Kuber bildar förkortningen "REIT" (Real Estate Investment Trust) bredvid ett modellhus.
getty
Inteckning REITs handlar om avkastningskurvan. De lånar på den låga delen (30- till 60-dagars LIBOR) för att köpa bolån som betalar ränta på den höga delen (30-årsränta) och delar sedan ut mellanskillnaden till aktieägarna som utdelning, förklarar Todd Shaver; här, redaktören för Bull Market-rapport — och en bidragsgivare till MoneyShow.com — granskar en trio av hypotekslån REITs för inkomstorienterade investerare.
Under normala omständigheter är det en evighetsautomat. Och även nu, när skillnaden mellan kortfristig upplåning och långfristig utlåningsränta har blivit obehagligt smal, hittar de som driver dessa portföljer fortfarande sätt att pressa en halv procentenhet eller två.
Under 2019, när kurvan inverterades helt, sjönk den spridningen hela vägen till 0.55 %. . . fortfarande positiv och fortfarande tillräckligt för att hålla kassaflödet. Det är allt som krävs för att ta sig igenom de dåliga tiderna. Och sedan, när spridningarna börjar öka igen, återhämtar sig distributionerna snabbt. Tiden för att låsa en avkastning är när kurvan inverterar. Om historien är någon vägledning, kan din inkomst ta ett slag för en kvart eller två, men innan du vet ordet av kommer du att tjäna 8-10% per år igen.
Ledande hypotekslån fastighetsinvesteringar AGNC-investering (AGNC) släppte sina resultat för andra kvartalet för en vecka sedan och rapporterade 315 miljoner dollar i intäkter, en ökning med 36 % på årsbasis, jämfört med 232 miljoner dollar för ett år sedan. Företaget redovisade en vinst, eller medel från verksamheten (FFOs) på $435 miljoner, eller $0.83 per aktie, jämfört med $400 miljoner, eller $0.76.
Bolån REIT:s bokförda värde sjönk under kvartalet till 11.43 USD per aktie, jämfört med 13.12 USD i slutet av föregående kvartal. Detta berodde på svagheten på marknaden för inteckningsskyddade värdepapper och förväntan om högre korta räntor drivna av rädsla för en lågkonjunktur, vilket allt resulterade i avsevärt höga räntevolatiliteter under kvartalet.
Företaget avslutade kvartalet med en portfölj på 61 miljarder dollar, med 44 miljarder dollar i värdepapper med säkerhet i hypotekslån, 16 miljarder dollar i bolånepositioner som ska tillkännages, som i huvudsak är terminsaffärer för bolåneavveckling, och överföring av kreditrisk till ett värde av 2 miljarder dollar och icke-byråvärdepapper.
Avkastningsskillnaderna mellan den 30-åriga nuvarande kupongen MBS och den 10-åriga statsobligationen har ökat med över 100 punkter under året och slutade kvartalet på en spread på 140 punkter. Den enda andra gången då sådana spreadar existerade under långa perioder var under den stora lågkonjunkturen 2008, och för hypotekslån som AGNC resulterar bredare spreadar i förbättrade intäkter på lång sikt.
Historiskt har sådana situationer visat sig vara fantastiska inköpsmöjligheter, och med Federal Reserve som har gjort det klart att det föredragna penningpolitiska verktyget är att justera federala fonders räntor och inte en minskning av balansräkningen. Med detta kommer nettotillförseln av Agency MBS att hålla sig inom intervallet 700 miljarder dollar, vilket gör det ganska attraktivt för företag som AGNC.
AGNC sjunker med över 18 % YTD och 25 % från toppen i oktober med räntehöjningarna som äter in i dess bokförda värde. Detta har skjutit upp den nuvarande avkastningen till 11.4 %, och aktien handlas till en premie på bara 10 % av bokfört värde, vilket gör det till en utmärkt möjlighet att komma in. Med robust likviditet, bestående av 10 miljarder dollar i kontanter och 44 miljarder dollar i skulder, det är fortfarande väl positionerat för att utnyttja dessa möjligheter på bästa sätt.
En av de största fastighetsinvesteringsfonderna för hypotekslån, Annaly Capital Management
Liksom de flesta mREITs såg Annaly sitt bokförda värde sjunka med 13 % under kvartalet, vilket resulterade i en negativ ekonomisk avkastning på 9.6 % i takt med att spreadarna ökade och räntevolatiliteten fortsatte att driva på verksamheten. Företaget visade dock ett fantastiskt slag på topp- och bottenraden och genererade resultat som översteg utdelningarna med 135%.
Annaly avslutade kvartalet med en portfölj på 82 miljarder dollar, med 75 miljarder dollar i en mycket likvid byråportfölj. Bostadsportföljen uppgick till 4.8 miljarder dollar, en ökning med 10 %, följt av portföljen för Mortgage Servicing Rights till 1.7 miljarder dollar, en ökning med 41 % på årsbasis, vilket gör den till den fjärde största köparen av MSRs YTD, vilket som vi har diskuterat tidigare är en betydande skydd mot stigande räntor.
Detta var ett händelserikt kvartal för företaget, som stängde fem hela värdepapperiseringar av lån värda 2 miljarder dollar, vilket gör det till den största icke-bankutgivaren av Prime Jumbo och Expanded Credit MBS. Bostadskreditgruppen lade till en kreditfacilitet på 500 miljoner dollar och MSR-plattformen stängde ytterligare 500 miljoner dollar, följt av ett sekundärt erbjudande av stamaktier värt 740 miljoner dollar i maj, vilket skapade gott om likviditet för företaget.
Trots en utmanande miljö under kvartalet bör klarheten på den federala monetära fronten, tillsammans med de historiskt attraktiva spreadarna, ge högre totalavkastning i framtiden. Efter en nedgång på 14 % YTD ger Annaly-aktien en direktavkastning på 12.8 %, med utmärkt utdelningstäckning, samtidigt som de handlas till en sund premie att boka.
Ritm Capital (RITM), tidigare känd som New Residential Investment, släppte sitt resultat för andra kvartalet och redovisade 1.3 miljarder dollar i intäkter, nästan tredubbla jämfört med 450 miljoner dollar för ett år sedan. Vinsten under kvartalet var fortsatt stark på 145 miljoner dollar, eller 0.31 dollar per aktie.
Fastighetsinvesteringsfonden avslöjade en uppsjö av förändringar som sträcker sig utöver bara dess namn och aktiesymbol, där den mest monumentala var uppsägningen av sitt kontrakt med externa förvaltaren Fortress Investment Group. Framöver kommer Rithm att hanteras internt och som ett resultat betalade $325 miljoner för att säga upp sitt avtal med Fortress, ett drag som kommer att resultera i årliga besparingar på $60 miljoner.
Utöver detta har Rithm gjort många andra framsteg för att spara kostnader och öka effektiviteten, framför allt i sin bolåneverksamhet där de årliga allmänna och administrativa kostnaderna har minskat från 2.2 miljarder USD till 1.9 miljarder USD. Företaget har ytterligare minskat kapitalet i sin origineringsverksamhet från 2 miljarder USD till bara 650 miljoner USD, vilket förbättrat den totala avkastningen på sysselsatt kapital för aktieägarna.
Företagets tillvägagångssätt för att ombalansera sin portfölj med den perfekta blandningen av ursprung, MSR, företag och tillgångar, har resulterat i en minskning av bokfört värde på bara 2.2% QoQ. Detta gör Rithm till en outlier bland ledande mREITs, av vilka de flesta har visat drastisk urholkning av bokförda värden inför stigande räntor, en invertering av avkastningskurvan, bromsande fastighetsförsäljning och en hotande lågkonjunktur.
Rithms MSR-portfölj uppgick till 623 miljarder USD i obetalda kapitalbelopp under kvartalet, med en vinst på 515 miljoner USD som ett resultat av stigande räntor och statsräntor. Servicing-segmentet redovisade en vinst på 620 miljoner USD och representerar en robust säkring mot originalverksamheten som för närvarande är mitt i en avmattning.
Förlusterna i trustens ursprungssegment uppgick till mindre 26 miljoner dollar, oförändrad från förra kvartalet, på grund av lägre initiering på 19 miljarder dollar, jämfört med 23 miljarder dollar för ett år sedan. Segmentet fortsätter dock att se stadiga förbättringar i försäljningsmarginaler på 1.95 %, jämfört med 1.42 % för ett år sedan. Återigen arbetar företaget hårt med att sänka kostnaderna.
Aktien är fortfarande nere med över 7 % YTD, även efter en betydande studs från bottennivån i juni. Rithm Capital representerar en fantastisk möjlighet för framtida vinster med avkastning som närmar sig 10 %, bra täckning av utdelningen, betydande värde- och synergivinster under de senaste kvartalen, eftersom dess olika operativa bolag faller under internaliserad förvaltning. Framtiden ser ljus ut. Vi har förtroende för ledningen och är övertygade om att bokfört värde på 12.28 USD kommer att öka till mitten av tonåren under de kommande 1-2 åren.
Källa: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/