Jag vill refinansiera mitt bolån, men jag är på väg att fylla 70. Är det klokt att refinansiera vid min tid i livet?

Normalt sett antar jag att ens arvingar skulle behöva ta itu med det, utifrån testamentet, men jag har inga arvingar enligt mig. Jag är singel, har aldrig varit gift och har inga barn. Min mamma är död och min pappa är 97 år gammal. Han bor med en kvinna, men de valde att inte gifta sig.

Min bror och jag har varit främmande sedan 1990. Jag tänker inte testamentera något av värde till honom – han slet bort mig när vår mamma dog, förutom det faktum att jag faktiskt inte har något av stort värde. Jag vill inte lämna honom en röra. Han är 67 år gammal, och vem vet om han kommer att leva när jag dör. Sedan är det min systerdotter, hans enda barn, som jag knappt känner. Hon har aldrig försökt rätta till det faktum sedan hon blev vuxen. Hon är 38 år gammal, är singel och har inga barn. Jag har 33 eller fler andra kusiner, men ingen relation på nästan 30 år med de få jag någonsin träffat.

Min skada och förbittring angående min bror och systerdotter bör inte förneka min skyldighet att lämna ett testamente. De är trots allt mitt blod, och jag är inte känslomässigt fäst vid någon ideell organisation. Jag har nära vänner som jag träffade så tidigt som 1954 till 1966, men ingen signifikant annan.

Samtidigt är jag skyldig runt $33,000 30,000 på mitt nuvarande bolån. Jag ber om en utbetalning på $285,000 315,000, som jag tänker använda för hemförbättring. Värderingen avstår från, men enheter av samma storlek i min lägenhet har sålts för mellan $458 5.25 och $531. Jag bor i en förort till Los Angeles. Den nuvarande månatliga betalningen är $3.28, inklusive fastighetsskatt, med en ränta på XNUMX%. Den nya betalningen är $XNUMX vid XNUMX%. Inte en jättestor skillnad med tanke på vad alla reklamfilmer säger att nuvarande refi-räntor är, men min skuld-till-inkomst-kvot är ingen bueno.

"'När jag dör, vem fastnar med det obetalda saldot? Antar långivaren det?'"

För närvarande är min enda "riktiga" inkomst social trygghet och $900 som min pappa skickar mig varje månad från ett förtroendekonto. Jag tänker gå tillbaka till jobbet nästa år eftersom jag är uttråkad, men det har noll med lånet att göra. Den amorterade 30-åriga lånebetalningen kommer att inkludera stängningskostnader, förbetalda skatter och över $17,000 XNUMX i utestående skuld utöver det återstående bolånet och uttag.

När jag dör, vem fastnar med det obetalda saldot? Antar långivaren det? Måste inte någon ta itu med vilket problem som helst, eller få saldot om det säljs? Har jag rätt i att det är irrelevant om jag tar ett 15- eller 30-årigt lån då jag kan dö innan någon av dem är avbetald?

Eftersom det tilltänkta lånet är avsevärt mindre än bostadens värde, finns det andra typer av problem som den min arvtagare än är skulle behöva ta itu med? Naturligtvis kan en ny jordbävning hända, men om jag inte lämnar ett testamente, om jag inte lämnar ett testamente, om jag inte lämnar ett testamente, kan det hända en annan jordbävning, men om jag inte har någon oförutsedd katastrof eller att jag är i efterskott med betalningar?

Vänliga hälsningar,

Refinansiering Golden Girl

'Den stora flytten' är en MarketWatch-kolumn som tittar på detaljerna i fastigheter, från att navigera i sökandet efter ett nytt hem till att ansöka om ett bolån.

Har du en fråga om att köpa eller sälja ett hus? Vill du veta var ditt nästa drag ska vara? E-posta Jacob Passy på [e-postskyddad].

Kära refinansiering,

Jag vill börja med att ta upp din fråga om lånetidens längd, eftersom jag oroar mig för att du kanske underskattar skillnaden mellan ett 15-årigt lån och ett 30-årigt lån.

Du är medveten om att den månatliga betalningen är högre för ett 15-årigt lån - det är sant. Men det kan vara till och med högre än du inser (såvida inte långivaren redan har skrivit skillnaden.) Till exempel, för ett 100,000-årigt bolån på 30 3 $ med en ränta på 422%, skulle den månatliga betalningen vara ungefär 15 $. Om samma lån hade en löptid på 691 år istället, skulle den månatliga betalningen vara cirka $XNUMX.

För att understryka är den månatliga betalningen på ett 15-årigt bolån ungefär 64 % högre. Ofta lockas människor till den kortare löptiden på ett 15-årigt lån eftersom det sparar dem på ränta på lång sikt. Men för någon med fast inkomst kan den skillnaden i månadsbetalningen göra en enorm skillnad.

Som du själv sa, det är inte självklart att du kommer att leva tillräckligt länge för att se lånet betalas av på något sätt. Så de långsiktiga besparingarna på kortare sikt skulle inte vara värda, troligen. Du förlitar dig på din pappas ekonomiska stöd nu, men kommer det att fortsätta när han dör? Om inte, återigen, kan den högre månatliga betalningen från ett 15-årigt lån plötsligt bli helt oöverkomligt.

För den som får huset när du dör spelar det ingen roll om bolånet hade en löptid på 15 eller 30 år när det gäller att lösa skulden. Faktum är att när vi dör måste våra bostadsrelaterade skulder fortfarande betalas.

I ditt fall låter det som om du antingen inte har ett testamente eller inte har specificerat vem som ska ärva dina tillgångar vid din död. De flesta stater följer en process för att avgöra vem som är berättigad till arvet, med början med makar och barn, följt av barnbarn. I fall där ingen av dessa individer finns i närheten, kommer staten att överväga andra släktingar, inklusive syskon, syskonbarn och syskonbarn. Staten kan också ärva egendomen själv.

Om du dör utan testamente och staten inte bestämmer en rättmätig arvinge till fastigheten, då teoretiskt sett skulle din hypotekslångivare eller serviceföretag utmäta bostaden för att täcka lånet. Om en arvinge identifierades, eller du namngav en, har de flesta stater lagar för att skydda sina rättigheter till hemmet. När du dör skulle dina arvingar ärva hemmets titel, men inte dess inteckning. Bolån innehåller ofta en klausul om förfallotid som kräver att lånet ska betalas av om bostaden säljs - eftersom det är då titeln överförs.

När äganderätten överförs via ett arv, skyddar lagar vanligtvis arvingen. De kan ta på sig bolånet och fortsätta att betala. I vissa fall kan de få bolånet överfört till deras namn, eller så kan de sälja bostaden för att betala av lånet och sänka intäkterna som finns kvar efteråt.

Om jag får överskrida lite, skulle jag råda dig att ompröva vem som är värdig att ta emot ditt arv. Av naturen tänker de flesta av oss på att överlåta våra världsliga ägodelar till släktingar - men enligt min uppfattning är definitionen av familj bredare än så. Din bror gjorde dig sorg, och du säger att du praktiskt taget inte har någon relation till din systerdotter.

Det låter som om du har många vänner som du har rika relationer med. Visst, de kanske inte är romantiska till sin natur, men jag är säker på att dessa vänner ger glädje och tröst till ditt liv. Dessa människor är din utvalda familj, och de förtjänar alla rättigheter och privilegier som vanligtvis är reserverade för släktingar. Du kan faktiskt testamentera bort dina ägodelar till en vän snarare än en familjemedlem.

Dina vänner kanske inte är intresserade av att ärva din lägenhet, men jag skulle prata med dem för att se vad de skulle tycka om en sådan gåva. Kanske har de själva ett barn eller annan släkting som kan ha nytta av att ärva ett hem att bo i (eller det ekonomiska värdet av den fastigheten.)

Du har arbetat hårt för att underhålla ditt hem, och du borde känna dig bekväm med att veta att det kommer till någon du bryr dig om efter att du gått bort. Vem du än identifierar som din arvtagare, låt dem veta om dina planer. På så sätt kommer det inte som en chock vid ditt bortgång, och de kan känna sig väl rustade att hantera de olika uppgifterna som följer med ett arv.

Genom att skicka dina frågor via e-post samtycker du till att de publiceras anonymt på MarketWatch. Genom att skicka din berättelse till Dow Jones & Company, utgivaren av MarketWatch, förstår och samtycker du till att vi får använda din berättelse, eller versioner av den, i alla medier och plattformar, inklusive via tredje part.