"Jag hade inte kunnat göra det utan honom": Jag byggde upp en fastighetsportfölj med 23 enheter medan vi dejtade. Hur mycket ska jag ge till min fästman i vårt äktenskap?

Under åren har jag identifierat, köpt och förvaltat en hyresfastighetsportfölj i tre byggnader. Dessa köptes för mina pengar, och jag är ensam ägare på pappret — men min fästman var med i hela processen och har hjälpt till med underhåll och renoveringar från början. 

Jag hade inte kunnat göra det utan honom. Vi har nyligen köpt vårt drömhus så huset han ägde tidigare kommer att läggas till vår hyresportfölj också. Vi vet att vi nog borde ha ett prenup, men vi vet inte hur vi ska strukturera det.

I ett hypotetiskt avtal skulle han behålla det nya huset och min näst största investeringsfastighet: 1.5 miljoner dollar i värde. (Han skulle behöva investeringsfastigheten för att ha råd med det nya bolånet på egen hand.)

I ett annat scenario skulle jag få huset som han köpte, som är av mindre värde, behålla min största investeringsfastighet och minsta investeringsfastighet: 2.35 miljoner dollar i värde. 

Alternativet är att alla fastigheter ska vara samägda och vi skulle göra en procentuell vinstdelning i evighet. Ingenting skulle någonsin kunna säljas för kontanter om inte båda parter kommit överens om försäljningen, och vi förutbestämmer hur vinsten fördelas. 

Jag skulle ha rätt att förvalta investeringsportföljen och att 1031 utbyte någon av förvaltningsfastigheterna till en större förvaltningsfastighet om jag så önskar. I det här scenariot skulle jag få två tredjedelar av verksamheten och han får en tredjedel.

Vad är dina tankar om detta? Jag vet att jag skriver på ett äktenskapskontrakt som i princip kommer att ge honom en hel del pengar, men jag känner att han har rätt till något för att hjälpa mig att bygga det. 

Marknadsförare och lägenhetsförvaltare

Bästa fastighetsförvaltare,

Låt oss få en sak ur vägen först. Du skriver: "Jag hade inte kunnat göra det utan honom." Det kan kännas som att det skulle ha varit svårare att göra det utan honom, men jag tvivlar inte på att du skulle ha gjort det här oavsett. Risktagandet, det entreprenöriella drivet och det goda omdömet i att välja dessa fastigheter vid rätt tidpunkt ligger utanför dörren. Ge dig själv den beröm och respekt du förtjänar för det du har uppnått. Du betalade även handpenningen och, antar jag, bolån. Det bör du ta hänsyn till när du gör dina beräkningar. 

Du köpte dessa fastigheter med dina egna pengar, så he skulle inte ha kunnat göra detta utan dig. Din fästman gav backup-stödet, men dessa egenskaper tillhör dig. Jag tror inte att en jämlik uppdelning är rättvist för dig, och jag skulle vara försiktig med att skriva över för mycket av ditt företag till honom. Jag hoppas att du lever lycklig i alla sina dagar, men 50 % av äktenskapen slutar i skilsmässa, och du kanske ångrar att du var så generös. Att bygga denna portfölj tog många år och arbete. Att signera en stor andel till en tredje part tar bara en minut.

Smart drag för att skriva allt. Ett äktenskapskontrakt är ett av de viktigaste kontrakten du kommer att underteckna. Det finns så många eventualiteter som par bör förbereda sig på, inklusive vad som händer med ett företag om ni delar upp. Cirka 15 % av gifta par skrev på äktenskapsförord, enligt a senaste opinionsundersökningen från Harris Interactive, upp från 3 % mer än för ett decennium sedan. Den siffran stiger till 40 % för gifta par mellan 18 och 34 år. Prenups tvingar par att vara helt transparenta om sin ekonomi. 

Jag bad Tricia Mulcare, en certifierad finansiell planerare och auktoriserad revisor Homrich Berg i Atlanta, Ga., att väga in ditt brev. Hon är också mer försiktig. "En enkel lösning kan vara att dokumentera de aktuella värdena för de olika fastigheterna från och med ert bröllopsdatum och notera att om ni delar upp kommer det aktuella värdet på era tillgångar vid den tidpunkten att delas baserat på den ursprungliga ägarandelen", svarar hon . "Om du vill ge honom "kredit" för hans hjälp under åren med underhåll och renoveringar, kan du öka hans andel i enlighet med detta."

"Ett sätt att göra detta kan vara att försöka kvantifiera antalet timmar din fästman har spenderat under åren på underhåll och renoveringar kontra hur mycket det annars skulle ha kostat att anlita en professionell", tillägger hon. "Förmodligen har din tid som ägnas åt att identifiera, köpa och hantera portföljen också ett värde som kan kompensera en del av hans bidrag eftersom du kunde ha anlitat ett externt förvaltningsbolag." Mulcare föreslår också att du beskriver dina planer för hyresintäkterna under ditt äktenskap. Kommer det att delas 50/50? Eller 75/25?

Och vad händer om du avlider din fästman? Om du ägde dessa fastigheter gemensamt skulle han automatiskt ärva dem, och din familj skulle inte se en röd cent. "Oavsett vilket är det smart att dokumentera er gemensamma önskan att behålla fastigheterna tills ni båda är överens om att det är en bra tid att sälja," tillade Mulcare. ”Det är också viktigt att fastställa planen för hur man vill fördela intäkterna från en eventuell försäljning. Det skulle sannolikt inte skada att ytterligare bestämma att du skulle vara den som förvaltar portföljen med rätt att delta i ett 1031-utbyte."

Jag vill inte hälla kallt vatten på dina planer. Det verkar som att ni båda tar ett ansvarsfullt och proaktivt förhållningssätt till ert äktenskap, vilket bådar gott inför framtida förhandlingar. Du har också talat öppet om dina alternativ och haft svåra samtal. Att gifta sig är en extremt spännande tid, och det är aldrig en bra idé att låta dina känslor styra din ekonomi, särskilt efter alla år av hårt arbete du har lagt ner på dessa fastigheter.

Det är för mycket att ta det här beslutet på egen hand, med tyngden av förhållandet på dina axlar. Anlita en advokat och/eller en medlare för att hjälpa dig nå ett resultat som är rättvist för både din pojkvän och själv. Ta åtminstone en del av det känslomässiga ansvaret ur ditt knä och lägg det i händerna på en cool, samlad oberoende tredje part. Och kom ihåg detta: när du väl har skrivit bort hälften av din fastighetsportfölj så finns det ingen återvändo. 

Checka ut Moneyist privata Facebook grupp, där vi letar efter svar på livets tuffaste penningfrågor. Läsarna skriver in till mig med alla möjliga dilemman. Ställ in dina frågor, berätta vad du vill veta mer om, eller väga in de senaste Moneyist-kolumnerna.

Moneyisten beklagar att han inte kan svara på frågor individuellt.

Genom att mejla dina frågor godkänner du att de publiceras anonymt på MarketWatch. Genom att skicka in din berättelse till Dow Jones & Co., utgivaren av MarketWatch, förstår och samtycker du till att vi får använda din berättelse, eller versioner av den, i alla medier och plattformar, inklusive via tredje part.

läs också:

Hur mycket ska jag dricka min hushållerska?' Min man säger att vi ska dricka minsta möjliga. Jag säger ge henne 30%. Vem har rätt?

"Hon kommer att segla in i solnedgången med min pappas ägodelar": Min pappa dog och min styvmor flyttar till Frankrike. Det fanns inget minnesmärke. Vad kan jag göra?

"Hon förklarade aldrig någonting": Jag är en pensionär och jag förlorade 100,000 XNUMX dollar på aktiemarknaden i år. Kan jag stämma min finansiella rådgivare?