Låt oss förklara vårt oberoende - från zonindelning

Idag är dagen för amerikaner som vanligtvis betraktar vårt lands "födelsedag", dagen då vi officiellt förklarade självständighet från Storbritannien. Man skulle kunna hävda att de andra dagarna skulle vara lämpliga, som den slutliga ratificeringen av vår skrivna konstitution den 21 juni 1788, eller till och med bränning av fartyget Gaspee av en grupp amerikanska skattesmitare den 9 juni 1722. Men den 4 juli är nu helgad i vår civilreligion som dagen, och det är också en bra dag för amerikaner att överväga att förklara sitt oberoende från en annan förtryckande regim, användningen av zonindelning att hantera och kontrollera användningen av mark i amerikanska städer.

Semestern den 4 juli är unik genom att den inte firar en strid eller en person utan ett dokument, självständighetsförklaringen, vars centrala fokus är att skaka av sig inblandningen från en avlägsen regering i det dagliga livet. För personer till vänster handlar dokumentet om universella rättigheter, och till höger, vanligtvis, ett firande av individuella rättigheter. Naturligtvis finns båda dessa i dokumentet. Zoning belyser denna konflikt mellan regeringens behov av att skydda samhället med rättvisa och förutsägbara regler som inte kränker rättigheter, och den starka känslan vi har fått från dokumentet att att vara amerikansk handlar om att göra vad man vill så länge det gör det. inte skada någon annan. Vad är zonindelning och var kom zonindelningen ifrån? Och innebär det att bli av med det att öppna upp ett libertarianskt vilda västern som kan vara skadligt?

Zonindelningens födelse, tillväxt och ålderdom

Euclid, Ohio är en förort till Cleveland var till stor del jordbruk i början av den 19^th århundradet, och när staden började växa väckte den intresse från järnvägsinvesterare. Staden Euclid var orolig att den skulle överskridas av spekulanter och ny utveckling av järnvägarna, så den skapade regler för att begränsa utvecklingen av mark som ägs av Ambler Real Estate Company. Ambler stämde, och den resulterande rättsliga striden och högsta domstolens beslut, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), ligger till grund för dagens lokala områdeslagar. Detta öppnade dörren för städer över hela landet att införa vad vi idag kallar Euclidian Zoning, en regim av regler och förordningar som separerar användningen geografiskt i zoner; bostäder här, handel där och en blandning av användningsområden i det området där borta.

På den tiden var denna segregation mycket meningsfull, att hålla, som frasen gick, "grisen utanför salongen." Ingen ville bo i ett hus granne med en fabrik som rapade rök eller en destruktionsanläggning. Att skjuta isär användningar var ett sätt att använda avstånd för att mildra hälsoriskerna eller förvärringen av olika användningsområden från andra användningsområden, särskilt bostadsområden. Men under åren måste vägar byggas för att upprätthålla detta system. Och resultatet blev förorten, med bostäder belägna milsvida från koncentrationer av detaljhandel, kommersiella och rekreationsområden. Vägar var dyra och blev snart igensatta när befolkningen växte.

Jag har kallat zonindelning en 20^th talets lösning för en 19^th århundradets problem, för i dagens värld har vi modeller för utveckling som har blivit vanliga och som driver samman användningen på ett sätt som gör att människor kan bo, arbeta, handla och gå till en park inom gångavstånd. Transitalternativ både offentliga och privata (som LyftLYFT
, UberUBER
etc.) har förökat sig. Människor i städer kan nu ofta få vad de behöver utan långa bilresor. Fördelen med att fler bor närmare varandra är att det kräver mindre mark och det gör att bostäder är billigare och mindre ont om när de byggs på stora tomter och är utspridda.

Också, redlining och rasistiska förbund i efterkrigstidens Amerika innebar att zoner slutade separera inte bara användning, utan människor, vilket hindrade svarta familjer från att få finansiering och bostäder i områden som övervägande var vita. Detta berodde inte på typologi – bungalower är inte rasistiska, det är människor – utan för att zoner gjorde det lätt att hålla saker eller människor de inte ville ha på avstånd. Zonindelning underlättade rasism.

Betyder ingen zonindelning inga regler?

Nej. Låt oss kasta vårt nät i vattnet och fiska upp ett exempel på någon zonkod och ett exempel på någon byggnadskod och ta en titt på skillnaden.

Först, här är vad ett slumpmässigt urval av Seattle zonkod ser ut som:

"C. Bostäder på gatuplan

1. I alla NC- och C-zoner får bostadsanvändningar sammanlagt inte uppta mer än 20 procent av den gatunivå som vetter mot gatan under följande omständigheter eller platser:

a. I en gågata, mot en utpekad huvudgågata; eller

b. I alla NC- och C1-zoner inom Bitter Lake Village Hub Urban Village, förutom tomter som gränsar till Linden Avenue North, norr om North 135th Street; eller

c. Inom en zon som har en höjdgräns på 85 fot eller högre, förutom vad som anges i underavsnitt 23.47A.005.C.2; eller

d. Inom en NC1-zon, förutom vad som anges i underavsnitt 23.47A.005.C.2; eller

e. I alla NC- och C1-zoner inom Northgate Overlay District, förutom vad som anges i avsnitt 23.71.044; eller

f. I alla NC- och C1-zoner inom områdena som visas på kartorna A till D för 23.47A.005 i slutet av detta kapitel 23.47A när de vetter mot en huvudgata."

Nu är här ett exempel på Seattles byggregler:

"Separation från högspänningsutrustning. Om strömbrytare, urkopplingar eller annan utrustning som arbetar med 1000 1000 volt, nominell eller mindre är installerad i ett valv, rum eller hölje där det finns exponerade spänningsförande delar eller exponerade ledningar som arbetar över XNUMX XNUMX volt, nominellt, ska högspänningsutrustningen vara effektivt separerad från utrymmet som upptas av lågspänningsutrustningen med en lämplig skiljevägg, staket eller skärm."

Detta är faktiskt en del av en detalj i byggkoden, den elektriska koden. Du kan se att zonindelning blir mycket noggrann när det gäller förhållandet mellan användningsområden och gatans ansikte, hur tomter gränsar mot varandra, höjden och hur byggnader relaterar till andra användningsområden som gatan. Den elektriska koden handlar om säkerhet och den är mycket enklare. Någon som kan om elektricitet och bygger bostäder kan argumentera med denna kod, men det råder ingen tvekan om att alla vill ha några grundläggande regler som säkerställer att en struktur inte byggs med farlig elektrisk utrustning. Men varför oroa sig för byggnadens höjd eller andelen fasad som vetter mot trottoaren?

Sanningen är att nästan allt som är områdeskod skulle kunna avskaffas och ha noll effekt på säkerheten för nya bostäder och skulle göra det mycket lättare att bygga. Att uppfylla byggnadskoden och dess olika krav, men tänk dig att titta på den områdeskoden och försöka ta reda på (med alla hänvisningar till andra delar av kod) vad exakt som kan byggas och vilka begränsningar reglerna kan ha för beboeliga och användbart utrymme. Områdeskoden bidrar nästan ingenting till bostäder för människorna som bor i den utan sätter och patrullerar helt enkelt godtyckliga normer för andra människor som kanske bor längs vägen.

Förklaringen om oberoende från zonindelning

Jefferson skrev i deklarationen att "all erfarenhet har visat, att mänskligheten är mer benägen att lida, medan ondska är lidande, än att rätta till sig själva genom att avskaffa de former som de är vana vid." Konstigt nog, byggare och utvecklare hatar inte nödvändigtvis zonindelningskoden för att de vet det och det är förutsägbart. Banker och långivare som är beroende av det också. Och arga grannar som är oroliga för det egna kapitalet i deras enfamiljshus är beroende av det för att irritera ny utveckling, bromsa den och kanske stoppa den.

Som jag har påpekat finns det få bättre exempel på "godtycklig regering" som de män som samlats i Philadelphia utsätts för än en zonkod. Täta, självrefererande och en mängd saker som människor inte vill ha snarare än vad de strävar efter, zonindelningslagar främjar status quo och kväver innovation. Och de är dyra att följa, kräver granskning, juridisk rådgivning och flera lager av tillstånd och krångel. Allt detta bärs av hyresgäster och människor som försöker hitta ett nytt hem som ser det återspeglas i priset på deras bostad.

Men det har funnits "ett långt tåg av övergrepp och övergrepp, som alltid eftersträvar samma mål" genom zonindelningskoder, specifikt bevarade rättigheterna och privilegierna för "vi kom hit först" framför "vi vill leva här också." Att upphöra med segregeringen av användningen i områdeskoder skulle också stoppa segregeringen av människor, vilket utökar möjligheterna både för människor som vill bygga bostäder och de som vill bo i det.

Avskaffandet av zonindelning skulle inte leda till någon förlust av säkerhet eller valet av människor att rösta med fötterna och pengarna för vad de gillar och mot det de inte gillar. Kanske kan det hända några fula byggnader; men om ingen gillar de byggnaderna blir de billiga. Och några riktigt fantastiska saker kommer att vara möjliga, och vi skulle kunna ha utveckling som skulle skapa skönhet och nytta, inte trots reglerna, utan för att det inte finns några.