"Jag vet inte om det är värt att ha att göra med hyresgäster": Ska jag konvertera min bostad till en hyresbostad eller sälja den?

Men jag funderar på om jag ska sälja eller hyra huset jag har just nu. Jag köpte huset för 188,500 2.75 dollar. Jag har refinansierat två gånger och fick ut kontanter förra gången. Min ränta är 18 % och jag har fortfarande 1,800 år på mig att betala av. Jag kan hyra den för $2,000 500,000 till $XNUMX XNUMX. Men jag vet inte om detta är det bästa alternativet eftersom jag också skulle kunna sälja det för nära $XNUMX XNUMX, vilket är det högsta värdet för närvarande.

Det skulle vara fantastiskt att få hyresgästerna att betala mitt andra bolån, men jag vet inte om det är värt att ta itu med hyresgäster och reparationer de kan begära hela tiden. Det är trots allt ett gammalt hus. Vad ska jag göra? 

Vänliga hälsningar,

Packar ihop i Portland

'The Big Move' är en MarketWatch-kolumn som tittar på fastigheterna, från att navigera i sökandet efter ett nytt hem till att ansöka om en inteckning.

Har du en fråga om att köpa eller sälja ett hus? Vill du veta var ditt nästa drag ska vara? E-posta Jacob Passy på [e-postskyddad].

Kära packning,

Den kompletta bostadsmarknaden har många husägare som överväger själva draget du funderar på att göra. Husägare ser stigande hyrespriser, och många drar fördel av det. I februari var hyrorna nästan 18 % högre jämfört med för ett år sedan nationellt, enligt fastighetswebbplatsen Apartment List, vilket representerar rekordtillväxt.

I viss mån underblåser husägare denna hyrestillväxt genom att konvertera sina nybörjarhus till hyresrätter. Dessa hem skulle annars ha tillhandahållit välbehövlig försörjning till bostadsköpsmarknaderna. Istället finns det så få bostäder till salu att många amerikaner tvingas hyra längre än de hade hoppats på eftersom de inte kan hitta en fastighet att köpa. Fler som hyr innebär mer konkurrens om hyresrätter och därmed stiger hyrorna.

Bara för att så många husägare går den här vägen betyder det inte att du borde göra det. "Det är vettigt att konvertera ett hem till en hyresfastighet om och bara om du förstår alla potentiella problem som finns med att bli hyresvärd", säger Michelle Gessner, grundare och ägare av Gessner Wealth Strategies, ett finansiellt rådgivningsföretag baserat i Houston .

Det är lätt att föreställa sig fördelarna med att vara en hyresvärd - att använda den extra inkomsten för att betala av ditt andra lån och kanske när det väl har betalat sig att sänka pengarna för att spara till pensionen. Men om pandemin har lärt oss något så är det att det inte är för svaga hjärtan att vara en liten mamma-och-pop-hyresvärd.

Du har redan stött på några av utmaningarna med att vara hyresvärd. Du måste interagera med hyresgäster och arbeta med dem för att underhålla fastigheten. Och chansen är stor att hyresgäster inte kommer att behandla hemmet så snyggt som du kanske har gjort, vilket tvingar dig att betala för att fixa det regelbundet. Det är bara toppen av isberget.

Det låter som att du är ekonomiskt stabil, men hade du råd att betala både bolånet i din första bostad och ditt nya hem själv? Många hyresvärdar råkade ut för utestängning och konkurs för sina hyresfastigheter de senaste åren då hyresgäster kämpade för att betala sin hyra på grund av pandemin. Till slut valde många av dessa fastighetsägare att sälja bostäderna för att minska sina förluster.

Om du inte tror att du klarar av den stressen, så skulle jag starkt överväga att bli hyresvärd. Det finns andra ekonomiska skäl att tänka efter. När någon säljer sin primära bostad får de utesluta upp till 250,000 500,000 USD i kapitalvinster (eller 500,000 300,000 USD om de är gifta och ansöker gemensamt.) Så om du till exempel sålde bostaden för 200,000 XNUMX USD, men bara betalade XNUMX XNUMX USD för att köpa det ursprungligen, skulle inte möta kapitalvinstskatt på de $XNUMX XNUMX i vinst du tjänade.

Om du väljer att omvandla fastigheten till en hyresbostad och sedan bestämmer dig för att sälja, kan du få en brant skattesedel. För att utnyttja undantaget på kapitalvinst måste du ha bott i bostaden två av de senaste fem åren, men det behöver inte vara de två senaste åren. Så i huvudsak har du lite av en respitperiod. Och det finns skatteavdrag man kan beskatta som hyresvärd.

Låt oss dock säga att du hyrde bostaden i sex år och sedan bestämde dig för att sälja. Du skulle inte få uteslutningen på 250,000 500,000 $ (eller 1031 XNUMX $) då, så alla pengar du tjänar på försäljningen skulle betraktas som skattepliktig inkomst. Det finns sätt du kan undvika den där skatteträffen - i synnerhet kan du återinvestera pengarna i en annan hyresfastighet genom en sektion XNUMX-utbyte. Annars blir skattesedeln större.

En annan ekonomisk övervägande är om din hypotekslångivare ens skulle tillåta dig att omvandla fastigheten till en hyra i första hand. Bolån innehåller vanligtvis klausuler som kräver att låntagarna ska bo i hemmet under en viss tidsperiod. Om du försöker flytta ut och hyra fastigheten innan den tidsramen har löpt ut, kan du ägna dig åt bolånebedrägeri. Med tanke på att du refinansierat ganska nyligen bör du studera dina bolånehandlingar noggrant.

Du har en bättre känsla för din tolerans för risker och ekonomisk komplexitet än jag. Om du fortfarande är intresserad av att gå vidare med denna plan, rådgör definitivt med en revisor och en finansiell planerare som kan hjälpa dig att kartlägga det bästa tillvägagångssättet. Min magkänsla är att du inte är såld på den här idén. Om så är fallet skulle jag överväga andra alternativ. När allt kommer omkring skulle pengarna du tjänar på att sälja bostaden sannolikt gå långt mot att betala ner skulder eller andra ekonomiska mål.

Dessutom är att vara hyresvärd inte det enda sättet att investera i fastigheter. "Ytterligare intäkter kan investeras för att generera inkomst eller tillväxt eller till och med i fastighetsrelaterade värdepapper", säger Kashif Ahmed, president för American Private Wealth, ett finansiellt rådgivningsföretag i Bedford, Massachusetts. Investera i en fastighetsinvesteringsfond, för till exempel kan bredda din portfölj, men är mycket mer likvid än att ha alla pengar bundna i ett hus.

I slutändan känner jag att du inte kan gå fel genom att göra det val som känns mest bekvämt för dig. Så vilket val det än är önskar jag dig lycka till.

Genom att skicka dina frågor via e-post samtycker du till att de publiceras anonymt på MarketWatch. Genom att skicka din berättelse till Dow Jones & Company, utgivaren av MarketWatch, förstår och samtycker du till att vi får använda din berättelse, eller versioner av den, i alla medier och plattformar, inklusive via tredje part.