns Josh Tesolin från Ray White, en fastighetsmäklare. Köpare knuffade på auktioner och bjöd långt över oddsen. "Vi skulle be om, låt oss säga, 1 miljon dollar och sälja för 1.4 miljoner dollar", säger Tesolin. "Marknaden då var galen - en helt annan bild än nu." I år har priserna i grannskapet sjunkit med 20 %, uppskattar han. Ägare drar sina hem, eftersom de inte kan sälja dem för så mycket som de vill. Marknaden håller på att bli uppåtgående.
De australiska huspriserna har sjunkit i fem månader i rad, vilket placerar Quakers Hill i framkant av en global trend. När centralbankerna försöker tämja inflationen höjer de räntorna i den snabbaste takten på minst fyra decennier – vilket nu leder till blodbad på bostadsmarknaden. Priserna faller i nio av de 18 länder som övervakas av Oxford Economics, ett konsultföretag, och sjunker snabbast på de mest överhettade marknaderna. I Kanada och Sverige har de minskat med mer än 8% sedan februari; i Nya Zeeland har de sjunkit med mer än 12 % sedan toppen förra året. Priserna har börjat sjunka i Amerika och Storbritannien också. Många andra länder är på väg åt samma håll.
Transaktioner är också nere. Bostadsförsäljningen i Amerika minskade med en femtedel i augusti, jämfört med föregående år, enligt National Association of Realtors, en lobbygrupp. I Nya Zeeland var kvartalsförsäljningen den svagaste sedan 2010 under de tre månaderna fram till juni. Aktiekurserna för stora brittiska byggare, som Barratt och Taylor Wimpey, har halverats i år. De av dr Horton och Lennar, USAs största, har minskat med mer än 30 %.
Detta representerar slutet på en lång boom – en som många husägare har kommit att ta för given. Bolåneräntor på bottennivå och ett begränsat utbud underblåste en stadig ökning av huspriserna i den rika världen under årtiondet efter den globala finanskrisen 2007-09. Priserna i Amerika, till exempel, steg med nästan 60 % från sin dalgång 2012 till slutet av 2019. Sedan kom pandemin, under vilken priserna verkligen sjönk i höjden. I Amerika, Kanada och Nederländerna har de ökat med mer än 30 % sedan 2020. Nedstängningar och övergången till distansarbete ökade efterfrågan på förortsfastigheter med trädgårdar eller kontor. Regeringar, som var oroliga för en bostadskris när covid spred sig, lättade tillfälligt eller tog bort bolånebestämmelserna, vilket gjorde det lättare att köpa. Pandemiska besparingar hjälpte förstagångsköpare att få upp rejäla insättningar.
Men räntehöjningar har nu återfört bolåneräntorna till nivåer som inte setts på decennier. För ett år sedan låg det 30-åriga fasträntelånet i Amerika under 3%. Idag är det bara lite blyg på 7%. I Nya Zeeland har bolåneräntorna passerat 7 % för första gången på åtta år; i Storbritannien överstiger det genomsnittliga femåriga lånet med fast ränta nu 6 % för första gången på ett dussin. Detta kommer att göra livet svårare för potentiella köpare, och kommer att öka risken för nöd bland befintliga husägare. Det är en förändring som sannolikt kommer att få obekväma politiska och sociala konsekvenser under många år framöver.
Tre faktorer kommer att avgöra var smärtan är mest akut, och därmed var dessa konsekvenser är mest sannolika. Den första är den senaste tidens pristillväxt. Bostadsmarknader där priserna har stigit efter pandemin är särskilt känsliga för svalkande efterfrågan. Medan många rika länder minskade till ensiffrig årlig tillväxttakt i början av detta år, upprätthöll Amerika och Kanada tvåsiffriga ökningar, påskyndade av en enorm efterfrågan på bostäder i bergsstäderna och solbältsstaterna som lockar välbärgade kalifornier och nya Yorkbor, tillsammans med städer som Toronto.
Lånenivåer är den andra faktorn. Ju högre hushållens skulder är som andel av inkomsten, desto mer sårbara är ägarna för högre bolånebetalningar och fallissemang. Centralbanker kommer att finna tröst i det faktum att hushållens skulder i förhållande till inkomster är lägre än de var på tröskeln till den globala finanskrisen i länder som Amerika, Storbritannien och Spanien. Ändå står vissa länder inför ett berg av skulder. Detta gör dem känsliga för även små höjningar av bolåneräntorna. Hushållen i Australien, Kanada och Sverige, som lyckats undkomma den fulla bördan av finanskrisen, har fått svindlande upplåning under åren sedan, vilket har lett till varningar från finansiella vakthundar. Som Stefan Ingves, chef för Sveriges centralbank, har uttryckt det: "Det är som att sitta på toppen av en vulkan."
Den tredje faktorn är den hastighet med vilken högre räntor går igenom till husägarna. Den största risken är för låntagare på bolån med rörlig ränta, som fluktuerar med förändringar i styrräntorna. De står inför en omedelbar minskning av sin disponibla inkomst. I Kanada står bolån med rörlig ränta för mer än hälften av alla lån. I Australien och Sverige står de för nästan två tredjedelar.
I andra länder är tidsbunden upplåning mycket vanligare, vilket gör att räntehöjningar går igenom med en betydande eftersläpning. Den stora majoriteten av bolånen i Amerika är på sådana villkor. Dessa bolån är också mer populära än tidigare i Europa. Men alla tidsbundna lån är inte lika. I Amerika är huvuddelen av dem fixerade i två eller tre decennier. I andra länder kommer även låntagare med fast ränta att möta skyhöga bolånekostnader snart nog. I Nya Zeeland utgör bolån med fast ränta huvuddelen av befintliga lån, men mer än 70 % har en löptid på mindre än två år. Så gör nästan hälften av de som togs ut i Storbritannien förra året.
Slå ihop detta och alla ingredienser för en djup hushållsnedgång är på plats. Den här gången kommer det troligen inte att ledas av Amerika, utan av Kanada, Nederländerna, Australien, Nya Zeeland och Norge (se tabell). I Australien och Kanada kan priserna falla med så mycket som 14 % från sin topp, något mer än vad som förväntas i Amerika eller Storbritannien, enligt prognoser från ett antal fastighetsbolag. Ekonomer vid Royal Bank of Canada förväntar sig att landets försäljningsvolym kommer att rasa med mer än 40 % under 2022-23, vilket överstiger minskningen på 38 % under 2008-09.
Smärttrösklar
Inom varje land kommer vissa människor att lida mer än andra. Kreditkvaliteten för den genomsnittliga låntagaren har förbättrats de senaste åren, eftersom stramare regleringar som införts efter den globala finanskrisen har gjort det svårare för mer riskfyllda låntagare att ta bolån. Men den giftiga kombinationen av en prischock och en ökning av levnadskostnaderna kommer att sätta husägare under allvarliga påfrestningar.
I Australien, till exempel, är tre femtedelar av bostadskrediten på rörliga villkor. Enligt centralbankens senaste rapport om finansiell stabilitet, publicerad den 7 oktober, skulle hälften av dessa låntagare få se sina överskottspengar, eller de som finns kvar efter bolån och nödvändiga levnadskostnader, sjunka med minst en femtedel om räntorna stiger i linje med marknaden. förväntningar – och 15 % skulle se denna åtgärd bli negativ. I Storbritannien kan nästan 2 miljoner hushåll, eller en fjärdedel av de med bolån, se att högre betalningar absorberar ytterligare 10 % av hushållsinkomsten i början av 2025. I Nederländerna betalar andelen husägare mer än en fjärdedel av sin inkomst till sitt bolån. skulle stiga från 12 % till 26 % om räntorna skulle stiga med tre procentenheter.
Förstagångsköpare och nya låntagare är särskilt utsatta. Många sträckte på sin ekonomi för att köpa ett hem och lämnade mindre kontanter kvar för att täcka ett hopp i bolånekostnaderna. I Amerika räknade förstagångsköpare för en av tre försäljningar förra året. Många har ett magert sparande. Ungefär hälften av australiensiska köpare som tog lån mellan början av 2021 och augusti 2022 hade mindre än tre månaders bolånebetalningar avsatta för en regnig dag. Millennials som äntligen har lyckats köpa en fastighet får en obehaglig överraskning.
Förstagångsköpare har också haft mindre tid att samla på sig eget kapital. Oxford Economics uppskattar att en 15%-ig nedgång i huspriserna i Amerika under ett år skulle ta bort två tredjedelar av det bostadskapital de har samlat på sig sedan pandemins början. Däremot är äldre ägare säkrare. Mer än hälften av amerikanska husägare i åldern 65 år eller äldre flyttade in före millennieskiftet. Detta gör att nya ägare löper större risk att pressas in i negativt eget kapital, vilket gör det svårt att flytta hus eller lägga om. I Storbritannien skulle ett fall i huspriserna med 20 % lämna så många som 5 % av bolånen i negativt eget kapital, enligt Neal Hudson från Residential Analysts, ett konsultföretag. Omkring en av tio bolåneinnehavare i London skulle drabbas.
Den goda nyheten är att bankerna borde klara av nedgången. Under 2007-09 drev en ökning av obetalda skulder några amerikanska till gränsen. Banker i Storbritannien har nu nästan fyra gånger så mycket kapital för att täcka förluster, enligt Capital Economics, ett annat konsultföretag. Bank of Englands senaste stresstest tyder på att landets långivare skulle kunna absorbera ett 33% fall i huspriserna och en ökning av arbetslösheten från 3.5% till 12%. I Amerika har banker tagit ett steg tillbaka från bolånemarknaden, där icke-banker nu tillhandahåller mer än hälften av den nya bolåneutlåningen. Riskerna är alltså inte längre koncentrerade till systemviktiga långivare.
Ändå kommer bostadspressen att få djupgående konsekvenser. "Bostadscykeln ÄR konjunkturcykeln", skrev Edward Leamer från University of California, Los Angeles, i en tidning som publicerades 2007. Den noterade att nedgångar i bostäder hade föregått åtta av de senaste tio lågkonjunkturerna i Amerika. Efter finanskrisen följde Leamer upp med en artikel med titeln "Bostäder är verkligen konjunkturcykeln", i fall läsarna inte hade fått med sig budskapet. Kopplingen mellan de två cyklerna uppstår eftersom bostäder ger "förmögenhetseffekter" till ägarna. När huspriserna stiger mår folk bra med sin ekonomiska situation, så låna och spendera mer. När de faller drar folk åt bältet. Under 2019 visade undersökningar från Bank of England att en ökning av huspriserna med 10 % ökar konsumtionen med 0.35–0.5 %.
En annan viktig kanal mellan bostadsmarknaden och den övriga ekonomin är investeringar. Investeringar i samband med bostäder, särskilt husbyggande, kan vara extremt volatila - och är ofta skillnaden mellan en växande eller krympande ekonomi. Faktum är att fallande bostadsinvesteringar stod för en tredjedel av fallet i USA:s BNP 2007-09. Forskning om Storbritannien har hittat liknande resultat. Husbyggare jagar högkonjunktur och skrapar efter dåliga ekonomiska nyheter. När oron har ökat den här gången har antalet privata bostadsstarter i USA minskat med 20 % sedan april. Den här gången kommer ansträngda låntagare, som redan saknar pengar på grund av inflation och rejäla energiräkningar, också att spendera mindre på andra varor och tjänster när de försöker möta sina högre bolånebetalningar.
Vissa människor ser en uppsida med en bostadskrasch. De hoppas att lägre priser kommer att tillåta unga människor att köpa sina första hus. Dessa förhoppningar kommer nästan säkert att grusas. Vid bostadskorrigeringar, och ibland i flera år efter, tenderar bostadsägandegraden att falla snarare än att stiga. I Storbritannien, till exempel, äger cirka 65 % av människorna sitt eget hem, en minskning från 70 % i början av den globala finanskrisen. I Irland, som drabbades av en mäktig krasch i slutet av 2000-talet, är bostadsägandet fortfarande mer än tio procentenheter under sin topp. Ekonomiska förhållanden som får huspriserna att falla äventyrar samtidigt chanserna för blivande husägare. Arbetslösheten stiger och lönerna sjunker. Om räntorna stiger kan folk låna mindre och bolåneinstituten tenderar att bli mer skumma när det gäller utlåning. I Kanada kommer ökade lånekostnader att "svåra" alla besparingar från ett lägre inköpspris, förutspår Tsur Somerville vid University of British Columbia.
Bostaden är politisk
Den största effekten av en bostadsnedgång kan vara i politiken. I länder där bostadsägande ses som en övergångsrit, kommer lägre priser utan någon ökning av överkomligheten att gnida salt i redan ömma sår. "Falla till vad? Att falla till absurt groteska priser istället för bara otänkbara?” frågar Robin Black, samhällsarbetare och cykelmekaniker i Montreal. "I grunden har jag accepterat att drömmen är över. Jag missade fönstret." Några millennials har krånglat för att ha råd med en insättning; nu kommer de att få kämpa för att göra mycket högre betalningar på bolån. Hotet om återtagande lurar. Att förlora sitt hus är en möjlighet på ett sätt som det inte var tidigare.
I flera år tröstade sig mer etablerade husägare i tanken att även om reallönetillväxten var fruktansvärd, så steg åtminstone priset på deras hus. De dagarna är över. Även babyboomers, de stora vinnarna från ett decennium av pristillväxt, står nu inför möjligheten att leva på ett mindre bo-ägg i pension, eftersom neddragningar blir mindre lukrativa. Allt detta innebär att stigande räntor kommer att få oförutsägbara politiska återverkningar, eftersom människor som en gång dragit nytta av status quo upptäcker hur det känns att förlora på det.
Bli därför inte förvånad om politiker inleder enorma räddningsoperationer. Ungerns regering har redan erbjudit sina medborgare skydd mot stigande bolåneräntor. I sin analys av Nya Zeelands bostäder oroar sig imf för att "politiskt stöd kan behövas för att undvika andrahandseffekter och en uttalad nedgång". I Spanien överväger bankerna enligt uppgift att begränsa betalningsökningar på bolån med rörlig ränta. Martin Lewis, en brittisk finansvetare som har mer inflytande än alla landets tidningar tillsammans, har börjat kampanja för statligt stöd till bolåneinnehavare. När huspriserna faller till jorden kommer sådana krav bara att växa.
För mer expertanalys av de största berättelserna inom ekonomi, finans och marknader, registrera dig för Pengar pratar, vårt veckovisa nyhetsbrev för prenumeranter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alla rättigheter förbehållna.
Från The Economist, publicerad på licens. Det ursprungliga innehållet finns på https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Källa: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html