Att vända hus kan vara en lukrativ affär. Men låt inte de idealiserade TV-programmen med husflicka påverka din syn på hur det fungerar. Du måste vara erfaren, finansierad och kunnig om vad du gör. Det gäller särskilt när det kommer till vända hus och skatter. Denna fastighetsguide bryter ner vad du kan förvänta dig med husskatter. A finansiell rådgivare kan hjälpa dig att skapa en finansiell plan för dina fastighetsinvesteringsmål och skydda ditt företag från ekonomiska misstag.
Är du en fastighetsinvesterare eller återförsäljare?
Den första frågan du behöver besvara är om du är en fastighetsinvesterare eller återförsäljare. Anledningen är att IRS beskattar dessa två klasser olika. En investerare köper och håller vanligtvis fastigheter i minst ett år. Vanligtvis använder investerare fastigheten för hyresintäkter och som en tillgång räknar de med att öka i värde långsamt under många år.
Återförsäljare, å andra sidan, är din traditionella husflisor. Hela orsaken bakom att köpa fastigheten är för återförsäljning. Här är några punkter som IRS kommer att leta efter för att avgöra om du är en återförsäljare:
Frekvensen och mängden av fastighetsköp och försäljningar
Huruvida fastigheten någonsin listades som din primära bostad
Varför egenskapen hölls och om det tjänade andra ändamål än för vidareförsäljning
Hur mycket reklam och marknadsföring gick till fastighetsförsäljning
Hur många förbättringar som gjordes
Den allmänna verksamheten för den skattskyldige som säljer fastigheten
I allmänhet, om du vänder på ett hus, köper du det med det enda syftet att förbättra det och sälja det vidare. Detta gör dig till en fastighetshandlare. Om du har ytterligare frågor bör du kontakta en finansiell rådgivare eller skatteexpert.
Vända hus och kapitalvinstskatt
Det finns två typer av kapitalvinstskatter, kortsiktigt och långsiktigt. Kortfristiga kapitalvinstskatter beskattas i samma takt som din inkomstskatt och är för vinster på tillgångar (som fastigheter) som innehas i mindre än ett år. Långsiktiga kapitalvinstskatter är för tillgångar som innehas över ett år och debiteras till en mer förmånlig ränta, från 0 % – 20 % beroende på intervall.
Husflipper kommer mestadels att falla in i lägret av kortsiktiga kapitalvinster. Kom ihåg att när du vänder på ett hus, förlorar du pengar varje dag du håller på fastigheten. Du vill komma in, göra förbättringar och sälja med vinst snabbt. Det gäller särskilt om du finansierat köpet med ett lån.
Full skattebehandling för fastighetshandlare
Vid det här laget har vi konstaterat att aktiva husflipper är fastighetshandlare. Det betyder att det finns andra skatter de måste vara medvetna om. Tillsammans med att betala personlig inkomstskatt (som kan gå så högt som 37%), kommer fastighetshandlare att behöva betala ytterligare 15.3% egenföretagarskatt.
Låt oss arbeta igenom ett exempel med hjälp av SmartAssets skattekalkylator. Om en fastighetshandlare som ansöker separat får $200,000 40,811 i inkomst för året, kan de förvänta sig att betala $30,600 i federal inkomstskatt. Lägg till det 71,411 35.71 $ för skatt på egenföretagare och du har en total skatteräkning på 200,000 XNUMX $ eller XNUMX% av XNUMX XNUMX $.
Detta är givetvis utan redovisning av skatteavdrag. Låt oss prata om några steg för att sänka din skatteräkning.
Sänka ditt hus vända skattetryck
Även med de höga skatterna för att vara en fastighetshandlare, finns det sätt att sänka ditt hus vända skattebördan. Här är tre steg att ta för att hjälpa till att sänka din skatteräkning när du börjar vända hus.
1. Bilda en LLC
Innan du sätter dig i husflipping är det smart att starta ditt företag. En av de mest populära affärsstrukturerna är en aktiebolag eller LLC. LLCs låter dig göra avdrag för affärskostnader. Utöver det hjälper de dig att skydda dina personliga tillgångar mot ett rättsligt anspråk om det skulle gå snett.
Deras flexibilitet är en annan anledning till att de är så populära. En LLC kan vara en enskild firma eller partnerskap eller vara organiserad som ett företag för att dra nytta av tillämpliga skatteförmåner. Tänk på att LLCs är statligt styrda enheter, så de exakta reglerna för att bilda dem och fördelarna de ger varierar beroende på stat.
2. Gör skatteavdrag
Som LLC kan du skriva av många av dina affärsutgifter för hemvändning. Här är nio vanliga avdrag som du kanske kan göra:
Byggnadskostnader på sålda fastigheter
Ränta på fastighetslån
Fastighetsskatt på förvaltningsfastigheter
Bygglovskostnader
Fastighetsprovisioner
Resekostnader
Kontorsmaterial
Alla kontorskostnader utanför anläggningen, som hyra, internet, verktyg etc.
Juridiska och redovisningsmässiga avgifter
3. Dra av kapitalförluster
Du kanske inte tjänar varje gång som husflipper. Resultatet av det är att du kan dra av eventuella kapitalförluster du möter och använda dem för att kompensera din kapitalvinstskatt. Prata med din finansiella rådgivare om hur du bäst kompenserar dessa vinster med förluster och om du är kvalificerad för kapitalförlustöverföring.
Skatteavdrag du inte får som husflipper
Trots vad du kan läsa på internet, om du är en aktiv husflipper som vänder flera hus om året, finns det skattelättnader som andra får som du inte kommer att få. Här är ett par av de skattelättnader du kanske vill överväga:
121 uteslutning: Denna IRS regel gäller för din primära bostad. Det låter dig undvika kapitalvinstskatt på vinsten från försäljningen av din primära bostad, upp till 250,000 500,000 USD vinst (eller 24 60 USD om du är gift). För att upprepa, detta hus måste anges som din primära bostad för att kvalificera sig. Uteslutningen kräver att du har bott i bostaden i minst XNUMX av de senaste XNUMX månaderna. Det betyder att hus för snabb vändning inte kvalificerar sig.
1031 utbyte: Denna skatteuppskovsprogram tillåter investerare att sälja en investeringsfastighet och skjuta upp skatterna på försäljningen genom att köpa en ny investeringsfastighet. IRS ger dig 45 dagar på dig att identifiera en ersättningsfastighet och 180 dagar på dig att göra transaktionen. Men varför kan inte husflipper dra nytta av detta? IRS är mycket noga med vem som kan delta i en 1031 Exchange. De hindrar specifikt egendom köpt för återförsäljning från att delta.
The Bottom Line
Köpa och sälja fastigheter kan vara en komplex process, särskilt när du inkluderar skatter för husflicka. Det är bäst att gå in i verksamheten förberedd och veta vad du är sugen på. Du måste veta vad IRS kommer att kräva att du betalar, tillsammans med hur du strukturerar ditt företag så att du sätter dig själv i den bästa positionen för att lyckas på lång sikt.
Tips för att vända hus
Ditt hem-flipping företag behöver inte försöka hantera sin ekonomi från tillväxtkapital till skatteplanering på egen hand. Att ha en finansiell rådgivare i ditt hörn kan ta en enorm vikt från dina axlar och ge dig fler möjligheter att växa. Om du inte har en finansiell rådgivare behöver det inte vara svårt att hitta en. SmartAssets gratisverktyg matchar dig med upp till tre granskade finansiella rådgivare som betjänar ditt område, och du kan intervjua dina rådgivare matcher utan kostnad för att avgöra vilken som är rätt för dig. Om du är redo att hitta en rådgivare som kan hjälpa dig att nå dina ekonomiska mål, börja nu.
Tillsammans med att få ordning på dina skatter bör du vara uppmärksam på var du bankar. Vissa banker är bara mer vänliga mot småföretag. Kolla in vår lista över bästa bankerna för småföretag att utnyttja dessa möjligheter.
Fotokredit: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Posten Vänd hus och skatter: Fastighetsguide visades först på SmartAsset-blogg.
Källa: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html