Jag köper bostad med min 74-åriga mamma, men bolånet kommer att stå i mitt namn. Hur ska vi titulera huset?

Kära MarketWatch,

Jag skulle vilja se om du kan ge mig några råd om hur jag ska köpa ett hem med min mamma som är 74. Jag kommer att lägga ner 240,000 220,000 USD – med hjälp av intäkterna från försäljningen av mitt eget hus – på det nya huset och börjar med ett bolån på 100,000 XNUMX dollar. Bolånet kommer endast att stå i mitt namn. När min mammas hus säljs kommer hon att ge mig en del av sin hemintäkt - XNUMX XNUMX $, så att jag kan omarbeta mitt lån och sänka min månatliga betalning.

Våra frågor är: Hur ska vi titulera huset som vi båda ska bo i? Ska vi sätta båda våra namn på huset med gemensamma hyresgäster med efterlevnadsrätt? Kommer också pengarna hon ger mig för att lägga på mitt omarbetade bolån att betraktas som en gåva till mig där jag kommer att behöva betala skatt på det? Finns det något sätt att undvika detta? Och min sista fråga är, ska jag också sätta min vuxna dotter på husets titel, också som gemensamma hyresgäster med efterlevnadsrätt, så att huset kan bli hennes när min mamma och jag inte längre är på denna jord?

Om du inte kan svara på dessa frågor, skulle du kunna berätta för mig om jag behöver prata med en fastighetsadvokat, en skatteadvokat eller en CPA? Jag är inte säker på vem jag behöver ställa den här typen av frågor till. Jag tycker om att läsa din krönika. Tack för din hjälp.

Vänliga hälsningar,

Flytta ihop med mamma

'The Big Move' är en MarketWatch-kolumn som tittar på fastigheterna, från att navigera i sökandet efter ett nytt hem till att ansöka om en inteckning.

Har du en fråga om att köpa eller sälja ett hus? Vill du veta var ditt nästa drag ska vara? E-posta Jacob Passy på [e-postskyddad].

Kära flytt,

Det är väldigt sött att du planerar att köpa ett hem med din mamma, eftersom jag är säker på att det kommer att ge henne en känsla av tröst när hon blir äldre och behöver mer hjälp. Jag vet att du inte frågade efter mina tankar om detta arrangemang, men jag skulle vara försumlig om jag inte föreslog att ha många uppriktiga samtal med varandra där ni diskuterar era förväntningar på att leva tillsammans. Detta kommer att vara en stor förändring för er båda, och som med alla rumskamratarrangemang är det bäst att vara på samma sida i förväg för att säkerställa ett fredligt samliv.

Jag måste erkänna att jag är förvirrad över tidslinjen ni två har valt. Såvida det inte finns en anledning till varför det är vettigt att köpa bostaden på egen hand, jag förstår inte varför ni två inte skulle vänta lite längre med att köpa bostaden tillsammans - speciellt om ni funderar på att båda ska vara hemma. handling. Att slå ihop dina resurser på en gång kan mycket troligt göra att du kan dra nytta av bättre finansiering.

En omarbetning av bolån kan vara fördelaktigt för många husägare. Det gör att du kan minska din skuldförbindelse utan att ändra räntan eller löptiden på lånet. I en tid när bolåneräntorna stiger kan det vara ett bättre alternativ för många husägare än en refinansiering om ditt huvudsakliga mål är att minska mängden skuld du har utestående.

Det finns några nackdelar med denna strategi. Till att börja med tillåter inte alla hypotekslångivare det, så detta måste vara något du klargör i förväg. Och även om en långivare tillåter det så kan de inte göra det för alla lånetyper. Specifikt kan statligt stödda lån inklusive FHA- och VA-lån inte omarbetas. Och låneservicen tar ut en avgift för omarbetning. Av dessa skäl kommer vissa låntagare att välja att bara göra extra betalningar till sina bolån snarare än att gå igenom hela processen med en omarbetning.

I din situation kan din mammas bidrag betraktas som en gåva om hon inte är på bolånet, även om du inte skulle betala skatt på det. Du bör konsultera en revisor för att få deras expertråd, men det är troligt att hon skulle behöva lämna in en gåvodeklaration. Som sagt, om hon inte skänker miljontals dollar till dig och andra, är det troligt att hon aldrig kommer att vara skyldig skatt på de pengarna på grund av livstids uteslutning.

Hon kan vara på titeln utan att vara på bolånet, men det är inte nödvändigtvis okomplicerat. Om du funderar på att lägga till henne i handlingen senare efter att du köpt bostaden och tagit bolånet bör du rådfråga en fastighetsadvokat. Vissa långivare kommer att inkludera klausuler som föreskriver att lånet måste betalas tillbaka i sin helhet om betydande förändringar görs i hemmets titel, och du vill att en juridisk expert ska granska eventuella bolånekontrakt för att verifiera om det skulle vara fallet här.

Om du istället planerar att ha din mamma med på handlingen från början utan att ha henne på bolånet, måste du rådgöra med hypotekslångivaren för att få deras godkännande för detta arrangemang. Som den New York-baserade fastighetsadvokaten Victoria Spodek förklarar i ett blogginlägg, "Banken måste vara säker på att deras intressen är skyddad, eftersom de lånar ut en stor summa pengar. Bankens förmåga att sälja fastigheten i händelse av fallissemang är avgörande för deras modell och de kommer inte att låna ut pengar om de inte är skyddade.”

Problemet som kan uppstå genom att ha flera personer på titeln, men bara en på bolånet, är att ägandet av bostaden blir komplicerat. Ur långivarens perspektiv skulle din mamma ha rättigheter till bostaden som kan göra det svårt att sälja om du gick in i utmätning. Så vad långivare ofta gör i ett sådant scenario, säger Spodek, är att båda ägarna tecknar bolånet, medan bara en person undertecknar sedeln, vilket är löftet att betala tillbaka lånet. På det här sättet, "om lånet inte betalas eller går i konkurs, kommer banken fortfarande att ha möjlighet att sälja bostaden för att få återbetalning", skriver hon.

Återigen, du kanske vill överväga att ha din mamma noterad på bolånet. Såvida hon inte har kreditproblem, kan hennes extra socialförsäkringsinkomst och tillgångar hjälpa dig att få en bättre ränta på bolånet. Det skulle också lindra problem som skulle uppstå om hon skulle betala av lånet när hennes hus säljs.

När det gäller hur du titulerar bostaden, tror jag att det är viktigt att överväga varför du både vill vara med i titeln och vad dina mål är med det. Det verkar uppenbart att det är viktigt för er båda att undvika bouppteckning, men gemensam hyresrätt kan medföra vissa risker. Till exempel, om en av er går i skuld och inte kan betala tillbaka den, kan borgenärer göra anspråk på egendomen. Det är också därför att lägga till din dotter till titeln också kan vara ett riskabelt drag.

För er alla kan det vara mest meningsfullt att sätta hemmet i ett levande förtroende. Detta kommer att ge dig kontroll över vad som händer med hemmet när du och din mamma går bort, samtidigt som du kan stanna kvar i hemmet medan ni båda fortfarande lever. Inte bara kan hemmet lätt övergå till din dotter, men hon kan undvika vissa skatter och arvoden. Du kommer att behöva anlita en advokat för att utforma förtroendet och strukturera det på rätt sätt för dig, men med tanke på komplexiteten i ditt boende kan detta vara den bästa lösningen på ditt problem och ge dig och din mamma en försäkran om att ni kommer att kunna leva i detta hem för resten av dina dagar.

Genom att skicka dina frågor via e-post samtycker du till att de publiceras anonymt på MarketWatch. Genom att skicka din berättelse till Dow Jones & Company, utgivaren av MarketWatch, förstår och samtycker du till att vi får använda din berättelse, eller versioner av den, i alla medier och plattformar, inklusive via tredje part.