Att förbättra kreditpoäng för hyresbostäder, inte förbjuda dem, är svaret

Över hela landet växer oron för hur och varför människor misslyckas med att kvalificera sig för hyresbostäder. Aktivister som hävdar att de ser till bästa intressen för potentiella invånare i hyresbostäder har försökt förbjuda brottslig bakgrundskontroll, tidigare vräkningsregister och kreditpoäng som en del av riskbedömningen som används av bostadsleverantörer för att kontrollera hyresgäster. I Minneapolis, till exempel, införde kommunfullmäktige gränser för användningen av kreditpoäng. Rådsmedlemmen som stödde ingripandet sa att stigande priser och bostadsbrist, "gör en viss brådska att stödja människor som är de mest utsatta hyresgästerna." Men är att begränsa eller förbjuda checkar på kredit det bästa sättet att hjälpa människor med tunn, dålig eller ingen kredit?

En färsk rapport från Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) kan lägga bränsle på elden. Rapporten, med en obekväm titel, Marknaden för hyresgästens bakgrundskontroller, inventerar alla tänkbara klagomål med riskbedömning av bostadsleverantörer. Här är min favorit om vräkningsdata:

"Att samla in dessa uppgifter, särskilt civil- och brottsregisterdata, och korrekt matcha de insamlade uppgifterna till en enskild blivande hyresgäst, kan vara utmanande. Till exempel, enligt en studie av 3.6 miljoner vräkningsregister, är 22 procent av statens vräkningsmål tvetydiga eller falska register. Som ett resultat av detta är uppgifterna som rapporteras i hyresgästscreeningsrapporter och förlitas på för att generera de proprietära hyresgästriskpoängen ofta tvetydiga eller inaktuella och kan vara felaktiga."

Detta fick mig att skratta högt eftersom en hel industri har utvecklats som hävdar att landet står inför en "vräkningskris" eller "epidemi". Detta bevisligen falskt och en anledning till att det är lätt att komma till den slutsatsen är just för att det inte finns några tydliga eller konsekventa uppgifter om vräkningar. I dagens värld är det omöjligt att göra något uttalande om avhysning – definierad som faktisk avlägsnande med våld från en hyresfastighet – är ytterst sällsynt. Efter ansökan resulterar de flesta vräkningar i uppsägning eller tvetydiga resultat. Endast ett litet antal leder till att brottsbekämpande myndigheter ser ut att dra ut saker från en lägenhet. Ändå vill aggressiva förespråkare ha det åt båda hållen; data indikerar en "kris" men data är dåliga, använd den inte för screening.

Litanin vid inledningen av rapporten kan på ett korrekt sätt återspegla frustrationen över att konsumenter måste utsätta sig själva för riskbedömning; men att hyra bostad är inte en rättighet och inte en "rättighet" per definition. Jag skulle lägga till ett "ännu" till det, eftersom det är precis vad förespråkarna hävdar, att det verkligen är varje persons rätt att kräva tillgång till privat egendom att bo i oavsett riskprofil.

En del av oss ser bostäder som en vara och att hyra det precis som att hyra en bil eller något annat föremål. Att bedöma risker gör hyresbostäder möjliga och utan möjlighet att screena eller granska tidigare prestationer skulle mindre, mer prisvärda bostäder försvinna. Synen att bostad är en rättighet och att varje människa kan ta en annans egendom för att få bostad är farlig och hotar att undergräva privata hyresbostäder. Det är värt att ha en hård och rigorös debatt om detta.

Men vad är lösningen på det verkliga problemet med att människor som har mindre pengar och kämpar i ekonomin har en högre riskprofil och därmed en större utmaning att hitta bostad? Ett svar är att förbjuda screening eller begränsa den på ett sådant sätt att det enda alternativet för att minska risken skulle vara att höja hyrorna. Även detta vill förespråkarna naturligtvis begränsa med hyreskontrollen. Hyreskontrollen gör bostadsinflationen sämre, skapar knapphet och ransonering.

Den verkliga lösningen är att förbättra kreditpoäng och bygga incitament för människor som hyr bostäder att betala hyran i tid. När de inte kan är det kontanthjälp som behövs mest. Men finns det marknadsincitament att bygga krediter och förbättra hyresgästers riskprofil?

CFPB-rapporten säger detta om kreditpoäng:

"Tidigare hyresbetalningshistorik, som verkar vara mycket relevant för en hyresvärds beslut att hyra, återspeglas till övervägande del inte i hyresgästscreeningsrapporter eller riskpoäng. Branschuppskattningar av täckningen av hyresbetalningshistorik i konsumentrapporteringssystemet varierar mellan 1.7 till 2.3 procent av amerikanska hyresgäster.”

Ett privat företag, pinata, har kommit på en affärsmodell som gör just detta. Piñata kombinerar direktmarknadsföring med hantering av hyresuppbörd. När en boende som befinner sig i en byggnad som förvaltas av företag som använder Piñata, och betalar hyra i tid, kan den boende få poäng för belöningar från populära varumärken. Se det som ett frekvent flygprogram för hyresgäster. Piñata rapporterar också positiv hyresinformation till kreditupplysningsföretag. Incitamenten för invånarna är verkliga, med gratiserbjudanden för produkter de behöver och en bättre kreditvärdighet.

Jag pratade med Lily Liu, VD för Piñata, om hon är orolig över nya regler, särskilt för plattformar som samlar in sökande och boendeinformation i stor skala. "Algorithmer med massiva datamängder blir så bra att det är svårt att se hur de inte kommer att integreras i dessa beslut", sa Liu, "om än i kramper tills det blir mer normaliserat." Hon framhåller Piñata som en lösning för boende eftersom det är "en dynamisk interaktiv produkt som hjälper hyresgäster att förstå sina "misstag" och konsekvenserna av vissa handlingar och hjälper dem att ändra sitt beteende för att bygga en bättre ekonomisk framtid för sig själva."

Det råder ingen tvekan om att många hyresgästförespråkare skulle förakta denna modell; människor ska inte behöva betala hyra alls, och varför ska vi locka dem med gratiserbjudanden på AmazonAMZN
att göra det de inte borde behöva göra. Bra. Det är ett internt konsekvent argument för en socialist. Men i den verkliga världen skulle en utvidgning av ett program som Piñatas för människor som redan har dåliga, tunna eller inga krediter faktiskt hjälpa människor att bygga bättre krediter och göra livet som hyresgäster bättre i framtiden. Nästan alla klagomål som nämns i CFPB-rapporten skulle kunna lösas med denna typ av incitamentsbaserad konsumentmodell, även för personer med mindre pengar.

Svaret på problemet med dålig kredit eller andra defekter i uthyrningshistoriken är inte att utplåna det, utan att erbjuda verklig hjälp och incitament för att förbättra människors rekord och belöna dem. Detta bygger investeringar i framgång, inte bara för bostadsleverantören som ser hyresuppbörden på 100 %, utan också för konsumenter som börjar se positiv kredit som eventuellt kommer att hjälpa till att leda till förbättrad köpkraft inklusive bostadsägande. Att bedöma risk kommer aldrig att försvinna i en hyresekonomi och om det regleras bort kommer mindre, mer prisvärda företag att sluta hyra, det blir mer bostadsbrist och högre hyror. Det hjälper ingen, särskilt människor som kämpar med kreditproblem.