Kohls fastighetsförsäljning på bordet efter avtalsförhandlingar faller samman

Kohls kanske inte säljer sin verksamhet trots allt. Men det är nu ute efter att sälja en del av sina fastigheter och vända dess tidigare ställningstagande.

Återförsäljaren meddelade på fredagen att de avslutade avtalssamtalen med The Vitamin Shoppe-ägare Franchisegruppen, bekräftar CNBC:s rapportering från torsdagskvällen. Istället, sade Kohl's, kommer det att fortsätta att fungera som ett fristående publikt företag.

Kohl's har i månader pressats av aktivistföretag inklusive Macellum Advisors att överväga en försäljning av företaget, till stor del för att låsa upp värdet i Kohls fastigheter.

Macellum har argumenterat för att Kohl's borde sälja en del av sin fastighet och hyra tillbaka den som ett sätt att låsa upp kapital, särskilt under tuffa tider. Kohls däremot, har varit motståndskraftig mot så kallade sale leaseback-transaktioner, åtminstone i så stor skala.

Företaget slutförde en liten sale-leaseback-affär tidigare under Covid-pandemin, enligt Peter Boneparth, ordförande i Kohls styrelse. Det redovisade en vinst på 127 miljoner dollar genom att sälja och hyra tillbaka sina San Bernardino e-handelsuppfyllelse- och distributionscenter.

På fredagen noterade dock Kohl's uttryckligen i sitt pressmeddelande att dess styrelse för närvarande omvärderar sätt som återförsäljaren kan tjäna pengar på sina fastigheter. Franchise Group hade planerat att finansiera en del av Kohls förvärv genom att sälja en del av Kohls fastigheter till en annan part och sedan hyra tillbaka den. Detta gav troligen Kohl's en uppfattning om vilken typ av värde den kunde få för sina ägda tegel- och murbruksbutiker och distributionscenter.

"Nu har du en miljö där finansieringen har förändrats så mycket att det faktiskt kan vara mer attraktivt att använda fastigheter som ett medel för intäktsgenerering," sa Boneparth till CNBC i en telefonintervju.

"När du kombinerar det med vad vi tror att nivåerna på aktien är, blir det en mycket annorlunda övning än den var i en tidigare finansieringsmiljö," förklarade han. "Det är ingen hemlighet att Kohl's har en mycket stor tillgång på balansräkningen: Fastigheter."

Från och med den 29 januari ägde Kohl's 410 platser, hyrde ytterligare 517 och hade tomträtt på 238 av sina butiker. Alla dess ägda fastigheter värderades till lite mer än 8 miljarder dollar vid den tiden, visar en årlig anmälan.

Förespråkare av sale-leaseback-affärer hävdar att det är ett bekvämt sätt för företag att komma med medel för framtida tillväxt, så länge det finns en köpare till fastigheten. Men det lämnar också säljaren med att uppfylla hyresförpliktelser eftersom de skulle hyra fastigheten de just sålt.

Dessa hyresavtal kan bli mycket svårare att bryta och hyrorna kan fluktuera på olika marknader. Kohl's sa i sin årliga ansökan att ett typiskt butikshyresavtal har en initial löptid på 20 till 25 år, med fyra till åtta femåriga förnyelsealternativ.

År 2020 nådde Big Lots ett avtal med private equity-fastighetsföretaget Oak Street samla in $ 725 miljoner från att sälja fyra företagsägda distributionscenter och hyra tillbaka dem. Det gav stor-box-återförsäljaren ytterligare likviditet under nära början av den Covid-19-pandemi.

Också i 2020, Bed Bath & Beyond avslutade en sale-leaseback-transaktion med Oak Street, där det sålde cirka 2.1 miljoner kvadratmeter kommersiella fastigheter och tjänade 250 miljoner dollar i intäkter. Mark Tritton, Bed Baths vd vid den tiden, utropade affären som ett drag för att skaffa kapital för att investera tillbaka i verksamheten. Nu står dock Bed Bath inför ytterligare en likviditetskris när försäljningen sjunker och Tritton blev avsatt från sin roll tidigare i veckan.

Oak Street hade planerat att erbjuda finansiering till Franchise Group i en Kohls-affär, rapporterade CNBC tidigare, enligt en person som är bekant med diskussionerna. En representant från Oak Street svarade inte på CNBC:s begäran om kommentar.

Kohl's bekräftade på fredagen sin plan att genomföra ett accelererat aktieåterköp på 500 miljoner dollar senare i år. Den minskade sin intäktsguidning för det finansiella andra kvartalet, med hänvisning till en nyligen dämpad konsumentefterfrågan mitt i decennier hög inflation.

"Klart att konsumenten är under ännu mer press idag," sa Kohls vd Michelle Gass till CNBC i en telefonintervju. "Vi är inte immuna mot det ... men Kohls står för värde. Och vid sådana här tillfällen är det viktigare än någonsin att förstärka det budskapet.”

Hon tillade att Kohls partnerskap med amason och Sephora finns kvar och är en del av företagets långsiktiga strategi att vinna över nya kunder.

"Slutningen av styrelseprocessen var det absolut rätta svaret", sa hon.

Kohls aktie föll med mer än 20 % på fredagen för att nå en 52-veckors lägsta. Franchise Group-aktien sjönk nyligen med cirka 9%, vilket också nådde en 52-veckors lägsta nivå.

Macellum svarade inte på CNBC:s begäran om kommentar.