Juridiska utmaningar kan hjälpa till att förändra bostadsberättelsen

Det största misslyckandet med amerikansk utbildning har varit hur vi lär oss själva om rättigheter. Uppfattningen att de rättigheter vi åtnjuter – religionsfrihet, yttrandefrihet, etc. – etablerades av vår revolution mot en tyrannisk kung i England är falsk. Istället kom våra rättigheter till oss genom en förlängd evolutionsprocess. Den lata pedagogiken och propagandan har lett till splittring och dålig politik, inklusive politik som påverkar boendet. Det finns ingen rätt till bostad. Men det finns en etablerad rätt till enskild egendom. Låt oss ta en titt på den rätten och en juridisk utmaning för hyreskontroll i New York, CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2d Cir.), utifrån den rätten och hur den utmaningen hjälper till att förändra boendeberättelsen.

Berättelsen om rättigheter i Amerika börjar inte i Philadelphia 1776 utan på en plats som heter Runnymede, England år 1215. Det var där som olika baroner och andra magnater i kungariket England tvingade kung John att underteckna ett dokument som kom att kallas Magna Charta. Dokumentet förankrade för första gången skriftligen idén att den verkställande grenen av regeringen (förlåt för anakronismen) tvingades vika för vad som uppgick till första riksdagen. Även om de inte var valda krävde baronerna och magnaten att innan människor i kungariket berövades sina friheter, inklusive sin egendom, måste det finnas någon form av process.

Denna betydelsefulla händelse löste inte problemet. Det var inte förrän den 17^th århundradet och ett annat inbördeskrig i England (de hade flera) att dessa frågor dök upp igen, denna gång våldsamt. Kung Charles skakade ner människor på landsbygden och i städerna för att betala för krig i Europa. Parlamentet, nu en starkare institution, fick nog. De utfärdade 1628 kallade petitionen om rätt. Där uppmanar de Magna Carta och ber kungen att stoppa sina aggressiva ansträngningar att beslagta och ockupera människors egendom.

"'The Great Charter of the Liberties of England', det deklareras och antas, att ingen friman får tas eller fängslas eller dissiseras från sin egendom eller frihet, eller sina fria seder, eller förbjudas eller förvisas eller på något sätt förstört, men genom laglig dom av hans jämnåriga, eller av landets lag.”

Det ordet, disseserades, är ett exempel på Anglo-normanska ord i vår juridiska terminologi. Det betyder att förfoga över eller mer effektivt, att ta egendom. Det skulle dröja 14 år till av bråk innan ett öppet krig bröt ut mellan parlamentet och kungen, ett krig som resulterade i att han störtades och avrättades. Detta påverkade USA:s grundare, eftersom de såg den ultimata uppgörelsen och upprättandet av de grundläggande rättigheterna i Magna Carta som det sociala kontraktet som bröts av den engelska regeringen, ett brott som motiverade ett brott med England.

Anledningen till att detta är viktigt idag är att Petition of Right är erkänt som en av grunderna för Femte tillägget i vår Bill of Rights, ett ändringsförslag som verkar klumpa ihop frågor om straffrätt och civilrätt (en viktig hänvisning till konstitutionen är grundarens konstitution, ett utmärkt kompendium av de dokument och idéer som stöder konstitutionen).

"Ingen person ska ställas till svars för ett kapital eller annat ökänt brott, såvida inte på en framställning eller åtal av en stor jury, utom i fall som uppkommer i land- eller marinstyrkorna eller i milisen, när de är i verklig tjänst i tid av krig eller allmän fara; inte heller ska någon person utsättas för samma brott för att två gånger utsättas för fara för liv eller lem; inte heller ska tvingas i något brottmål att vara ett vittne mot sig själv, inte heller berövas liv, frihet eller egendom utan vederbörlig rättsprocess; inte heller får privat egendom tas för allmänt bruk utan skälig ersättning.”

Men författarna till vår konstitution såg ingen skillnad mellan brottsliga tvister som kunde beröva en person "liv och lem" och civila tvister som kunde beröva en person "liv, frihet eller egendom." För dem, i en 18^th talets sammanhang kräver statliga åtgärder för att vidta någon av dessa "rättsliga processer" och i fallet med privat egendom, "bara kompensation". Den amerikanska konstitutionen helgar de gamla principerna för engelsk lag, som kämpats om i århundraden, som en förstfödslorätt för amerikaner. Att ta en persons egendom har samma allvar som att ta sitt liv eller lem.

Historien spelar roll. När jag har nämnt att en bostadspolitik utmanas baserat på det femte tillägget, får jag ibland frågan: "Vad har "att ta den femte" med boende att göra?" Folk känner inte till den sista hälften av ändringsförslaget. Och termen "privat äganderätt" har blivit synonymt i dominerande kultur med ranchägare med vapen som slåss om tunnland tomt mark med den federala regeringen. Sanningen är att tanken att en persons privata egendom är sammanbunden med andra saker vi anser är rättigheter som tal har gått förlorad.

Idag har vi människor som hävdar att "boende är en mänsklig rättighet." Men att säga det gör det inte så. Samtidigt vet vi att privat egendom verkligen är en etablerad konstitutionell rättighet. Ändå kämpar juridiska utmaningar som den i New York för att få domstolar att tillämpa vad som borde vara en självklar standard på lokala myndigheters ansträngningar att kontrollera hur människor använder sin privata egendom, särskilt när de hyr ut egendom till andra. Ärendet som väckts av Program för förbättring av samhällets bostäder (CHIP) är enkelt. Från deras sammanfattning av ärendet:

"Under femtio år har New York City förklarat sin hyresbostadsmarknad vara i ett evigt tillstånd av "nödläge" för att rättfärdiga en laglig regim som tvingar en liten uppsättning fastighetsägare att subventionera bostäder för en slumpmässigt utvald population av enskilda hyresgäster . Dessa fastighetsägare har fråntagits alla meningsfulla rättigheter med avseende på sin egendom, inklusive rätten att utesluta andra från egendomen; att ockupera, besitta eller använda egendomen; och att fritt förfoga över egendomen.”

Jag har aldrig gillat den här typen av utmaningar eftersom de låter hjärtlösa och spelar in i sentimentaliteten i folkmassans logik, "boende är en mänsklig rättighet". människors behov av bostad övertrumfar andras etablerade rätt till egen fastighet. Det låter medkännande, och det säljer ofta, men det är verkligen inte medkännande alls. Politiker som hyreskontroll har länge ansetts göra bostadsproblem värre för människor med mindre pengar, inte bättre (läs min längre uppfattning om hyreskontroll, Hur hyreskontroll gör bostäder mindre prisvärda).

Jag tänker inte ge ett slag för slag av CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2d Cir.) men medan jag är skeptisk till fördelarna på kort och medellång sikt med dessa fall (se mitt inlägg Juridiska utmaningar mot vräkningsförbud: och rättvisa för alla?), Jag tror att de är viktiga. Lagens byggnad i vårt system är prejudicerande, byggd på lagar som antagits av lagstiftande församlingar, implementerade av chefer och rättstvistar i våra domstolar. Under lång tid, trots det klara språket i det femte tillägget, har domstolar visat bred och djup respekt för lokala myndigheter när de reglerar fastigheter, särskilt genom lagar om zonindelning och hyresvärdar.

Fall som SPÅN försöker i huvudsak skapa ny lag, det vill säga ändra prejudikatet. Tänk på diskussionen på sidan 12 i utskriften av muntliga argument i överklagandet mellan den senaste domaren i målet och Andrew Pincus som är huvudadvokat i målet.

"HERR. PINCUS: När det gäller det fysiska anspråket, som vi talar om nu, söker vi en förklaring om att skyldigheten att — att när en fastighetsägare vill ta bort fastigheten från bostadshyresmarknaden, för rivning, för renovering, för använda för andra ändamål, att skyldigheten att han erbjuder en förnyelse är grundlagsstridig och —

DOMSTOLEN: Mr Pincus.

HERR. PINCUS: — (oskiljbar) —

DOMSTOLEN: Mr Pincus.

DOMSTOLEN: Ja. Så -

DOMSTOLEN: (Ourskiljbar) —

DOMSTOLEN: — är det du ber oss göra för att förklara denna regim på grundval grundlagsstridig?

HERR. PINCUS: Ja."

Pincus hade presenterat ett annat fall, Cedar Point Nursery et al. v. Hassid et al., ett fall där högsta domstolen beslutade att det var en kränkning av äganderätten att delstaten Kalifornien tillät fackliga organisatörer att ockupera privatägda gårdar för att organisera arbetare. Domaren i CHIP-målet var skeptisk och sa till Pincus: "Jag ser uppfattningen som helt annorlunda i den här omständigheten och faktiskt som att Cedar Point inte alls kontrollerar (sidan 8)."

Det är inte förrän mer diskussion som domaren tycks äntligen börja göra kopplingen. Det är en långsam och smärtsam process att se. De Cedar Point fallet markerar en förändring: "Domstolen har slagit fast att ett fysiskt anslag är ett tagande oavsett om det är permanent eller tillfälligt; anslagets varaktighet avgör endast det ersättningsbelopp som ska betalas." Men Pincus måste koppla prickarna från det fallet, ett om gårdar och fackföreningar, till tanken på att hyresgäster på något sätt ska ha rätt att bo kvar i sina lägenheter för alltid, oavsett om de betalar eller inte och om ägaren vill byta användning eller byta hyresgäst.

Jag ändrar mig inte: den bästa och viktigaste användningen av resurser idag är att forska i opinionen för att förstå varför människor tycker vad de gör om hyresbostäder och boende i allmänhet. Varför tror och tror folk att hyresbostäder på något sätt är annorlunda än någon annan privat verksamhet? Hur ändrar vi den synen så att den baseras på verkligheten att bostäder är en marginell verksamhet precis som alla andra företag som försöker producera intäkter som motsvarar eller överstiger kostnaderna? Jag sa i inlägget om juridiska utmaningar ovan att,

“Det lokala hyreshuset – vare sig det är ett gigantiskt hus i glas eller stål eller en liten tegelsten – är ett företag som betjänar lokalbefolkningen precis som mataffären eller hörnbaren; och precis som dessa företag är hyresbostäder riskfyllda och fungerar på marginalen. Ingen rättegång, inte ens en med en spännande och tillfredsställande dom, kan göra det hårda arbetet med att förändra historien om boende.”

Ändå är det långsamma och noggranna arbete som herr Pincus och hans kollegor utför över hela landet, även i olyckliga och till och med ogenomtänkta juridiska utmaningar, ett nödvändigt och viktigt dropp, dropp, dropp, av vatten som sliter ner 100 års sten. av juridiska beslut som gynnar godtyckliga och nyckfulla politiska åtgärder för att begränsa och kontrollera hyresfastigheter på ett sätt som skadar ägarna, de boende och mer allmänt hela bostadsmarknaden. Men vi har ont om tid. Jag har förutspått slutet på de flesta privata uthyrningar i slutet av detta decennium. Det långsamma droppet av juridiska argument skulle kunna bli mer som högtrycksvattenstrålar om vi satsade på att ändra uppfattning hos allmänheten samtidigt som vi ändrade den rättsliga ramen.