Jag är chefsekonom för ett fastighetsdata- och titelbolag på 5 miljarder dollar. Här är 5 saker du behöver veta om bostadsmarknaden nu

Bostäder har blivit alltmer oöverkomliga för miljontals amerikaner - med bostadspriser och bolåneräntor som fortsätter att stiga (se de lägsta priserna du kan kvalificera dig för nu här). Så – som en del av vår serie där vi frågar framstående ekonomer och fastighetsproffs deras syn på bostadsmarknaden nu – vi pratade med Mark Fleming. Fleming – chefsekonomen för titel, avveckling, fastighetsdata och risklösningsföretaget First American Financial Corporation – har analyserat och prognostiserat fastighets- och bolånemarknaderna i 20 år. Innan han blev chefsekonom på First American utvecklade Fleming insikter och analytiska produkter för CoreLogic samt värderingsmodeller på Fannie Mae och idag inkluderar hans forskningsexpertis fastighets- och stadsekonomi och bolånerisk. Så vi frågade Fleming: Vad behöver dagens köpare och säljare veta om bostadsmarknaden?

Bolåneräntorna är högre, men de är fortfarande inte höga

Även om de är betydligt högre än för tre månader sedan, vilket minskar köpkraften för hus, ligger de på cirka 6 % för ett 30-årigt bolån med fast ränta, vilket Fleming säger är långt ifrån högt. "Bolåneräntorna är högre men enligt historiska mått är de inte höga", säger Fleming. Han har en poäng: Denna diagram från St. Louis Fed visar kurvan för bolåneräntorna sedan 1975. (Se de lägsta priserna du kan kvalificera dig för här.)

Prisvärdhet är en alltmer utmaning för köpare

Bostadspriserna har stigit snabbt de senaste två åren. Enligt uppgifter från National Association of Realtors, var medianförsäljningspriset för ett befintligt hem upp 17% från förra året. "Det är viktigt eftersom det har varit praktiskt taget omöjligt för husköpkraften att hänga med, och följaktligen har överkomligheten minskat", säger Fleming. 

Fleming säger att husprisuppgången, mätt av många av de husprisindex som rapporterats i media, har en betydande eftersläpning, ibland så mycket som sex månader. "Det kommer att dröja några månader till innan husprisindexen speglar hur priserna har reagerat på den snabba ökningen av bolåneräntorna under andra kvartalet", säger Fleming.

Förbered dig på långsammare bostadspristillväxt

Men bara för att överkomliga priser är en utmaning betyder det inte att huspriserna kommer att falla. Fleming säger att hans forskning visar att under epoker med stigande bolåneräntor, som vi upplever nu, tenderar antalet bostadsförsäljningar att minska men huspriserna gör det i allmänhet inte. "Färre försäljning och mindre prisuppskattning är förväntningarna", säger Fleming.

Bostadsmarknaden svalnar

Titta på lagernivåer och mängden säljarprissänkningar på listor. "Detta är de ledande indikatorerna på var priserna kommer att gå och hur ökningen av bolåneräntorna har påverkat efterfrågan. Mer lager och fler säljarprissänkningar signalerar en kylande marknad, säger Fleming. För säljare innebär detta en återställning av förväntningarna på hur snabbt deras bostad kommer att säljas. "Bara dagar på marknaden var aldrig normala. Faktum är att det gamla ordspråket brukade vara att säljare vanligtvis förväntar sig att deras hem kan ta upp till 3 månader på marknaden att sälja. Naturligtvis är vi långt ifrån det ännu, men säljarna bör räkna med att det tar längre tid att sälja sin bostad. För köpare, förvänta sig mindre hård konkurrens för att köpa ett hus”, säger Fleming. (Se de lägsta priserna du kan kvalificera dig för här.)

Överväg en ARM och var en smart shoppare

Med tanke på den nuvarande marknaden säger Fleming att det är lätt att tappa fokus mitt i förändringar i bolåneräntor och annan bostadsdynamik. "Verkligheten är att några grundläggande steg är fortfarande viktiga och skiljer sig inte mycket från någon marknad. Leta runt efter det bästa bolånet och på en marknad med stigande räntor, undersök hypotekslån med justerbar ränta för förmånen med lägre ränta. Gör dina val baserat på hemmet som skydd, snarare än en möjlighet till avkastning på investeringen och ha tålamod, säger Fleming.