Hur man värderar fastighetsinvesteringar

Metoderna för att analysera värdet av en fastighetsinvestering är analoga med de som används i den fundamentala analysen av aktier. Eftersom fastighetsinvesteringar vanligtvis inte är en kortsiktig handel, är det avgörande att analysera kassaflödet och den efterföljande avkastningen för att uppnå målet att göra lönsamma investeringar.

För att tjäna pengar måste investerare veta hur man värderar fastigheter och göra välgrundade gissningar om hur mycket vinst var och en kommer att göra, antingen genom fastighetsuppskattning, hyresintäkter eller båda. Korrekta fastighetsvärderingar kan hjälpa investerare att fatta bättre beslut när det gäller att köpa och sälja fastigheter.

Värdering av aktier sker vanligtvis genom två grundläggande metoder: absolut värde och relativt värde. Detsamma gäller för fastighetsvärdering.

Att diskontera framtida driftsnetto (NOI) med lämplig diskonteringsränta för fastigheter liknar diskonterade kassaflödesvärderingar (DCF) för aktier. Samtidigt är integrationen av bruttoinkomstmultiplikatormodellen i fastigheter jämförbar med relativa värdevärderingar med aktier. Nedan tar vi en titt på hur man värderar en fastighet med dessa metoder.

Kapitaliseringskursen

Ett av de viktigaste antagandena en fastighetsinvesterare gör när de utför fastighetsvärderingar är att välja en lämplig kapitaliseringsränta, även känd som cap rate.

Kapitaliseringsgraden är avkastningskravet på fastigheter, netto efter värdetillväxt eller värdeminskning. Enkelt uttryckt är det den ränta som tillämpas på NOI för att bestämma nuvärdet av en fastighet.

Anta till exempel att en fastighet förväntas generera NOI på 1 miljon dollar under de kommande tio åren. Om det diskonterades med en kapitaliseringsränta på 14 %, skulle fastighetens marknadsvärde vara:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{där:}\\&\text{Marknadsvärde}=\text{Nettorörelseresultat}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)där:Marknadspris=Driftsöverskott/takräntaâ € <

Marknadsvärdet på $7,142,857 är en bra affär om fastigheten säljs för $6.5 miljoner. Men det är en dålig affär om försäljningspriset är 8 miljoner dollar.

Att bestämma kapitaliseringsgraden är ett av nyckelmåtten som används för att värdera en inkomstgenererande fastighet. Även om det är något mer komplicerat än att beräkna den vägda genomsnittliga kapitalkostnaden (WACC) för ett företag, finns det flera metoder som investerare kan använda för att hitta en lämplig kapitaliseringsgrad, inklusive följande:

• Uppbyggnadsmetod
• Marknadsextraktionsmetod
• Band-of-investeringsmetod

Uppbyggnadsmetoden

En vanlig metod för att beräkna takräntan är uppbyggnadsmetoden. Börja med räntan och lägg till följande:

1. Lämplig likviditetspremie – uppstår på grund av fastighetens illikvida karaktär
2. Återfångstpremie – svarar för nettotillväxten av mark
3. Riskpremie – visar den övergripande riskexponeringen på fastighetsmarknaden

Givet en ränta på 6 %, en icke-likviditetsränta på 1.5 %, en återvinningspremie på 1.5 % och en risk på 2.5 %, är kapitaliseringsgraden för en aktiefastighet 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). Om nettodriftsinkomsten är 200,000 1,739,130 USD, är fastighetens marknadsvärde 200,000 0.115 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Det är mycket enkelt att utföra denna beräkning. Komplexiteten ligger dock i att bedöma korrekta uppskattningar för de enskilda komponenterna i kapitaliseringsgraden, vilket kan vara en utmaning. Fördelen med uppbyggnadsmetoden är att den försöker definiera och korrekt mäta enskilda komponenter i en diskonteringsränta.

Marknadsextraktionsmetoden

Marknadsutvinningsmetoden förutsätter att det finns aktuell, lättillgänglig NOI- och försäljningsprisinformation på jämförbara inkomstgenererande fastigheter. Fördelen med marknadsextraktionsmetoden är att kapitaliseringsgraden gör den direkta inkomstkapitaliseringen mer meningsfull.

Det är relativt enkelt att bestämma kapitaliseringsgraden. Antag att en investerare kan köpa en parkeringsplats som förväntas generera 500,000 XNUMX USD i NOI. I området finns tre befintliga jämförbara inkomstbringande parkeringsplatser:

• Parkeringsplats 1 har NOI på $250,000 3 och ett försäljningspris på $8.33 miljoner. Kapitaliseringsgraden är 250,000 % (3,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Parkeringsplats 2 har NOI på $400,000 3.95 och ett försäljningspris på $10.13 miljoner. Kapitaliseringsgraden är 400,000 % (3,950,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Parkeringsplats 3 har NOI på $185,000 2 och ett försäljningspris på $9.25 miljoner. Kapitaliseringsgraden är 185,000 % (2,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).

Om man tar de genomsnittliga takpriserna för dessa tre jämförbara fastigheter, skulle en total kapitaliseringsgrad på 9.24 % vara en rimlig representation av marknaden. Med hjälp av denna kapitaliseringsgrad kan en investerare bestämma marknadsvärdet på egendomen de överväger. Värdet på investeringsmöjligheten för parkeringsplatsen är 5,411,255 500,000 0.0924 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Band-of-investeringsmetoden

Med investeringsbandsmetoden beräknas kapitaliseringsräntan med hjälp av individuella räntor för fastigheter som använder både skuld- och aktiefinansiering. Fördelen med denna metod är att den är den lämpligaste kapitaliseringsgraden för finansierade fastighetsinvesteringar.

Det första steget är att beräkna en sjunkande fondfaktor. Detta är den procentsats som måste avsättas varje period för att ha ett visst belopp vid en framtida tidpunkt. Antag att en fastighet med NOI på 950,000 50 $ finansieras till 7 %, med hjälp av skuld till 15 % ränta som ska amorteras över 10 år. Resten betalas med eget kapital med ett avkastningskrav på XNUMX %. Den sjunkande fondfaktorn beräknas som:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{där:}\\&\text{SFF}=\text{Sjunkande fondfaktor}\\ &i=\text{Periodisk ränta, ofta uttryckt som en}\\&\phantom{i=}\text{årlig procentsats}\\&n=\text{Antal perioder, ofta uttryckt i år}\end{justerad }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <där:SFF=Sjunkande fondfaktori=Periodisk ränta, ofta uttryckt som eni=årlig räntesatsâ € <

Pluggar vi in ​​siffrorna får vi:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Detta beräknas till 3.98%. Den kurs med vilken en långivare måste betalas är lika med denna sjunkande fondfaktor plus räntan. I det här exemplet blir detta 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Således är den vägda genomsnittliga räntan, eller den totala kapitaliseringsräntan, med 50 % vikt för skuld och 50 % vikt för eget kapital:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Som ett resultat är marknadsvärdet på fastigheten:

• 9,056,244 950,000 0.1049 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX XNUMX)

Värderingsmetoder

Absoluta värderingsmodeller bestämmer nuvärdet av framtida inkommande kassaflöden för att erhålla det inneboende värdet av en tillgång. De vanligaste metoderna är utdelningsrabattmodellen (DDM) och diskonterade kassaflödestekniker (DCF).

Å andra sidan föreslår relativvärdemetoder att två jämförbara värdepapper bör prissättas på samma sätt enligt deras inkomst. Förhållanden som pris-till-vinst (P/E) och pris-till-försäljning jämförs med andra företag inom samma bransch för att avgöra om en aktie är under- eller övervärderad.

Liksom vid aktievärdering bör fastighetsvärderingsanalys implementera båda procedurerna för att fastställa en rad möjliga värden.

Rabatt på framtida NOI

Formeln för att beräkna fastighetsvärdet baserat på diskonterat driftsnetto är:

$\begin{aligned}&\text{Marknadsvärde}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{där:}\\&NOI=\text{Nettointäkter} \\&r=\text{Krävd avkastning på fastighetstillgångar}\\&g=\text{Tillväxttakt av }NOI\\&R=\text{Kapitaliseringsgrad }(rg)\end{aligned}$â € <Marknadspris=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <där:NOI=Driftsöverskottr=Avkastningskrav på fastighetstillgångarg=Tillväxttakt på NOIâ € <

NOI återspeglar de intäkter som fastigheten kommer att generera efter att ha räknat in driftskostnader – men före avdrag för skatter och räntebetalningar. Innan utgifterna dras av måste dock de totala intäkterna från investeringen fastställas.

Förväntade hyresintäkter kan initialt prognostiseras utifrån jämförbara fastigheter i närheten. Med ordentlig marknadsundersökning kan en investerare avgöra vilka priser hyresgästerna betalar i området och anta att liknande hyror per kvadratmeter kan tillämpas på denna fastighet. Prognostiserade hyreshöjningar redovisas i tillväxttakten inom formeln.

Eftersom höga vakansgrader är ett potentiellt hot mot avkastningen på fastighetsinvesteringar, bör antingen en känslighetsanalys eller realistiska försiktiga uppskattningar användas för att fastställa den uteblivna inkomsten om tillgången inte utnyttjas fullt ut.

Driftskostnader inkluderar de som uppstår direkt genom den dagliga driften av byggnaden, såsom fastighetsförsäkring, förvaltningsavgifter, underhållsavgifter och kostnader för allmännyttiga tjänster. Observera att avskrivningar inte ingår i totalkostnadsberäkningen. Driftsnettot för en fastighetsfastighet liknar resultatet före räntor, skatter, avskrivningar och amorteringar (EBITDA).

Att diskontera NOI från en fastighetsinvestering med cap rate är analogt med att diskontera en framtida utdelningsström med lämpligt avkastningskrav, justerat för utdelningstillväxt. Aktieinvesterare som är bekanta med modeller för utdelningstillväxt bör omedelbart se likheten.

Bruttoinkomstmultiplikator

Bruttoinkomstmultiplikatormetoden är en relativ värderingsmetod som bygger på det underliggande antagandet att fastigheter i samma område kommer att värderas proportionellt mot den bruttoinkomst som de bidrar till att generera.

Som namnet antyder är bruttoinkomsten den totala inkomsten före avdrag för eventuella driftskostnader. Emellertid måste vakansgrader prognostiseras för att få en korrekt uppskattning av bruttoinkomsten.

Till exempel, om en fastighetsinvesterare köper en byggnad på 100,000 10 kvadratmeter, kan de avgöra från jämförbara fastighetsdata att den genomsnittliga bruttomånadsinkomsten per kvadratfot i grannskapet är $12. Även om investeraren initialt kan anta att bruttoårsinkomsten är 10 miljoner USD (12 USD x 100,000 månader x XNUMX XNUMX kvm), kommer det sannolikt att finnas några lediga enheter i byggnaden vid varje given tidpunkt.

Om vi ​​antar att det finns en vakansgrad på 10 % är bruttoårsinkomsten 10.8 miljoner USD (12 miljoner USD x 90 %). Ett liknande tillvägagångssätt tillämpas också på nettodriftsvinstmetoden.

Nästa steg för att bedöma värdet på fastigheten är att bestämma bruttoinkomstmultiplikatorn och multiplicera den med bruttoårsinkomsten. Bruttoinkomstmultiplikatorn kan hittas med hjälp av historiska försäljningsdata. Att titta på försäljningspriserna för jämförbara fastigheter och dividera det värdet med den genererade bruttoårsinkomsten ger den genomsnittliga multiplikatorn för regionen.

Denna typ av värderingsmetod liknar att använda jämförbara transaktioner eller multiplar för att värdera en aktie. Många analytiker kommer att prognostisera resultatet för ett företag och multiplicera dess vinst per aktie (EPS) med P/E-talet för branschen. Fastighetsvärdering kan genomföras genom liknande åtgärder.

Spärrar för fastighetsvärdering

Båda dessa fastighetsvärderingsmetoder verkar relativt enkla. Men i praktiken är det ganska komplicerat att fastställa värdet på en inkomstbringande fastighet med dessa beräkningar. Först och främst kan det vara tidskrävande och utmanande att få fram den information som krävs om alla indata från formeln, såsom driftsnetto, premierna som ingår i kapitaliseringsgraden och jämförbara försäljningsdata.

För det andra tar dessa värderingsmodeller inte riktigt hänsyn till eventuella stora förändringar på fastighetsmarknaden, såsom en kreditkris eller en fastighetsboom. Som ett resultat måste ytterligare analys genomföras för att prognostisera och beakta den möjliga effekten av förändrade ekonomiska variabler.

Eftersom fastighetsmarknaderna är mindre likvida och transparenta än aktiemarknaden är det ibland svårt att få den information som krävs för att fatta ett välgrundat investeringsbeslut.

Som sagt, på grund av den stora kapitalinvestering som vanligtvis krävs för att köpa en stor utveckling, kan denna komplicerade analys ge en stor utdelning om den leder till upptäckten av en undervärderad fastighet (liknande aktieinvesteringar). Att ta sig tid att undersöka de nödvändiga insatserna är därför väl värt tiden och energin.

The Bottom Line

Fastighetsvärdering baseras ofta på strategier som liknar aktieanalys. Andra metoder, förutom den diskonterade NOI- och bruttoinkomstmultiplikatormetoden, används också ofta. Vissa branschexperter har till exempel en aktiv kunskap om stadsmigration och utvecklingsmönster.

Som ett resultat kan de avgöra vilka lokala områden som har störst sannolikhet att uppleva den snabbaste uppskattningen. Oavsett vilket tillvägagångssätt som används är den viktigaste prediktorn för en strategis framgång hur väl den är undersökt.