Välkommen till Benzingas fastighetspodcast. Idag har vi Ryan Frazier, som är VD för fastighetsinvesteringsplattformen Anlända hem.
Lyssna på det här avsnittet of Den lata hyresvärden på Benzinga.
Kevin Vandenboss: Så vad är Arrived egentligen?
Ryan Frazier: Det är en plattform som gör det enkelt för vem som helst att investera i hyresfastigheter. Och hur det fungerar är att privatpersoner kan köpa andelar av enskilda hem från $100 till $10,000 XNUMX eller mer, hur mycket du än vill investera i den fastigheten. Och så Arrived, tar hand om allt arbete med att förvalta fastigheten. Alltså allt, hanterar fastighetsförvaltningen eller uthyrningsverksamheten för tillgången. Och effekten är att investerare fortfarande kan välja och vraka hur de vill bygga sin portfölj av enskilda hyresfastigheter. De kan investera, nästan vilken mängd kapital som helst som de vill och diversifiera mellan fastigheter.
Och då blir det en passiv investering därifrån, med anlände ta hand om förvaltningen.
Kevin Vandenboss: Hur har efterfrågan sett ut på investerare som investerar i dessa specifika hyresfastigheter?
Ryan Frazier: Jag tror att det är något som har varit en överraskning för oss är hur anmärkningsvärt intresset har varit där vi har haft nästan 100 XNUMX personer som registrerat sig för att investera i fastigheter och köpa andelar av enskilda bostäder.
Och jag tror att vi trodde att det kunde ta längre tid för folk att förstå konceptet med att köpa en andel av en hyresfastighet. Men jag tror att eftersom investeringar i andelar av aktier och andra tillgångar har blivit lite vanligare och mer populärt, tror jag att folk bara har en plats i sina sinnen där de kan förstå.
De säger "Ok, jag kan äga en del av den här fastigheten. Jag kommer att få proportionell avkastning, kassaflöde från hyresintäkter eller eventuell fastighetsvärdetillväxt baserat på antalet aktier jag äger. Och det ger mig mer kontroll över hur mycket jag investerar och kan diversifiera.”
För mig själv och Arrived medgrundare har verkligen vår personliga erfarenhet av att vilja investera i fastigheter varit den främsta drivkraften. Under mitten av tjugoårsåldern till trettiotalet flyttade jag bara runt. Vi var bara aldrig på samma plats, tillräckligt länge, där det var vettigt att investera i 5, 10+ år, vilket verkligen är vad som krävs i fastigheter för att övervinna den typ av hinder för transaktionskostnaderna för att få någon typ av materiell avkastning. Och så hade jag ifrågasatt det ett tag.
Varför måste det vara så binärt att du sparar ihop i flera år för dessa förskottsbetalningar som ofta är sexsiffriga nuförtiden, och sedan är du engagerad i den staden eller den fastigheten för alltid eller egentligen på lång sikt?
Och så är det tanken med Arrived. Hur ser vi på dessa hinder som hindrar människor från att börja idag med att äga fastigheter? Kapitalet, tidsåtgången och den kompetens som krävs, och hur sänker vi inträdesbarriären? Så att, om du har tid och expertis, men kanske inte mängden kapital att diversifiera i så många fastigheter du vill, kan Arrived underlätta det för dig.
Du har inte tid att investera på nya marknader och bygga upp en närvaro där och du vill kunna diversifiera dig. Arrived kan kliva in i det scenariot också. Så det handlar egentligen om att ta de tre typerna av stora stenar som håller människor borta från att investera kapitaltid och expertis och göra det väldigt bekvämt att komma igång.
Kevin Vandenboss: Hur kan du erbjuda dessa investeringar till icke-ackrediterade investerare?
Ryan Frazier: Det var en mycket viktig del av Arrived. Uppdraget för Arrived är att se till att dessa investeringar är tillgängliga för alla som vill investera i hyresfastigheter. Endast 7 % av människorna i detta land äger fastighetsinvesteringar utanför sin primära bostad.
Det är en enorm klyfta när det gäller antalet människor som har kunnat investera.
En del av det var att arbeta igenom det på basis av produktupplevelse. Så möjligheten att köpa aktier innebar att Arrived tog på sig mer av arbetssidan för att hantera investeringarna så att fler skulle känna sig bekväma med att investera.
Men den andra delen var att se till att icke-ackrediterade investerare kan investera, vilket betyder människor som inte har ett nettovärde på mer än 1 miljon dollar eller en årlig inkomst på högre än 200 300 eller XNUMX XNUMX dollar. Och att göra det innebar att arbeta med SEC i nästan ett år och anta denna modell enligt förordningen A+ som i grunden skapade denna process att börsintroducera ett enskilt hus. Arrived-plattformen idag är en plattform för att driva dessa individuella börsintroduktioner. Och vi gick igenom en process enligt förordning A+ där SEC granskade och kvalificerade våra erbjudanden så att vi kan göra dem tillgängliga.
Varje gång du gör investeringar tillgängliga för icke-ackrediterade investerare, finns det en mycket högre gräns för avslöjande. Och så vi har en hel del information som finns tillgängliga på vår webbplats för varje fastighet. Saker som riskfaktorerna, ekonomin, vi tillhandahåller som ett resultat också årliga reviderade finansiella rapporter för våra fastigheter som också granskas av SEC.
Så vi ägnade verkligen tid åt att gå igenom den processen, för att se till att detta var allmänt tillgängligt. Att ha dessa erbjudanden strukturerade på detta sätt ger några alternativ för likviditet där människor kan få tillgång till likviditet på sina investeringar över tid om de också skulle vilja.
De två sakerna, att stödja icke-ackrediterade investerare och att stödja några av de framtida likviditetsalternativen som vi håller på att bygga upp nu var verkligen anledningen till att vi gick in på den förordningen A+-vägen när vi designade produkten och arbetade med SEC.
Kevin Vandenboss: Varför skulle någon vilja komma in på den här marknaden nu? Är du orolig för att bostadsmarknaden kan krascha?
Ryan Frazier: Jag tror att det verkligen har varit en intressant tid på marknaden under de senaste 18 månaderna eller så när vi gick igenom covid-pandemin och vi har sett att det har varit en hel del effekter på bostadsmarknaden från att vi har sett att människor har flyttat från dessa stadsnav där de är, värdesätter mer utrymme de värdesätter att ha flyttar lite utanför kärnan och de är antingen villiga att, spendera på, att köpa ett hem eller så är de letar efter kvalitet.
Bostäder att hyra som erbjuder mer utrymme som skiljer sig från, dessa hyreshus som de bodde i tidigare samtidigt, Fed ändrade räntorna till, till all-time lows, till noll på Fed Funds-räntan. Men vi såg att bolåneräntorna sjönk under 3 % och dessa två saker, bland andra faktorer, har verkligen fått bostadsmarknaden att accelerera, i prisuppgång.
Vi har sett en prisuppgång som förmodligen inte är hållbar på lång sikt där du kommer att se, 15%-20%+ prisuppgång per år. Det är bara inte vad vi har tittat på på bostadsmarknaden eller i enfamiljs historiskt sett är det i genomsnitt, mer som 4% prisuppgång per år, historiskt sett.
Och vi tror att på marknaden idag, när några av dessa typer av trender och förändringar har börjat lösa sig, kommer vi förmodligen att se oss gå tillbaka till mer av det historiska genomsnittet. Vi har sett att FED nu höjer räntorna för att försöka kompensera vad vi ser när det gäller inflation. Och jag tror att det gör att lånekostnaden ser mycket högre ut än den var för 12 månader sedan. Men jag tror att verkligheten är att vi fortfarande är långt under vad vi var för ett decennium sedan. Och så jag tror att marknaden fortfarande prissätter, vad betyder det för överkomliga bostäder och hur kommer marknaden att reagera.
Ur vårt perspektiv är vi fortfarande väldigt glada över att investera i enfamiljsutrymmet. Jag tror att det är mycket medvind för tillgången där du har, institutionella investerare som nu har flyttat in i utrymmet, du har några saker som gör det väldigt svårt att lägga till mer utbud, de höga kostnaderna för arbetskraft, de höga kostnaderna för material.
Du har folk som under de senaste åren har låst in dessa historiskt låga räntor. Så du har nu den här typen av räntelåsning som kommer att hindra mer utbud från att komma in på marknaden. Människor är mindre villiga att ge upp sitt hem och de bolåneräntor som är knutna till det.
Så vi tror att det fortfarande finns stor motståndskraft på bostadsmarknaden. Vi förväntar oss, enligt vår uppfattning, inte att vi kommer att se en större bostadskrasch, men vi räknar med att den snabba prisuppgången kommer att gå tillbaka till en normal sorts baslinje. I allmänhet, när vi tänker på Arrived-produkter, att investera i andelar av bostäder kontra att köpa ett helt hem på egen hand, visar vi verkligen att det ger tillgång till dollarkostnadsgenomsnitt, vilket är möjligheten att lägga till investeringsdollar gradvis varje månad, kvartalsvis , eller årsbasis vilket aldrig riktigt varit möjligt tidigare i direkt ägande av fastigheter när du köper hela bostäder. Och varje hem är ett så massivt ekonomiskt beslut. Det kan du verkligen sprida ut.
Och jag tror att det tar lite av vikten av att försöka tajma marknaden eftersom jag tror att det alltid är väldigt svårt och gör att du kan sänka kostnaden över tiden och diversifiera i olika städer och tider, och olika typer av fastigheter, vilket helt och hållet, bidra till att minska några av dina risker.
Kevin Vandenboss: Tillsammans med de stigande bostadspriserna har vi uppenbarligen sett hyreshöjningar i en högre takt i vissa områden. Vart ser du att det tar vägen?
Ryan Frazier: Jag tror att du upptäcker att hyran tenderar att följa inflationen om man antar att inflationen är relaterad till mer ekonomisk aktivitet. Jag tror att en del av inflationen som vi ser är mer relaterad till några av leveranskedjeproblemen, vilket jag tror är en del av det som gör den nuvarande ekonomiska miljön utmanande. Men generellt sett tror vi att hyrorna nog följer det.
En annan sak att tänka på är att om räntorna fortsätter att gå upp eller till och med förblir på den punkt de är på, ändrar det typen av relativ överkomlighet för en månatlig bolånebetalning eller för ägandet av en fastighet som du bor i kontra hyra. Och ofta fungerar sådana saker i någon sorts jämviktspunkt. Så jag såg en artikel förra veckan som säger att när räntorna stigit, ökar det kostnaderna för att äga en primär bostad. Och eftersom det gör det, gör det att fler människor väljer att hyra eftersom de gör den avvägningen av överkomliga priser. "Vill jag betala 700 USD extra per månad för det här hemmet som jag vill bo i eller skulle jag hellre hyra ett eller två år till och spara lite pengar?"
Och så jag tror att den typen av saker också dikterar var hyresmarknaderna rör sig. Men det verkar som om hyresmarknaderna har gått upp lite.
Kevin Vandenboss: Finns det några speciella marknader som du ser som är särskilt attraktiva just nu?
Jag tror att när vi tittar på marknader, vi tittar på, var finns tillväxten på en enkel nivå där vi tittar på befolkningsdata\ ser vi en ökning av människor som flyttar till den staden? Är det här önskvärda platser att bo på, där de har stor och tillräcklig infrastruktur för att stödja det? Och vi tittar på, några av de 100 bästa städerna idag, vi är i 19. Och vi fortsätter att lägga till fler städer snabbt. Jag tror att vi förmodligen kommer att vara 40 i slutet av året. Och sedan bara ropa ut några av de som, vi kanske skulle vilja ha några av de som folk inte skulle tänka på naturligt, för jag tror att det finns några städer som vi är i låt oss säga Nashville som just har sett, som t.ex. befolkningsökning och ett stort kulturellt intresse för den marknaden.
Men sedan finns det andra marknader som är mer lite av den typ av nya städer som ser snabb befolkningstillväxt, men de kanske är nära de 100 bästa städerna jämfört med de 25 bästa. Vi tittar på Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , där det finns en så stark ekonomisk tillväxt som drivs av att Walmart har sitt huvudkontor där.
Och sedan alla företagspartners för Walmart som har kontor där. Och de gör massor av investeringar i regionen. Och som ett resultat har vi sett en stark efterfrågan på fastigheter för uthyrning. Så jag tycker att det är en intressant marknad. Några andra som vi tittar på är Indianapolis har haft en stark, fundamental ekonomi och jag tror att det finns några migrationsmönster från Chicago som driver lite av det, men det har varit en marknad som vi har följt noga och börjat investera . Och sedan Chattanooga i Tennessee där det har blivit ett trevligt avlägset arbete, ett helt nav i den regionen har det snabbaste internet i landet som ett roligt faktum så bra för de distansarbetare som flyttar till det området. Men jag tror att du ser några av dessa. Något mindre, men kommande städer som har stor potential för tillväxt som vi har varit glada över att börja lägga till några tillgångar i och göra tillgängliga för investerare.
Kevin Vandenboss: Vad går ut på att välja vilka bostäder du ska investera i?
Ryan Frazier: Folk som kommer till webbplatsen kommer att märka att de ofta är nyare hem och högkvalitativa typer av fastigheter och uthyrning. Enligt vår uppfattning kommer de att ge starkare kassaflödesmöjligheter under hela perioden, bara för att de har mindre behov av underhåll. De flesta av våra fastigheter är nyare än 2010. Inget uppskjutet underhåll eller liknande. Och om vi köper ett äldre hem, gör vi vanligtvis någon form av större förbättring eller renovering av armaturer innan vi gör dem tillgängliga på plattformen.
Och återigen, det är verkligen för att försöka tillhandahålla dessa starka och hållbara kassaflöden. Ett stort drag av hyresfastigheter är att ha den konsekventa tillgången till kassaflöde i vårt fall är det utdelningar. Så vi betalar ut dessa utdelningar på kvartalsbasis. För våra fastigheter betalar vi i genomsnitt ut, förmodligen mellan 3% och 7% på årsbasis. Och det beror bara på marknaden och kanske hur mycket hävstång som finns på fastigheten.
Folk vill verkligen ha ett bra ställe att bo på, oavsett om de hyr eller inte. Och av vilken anledning som helst tror jag att det snarare har varit trenden att skjuta upp underhållet. Så jag tror att det gör oss till en unik tillgång när vi delar fastigheterna som vi har med potentiella hyresgäster på dessa marknader.
Med tiden kan Arrived stödja alla typer av tillgångar. Vi tror verkligen på det här segmentet av enfamiljshus och vi är verkligen fokuserade på att lägga till städer så att människor kan diversifiera sig, men i framtiden kommer vi att lägga till nya tillgångstyper.
Kevin Vandenboss: Vad är nästa för Arrived Homes?
Ryan Frazier: Vi har massor i lager. Jag tror att en av de saker som vi är mest glada över att göra tillgänglig för investerare är tillgång till korttidsuthyrning som Airbnbs.
Så många människor har kunnat uppleva, Airbnb och VRBO och korttidsuthyrningsupplevelsen. Men väldigt få, ännu färre än långtidsuthyrningar på ägarsidan har kunnat delta på ägarsidan av dessa ekonomier som värd och få tillgång till den ekonomi som kan komma från att vara en mängd av dessa korttidshyresfastigheter.
Vi tror att vi kan lösa de pågående tidsförpliktelserna, som är till och med högre än långtidshyror för investerare så att de kan komma åt denna kortsiktiga hyresekonomi. Så det är vad vi kommer hit i den närmaste, troligen slutet av denna sommar.
Kevin Vandenboss: Vad är det bästa sättet för investerare att se till att de kan få tillgång till dessa nya fastigheter när de väl är tillgängliga på plattformen?
Ryan Frazier: Det bästa sättet är att registrera sig och skapa ett konto hos Anlända hem och det kan du göra via vår hemsida.
Och när du väl gör det får du besked om nya fastigheter som kommer nya tillgångar och du kan bestämma när det är rätt tidpunkt eller vad som är rätt fastigheter att investera i.
Fastigheter har fortsatt att göra vad de gör, vilket generellt sett historiskt har, erbjuder stabilt kassaflöde, stabilt fastighetsvärde, tillväxt över tid och en fin inflationssäkring. Och om du kan gå in i tillgången med en långsiktig sikt, en flerårig vy så kommer dessa saker att bestå.
Även om vi ser en nedgång i fastighetsvärden, har du fortfarande ett stort kassaflöde som hjälper till att ge viss motståndskraft mot den totala avkastningen. Och så jag tror att på grund av dessa saker och bara egenskaperna hos fastigheter är det många som har varit intresserade av att lägga till mer till sin fastighetsportfölj under de senaste månaderna.
Och vi har verkligen försökt se till att vi gör tillräckligt med tillgångar tillgängliga för folk att investera i. Som jag nämnde har vi haft nästan 100 20 personer som kommit och registrerat sig och börjat skapa konton och börjat investera i fastigheter. Och vi har förmodligen finansierat hyresfastigheter till ett värde av över 50,000 miljoner dollar bara under de senaste två månaderna. Och vi gör flera nya fastigheter tillgängliga varje vecka för att hålla jämna steg med investerarna. Och under tiden förblir vi väldigt selektiva när det gäller vad vi köper med de städer vi är i idag, vi garanterar ungefär 0.1 XNUMX fastigheter per månad och vi ger erbjudanden på mindre än XNUMX % av dem. Och sedan, de som vi vinner är de egenskaper som vi gör tillgängliga för folk.
Se mer från Benzinga
Missa inte realtidsvarningar om dina aktier – gå med Benzinga Pro gratis! Prova verktyget som hjälper dig att investera smartare, snabbare och bättre.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga tillhandahåller inte investeringsrådgivning. Alla rättigheter förbehållna.
Källa: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html