Hur man undviker reavinstskatt på fastigheter

Bostadspriserna har nästan fördubblats under de senaste 10 åren – och det kan innebära att du är skyldig några allvarliga skatter om du säljer din bostad. Efter att ha nått botten på omkring 259,000 2011 $ 453,000, har det genomsnittliga försäljningspriset för ett hus marscherat stadigt uppåt till mer än XNUMX XNUMX $ i skrivande stund. Liksom många trender kan pandemin ha accelererat detta men bostadspriserna hade redan stigit i flera år. Detta har kommit som goda nyheter för husägare som vill sälja. De kommer att tjäna några riktiga pengar.

Tyvärr, med riktiga pengar kommer riktiga skatter. Om du säljer fastigheter med vinst kommer du att vara skyldig kapitalvinstskatt på pengarna. Tyvärr, till skillnad från de skatter som hålls från löner, tar inte IRS de pengarna i förskott. Du måste räkna ut det och klippa en check. Men det finns sätt att göra det mindre ont. Om du vill ha hjälp med att minimera din skattekostnad från en bostadsförsäljning, överväg att arbeta med en finansiell rådgivare.

Vad är kapitalvinstskatter på fastigheter?

Kapitalvinstskatten tas ut på alla vinster du gör på att sälja en investering. Detta gäller de flesta pengar som du tjänar genom att köpa och sälja tillgångar som aktier, obligationer och till och med fastigheter (som ditt hus). När det gäller fastigheter skulle du beräkna din skattepliktiga vinst som:

Pris du sålde fastigheten för – Pris du betalade för att köpa fastigheten = Skattepliktig vinst

Så, till exempel, säg att du köpte ditt hem för 260,000 450,000 dollar för tio år sedan. Du säljer den idag för $190,000 XNUMX. Du skulle vara skyldig kapitalvinstskatt på $XNUMX XNUMX (skillnaden mellan ditt köppris och ditt försäljningspris).

Långsiktiga kapitalvinster – det vill säga vinster på tillgångar som innehas i minst ett år – beskattas i allmänhet med en mycket lägre skattesats än förvärvsinkomst (pengar som du får från att arbeta). År 2021 har kapitalvinstskattesatserna för ensamstående/gifta anmälare satts till:

0 procent – $0-$40,400 Singel/$0-$80,800 Gift
15 procent – $40,401-$445,850 Singel/$80,801-$501,600 Gift
20 procent – $445,851 501,601+ Singel/$XNUMX XNUMX Gift

Från och med 2022 är intervallen följande:

0 procent – $0-$41,675 Singel/$0-$83,350 Gift
15 procent – $41,676-$459,750 Singel/$83,351-517,200 XNUMX $ Gift
20 procent – $459,751+ Singel/$517,201 XNUMX Gift

Så, från vårt exempel ovan, säg att du sålde ditt hus och gjorde en vinst på 190,000 2021 USD XNUMX. Om du antar att du är singel skulle du beräkna kapitalvinstskatt på denna försäljning enligt följande:

40,400 0 USD * 0 procent = XNUMX USD
(190,000 40,401 USD – 149,599 XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
149,599 15 USD * 22,439 procent = XNUMX USD
0 $ + 22,429 $ = 22,429 $

Det här är en förenklad version av att hitta din kapitalvinstskattebörda, men grunderna finns där. Du kan vara skyldig $22,429 190,000 i skatt på denna försäljning. Detta är mycket, även när du kommer ihåg att du tjänade XNUMX XNUMX $ i vinst att betala det med. (Det är ännu mer när du kommer ihåg att efter att ha sålt ditt hem måste du hitta ett nytt på en vit marknad...) Lyckligtvis har IRS skapat ett undantag för att hjälpa husägare med det problemet.

Uteslutningen av kapitalvinster

Om du tjänar på försäljningen av ditt hem kan du utesluta de första $250,000 500,000 av den vinsten från skatter. För gifta par som ansöker gemensamt ökar den siffran till $XNUMX XNUMX.

Kritiskt sett gäller detta undantag för dina vinster, inte den totala försäljningen. Så från vårt exempel ovan, säg att du sålde ditt hem för $450,000 190,000 som ensamstående. Din vinst från försäljningen uppgick till XNUMX XNUMX USD. Du kan utesluta hela vinsten från dina skatter och skulle inte vara skyldig ingenting.

Å andra sidan, säg att du gjorde en vinst på 280,000 30,000 $ på försäljningen. Efter uteslutningen av kapitalvinster skulle du vara skyldig skatt på de återstående 0 0 USD. (Vilket, eftersom allt detta skulle falla inom XNUMX procent kapitalvinstskatteklass, återigen kommer till $XNUMX i skatt.)

För att kvalificera dig för detta undantag måste du uppfylla testet för ägande och användning. Det betyder att du måste ha ägt huset och använt det som din huvudsakliga bostad i minst två år av de fem åren före försäljningen. Detta behöver inte vara kontinuerligt. Du kan bo i huset med jämna mellanrum, så länge det handlar om minst två år sammanlagt. (Se IRS Publication 523 för en fullständig beskrivning av kraven på uteslutningstest.) Medlemmar av den amerikanska militären, utrikestjänsten, Peace Corps och aktiv underrättelsetjänst kan beräkna sin kontinuerliga användning på olika sätt baserat på deras utplaceringsscheman.

Beräkna dina kapitalvinstskatter korrekt

Som vi nämnde ovan är realisationsvinster vid försäljning av ett hus något mer komplicerade än vanliga investeringsvinster. Utöver den ursprungliga köpeskillingen för bostaden kan du även dra av vissa stängningskostnader, försäljningskostnader och fastighetens skatteunderlag från dina skattepliktiga kapitalvinster.

Stängningskostnader kan innehålla bolånerelaterade utgifter (till exempel om du hade förskottsbetald ränta när du köpte huset) och skatterelaterade utgifter.

Försäljningskostnader gäller i allmänhet alla pengar du spenderat på att sälja huset. Detta inkluderar mäklararvoden, noteringskostnader, juridiska avgifter, reklamavgifter, pengar du spenderade på att få huset att se mer presentabelt ut för försäljning och andra relaterade kostnader.

Husets skatteunderlag är kostnaden för eventuella större förbättringar du gjort av fastigheten under åren. Detta är i princip vilken summa pengar du spenderade på den fysiska strukturen som gav hemmet ett värde. Den minskas med eventuella avskrivningar i den strukturen (till exempel om du lagt till ett däck men sedan låter det däcket falla isär), även om avskrivning är ett ovanligt problem för aktivt bebodda hus.

Så säg till exempel att du är singel och köpte ett hus för 250,000 750,000 dollar. Du säljer den för $XNUMX XNUMX. Du har följande associerade kostnader:

$40,000 XNUMX i renoveringar av kök och badrum;
35,000 XNUMX USD i mäklararvoden;
$2,500 XNUMX spenderade på städning och iscensättning för öppna hus;
5,000 XNUMX USD på advokatarvoden och andra associerade avslutande kostnader.

Du skulle beräkna dina skattepliktiga kapitalvinster som:

750,000 250,000 USD – (40,000 35,000 USD + 2,500 5,000 USD + 417,500 XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
417,500 250,000 USD – 167,500 XNUMX USD (exklusive kapitalvinster) = XNUMX XNUMX USD

Du skulle vara skyldig skatt på $167,500 XNUMX.

Sälj inte snabbt

Om det är möjligt, sälj inte din bostad på mindre än ett år. Du måste vänta minst två år med att sälja ditt hus för att kvalificera dig för uteslutningen av kapitalvinster. Men även om du inte kvalificerar dig för undantaget kan du fortfarande normalt betala den reducerade skattesatsen som tas ut på investeringstillgångar.

Denna reducerade ränta är vad som kallas den långsiktiga investeringsräntan. Det gäller endast tillgångar som du har innehaft i mer än ett år. Om du äger din egendom i mindre än 12 månader måste du betala skatt på eventuella vinster till den ordinarie inkomsträntan (det vill säga den takt som IRS-skatterna arbetar och förvärvsinkomster med). Detta är betydligt högre än reavinstskattesatsen.

The Bottom Line

Det huvudsakliga sättet att minska din kapitalvinstskatt är genom att se till att du räknar in alla de minskningar som IRS tillåter för din totala vinst. Efter det kommer uteslutningen av kapitalvinster att eliminera mycket av pengarna som de flesta husägare kommer att tjäna på sin försäljning.

Hemköpstips

Det är bra om du kan tjäna pengar på ditt hem, men först och främst måste det här vara en plats att bo på. Med SmartAssets bolånekalkylator kan du räkna ut exakt vad det nya huset kommer att kosta dig, så att du kan göra rätt samtal för din budget och din framtid.
En finansiell rådgivare kan hjälpa dig med skatteplanering så att du inte betalar för mycket. Att hitta en kvalificerad finansiell rådgivare behöver inte vara svårt. SmartAssets kostnadsfria verktyg matchar dig med upp till tre finansiella rådgivare som servar ditt område, och du kan intervjua dina rådgivarematchningar utan kostnad för att avgöra vilken som är rätt för dig. Om du är redo att hitta en rådgivare som kan hjälpa dig att nå dina ekonomiska mål, sätt igång nu.

Inlägget Hur man undviker kapitalvinstskatt på fastigheter dök först upp på SmartAsset-bloggen.

Källa: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html