Det är inte för sent för Cincinnati att vidta åtgärder för bostadstäthet

Ett mycket blygsamt och användbart förslag för att tillåta fler flerfamiljsbostäder i Cincinnati röstades ner i mars av kommunfullmäktige. Förslaget, som erbjuds av rådsmedlem Liz Keating, skulle ha tagit bort täthetsgränser i vissa delar av staden med zonindelningsregler som tillåter fler bostäder och människor. Förslaget skulle inte ha rört enfamiljszoner, något som gick förlorat på en mobb av motståndare som verkade döda förslaget. Hade det gått igenom skulle förslaget ha gynnat nya människor som flyttar till Cincinnati genom att skapa mer bostadsutbud. Trots nederlaget har diskussionen inletts i staden om hur man bäst kan komma åt bostadspriserna, med fler bostäder eller färre.

Striden i Cincinnati är alltför bekant för mig, vilket för mig tillbaka till tankarna kamp om täthet som började när bostadsmarknaden började återhämta sig efter kraschen 2008. När århundradets andra decennium utvecklades samlades arga enfamiljsgrannar mot tätheten med en mängd olika röda sillar: de nya bostäderna var för stora, för små, fula , för lång, och blockerade ljus och luft. Dessutom skulle nya bostäder decimera stadens trädkronor. Och naturligtvis, vad de alltid föreslagit som affären bryter, det skulle inte göra bostäder mer överkomliga. Nya bostäder, sa de, är för dyra.

En gästredaktion i Cincinnati Enquirer gör samma poäng.

"Det finns för närvarande inga uppgifter som stöder antagandet att zonindelning med högre täthet leder till lägre bostadskostnader. Faktum är att studier på densitets- och överkomlighetsmått som Median Multiple (används av FN, Världsbanken och Harvards Joint Center for Housing) visar att motsatsen är sant. Bostäder med högre täthet är i genomsnitt dyrare!”

Tja, det är inte sant. Det finns en nyligen genomförd studie (Densitetskontroll, bostadsprisuppskattning och hyrestillväxt i USA) som bekräftar att "i flerfamiljssektorn finner vi att förhållandet mellan täthetskontroll och hyrestillväxt är positivt: hyrorna stiger snabbare i områden med snäva täthetskontroller, i enlighet med utbudsbegränsningar."

En punkt som fördärvar detta argument om fler bostäder (vilket är vad täthet är) inte vilket resulterar i lägre totalpriser är att nya bostäder – som en ny tröja eller en ny bil – alltid är dyrare än befintlig produkt. Så, om man bara tittar på täthetsökningar i form av ytterligare nya bostäder, kommer det genomsnittliga priset att bli högre och de högre priserna kommer ofta att skeva det totala genomsnittet. Men totalt sett, när antalet nya bostäder ökar, totalt sett och över tid, finns det ett positiv effekt på priset.

Tillsammans med denna förnuftiga slutsats finns också det faktum att lägenheterna blir allt mindre. Varför? För det är vad människor som bor i städer har velat ha. Här är vad jag skrev om enhetsstorlek och överkomliga priser för några år sedan:

– Enhetens storlek minskar eftersom fler och fler vill bo i tätbefolkade städer där det är ont om mark. När marken är knapp blir det dyrt. Att köpa och bygga på dyr mark innebär att hyrorna måste vara höga för att rationalisera markkostnaden. Vad är lösningen? Mindre enhetsstorlekar löser detta problem eftersom konsumenter handlar med kvadratmeter till lägre pris, och utvecklare får en högre avkastning per kvadratfot på sin investering.”

Slutligen, och kanske mest talande, motarbetades Keatings förslag kraftigt av småhusgrannar, varav en i ledaren hävdade att ”opinionsundersökningar visar att fristående, småhus med gård, och alternativt radhus i tätare områden som ligger inom gångavstånd till bekvämligheter, är de föredragna alternativen för en majoritet av amerikaner.

Men innan pandemin var detta helt enkelt inte sant. Forskning av Freddie Mac 2018 fann att "även om profilen finner att ett växande antal hyresgäster tror att deras ekonomiska situation har förbättrats jämfört med förra sommaren, finner den också att kostnaden i allt högre grad driver besluten om uthyrning." Ja, det stämmer, folk valde hyresbostäder för att det är billigare. Och fler bostäder i Cincinnati skulle också göra det billigare.

Och sist men absolut inte minst, ingenting i Keatings förslag har någon effekt på befintliga enfamiljszoner. Varför skulle de vara så upprörda? Det är uppenbart för alla utomstående; när bostäder är knappa och dyra leder det till en överföring av pengar från fattiga människors fickor i form av högre hyror till det högre värdet på småhus. Arga grannar verkar motsätta sig förändringar på platser där de inte bor eftersom det hjälper deras hemvärden. Bostadsbrist hjälper nuvarande ägares investeringar att få värde.

Den dåliga nyheten är att de blygsamma ökningarna av täthet i zoner som redan är täta krossades av arga, berättigade enfamiljsgrannar i Cincinnati. Detta är inte olikt upprördheterna som infördes av Seattles kommunfullmäktige för flera år sedan, reducerande täthet i områden som redan är zonplanerade för täthet. Denna "vinst" för grannarna kommer att uppmuntra dem att göra detta också. Den goda nyheten är dock att det inte är för sent för Cincinnati att lära sig av Seattles misstag och göra ändringarna ändå. Om kommunfullmäktige i Cincinnati inte lär sig den här läxan, skickar de människor med mindre pengar att spendera, mestadels hyresgäster, som står inför stigande priser under de kommande åren.