Möt den koreanska lägenhetsuthyrningsstarten som stör en glödhet bostadsmarknad

Som en av grundarna av WeWork Labs, den delade kontorsjättens riskarm, hjälpte Matthew Shampine till att förändra världen av kommersiella fastigheter. Nu tar han sig an Sydkoreas inlåningstunga bostadsfastighetsmarknad, en hyresrätt åt gången.

LAtt bo i trånga, oöverkomliga lägenheter förblir en oglamorös verklighet för många vuxna. När Matthew Shampine, den koreansk-amerikanske medgrundaren och VD:n för startupen Dongnae, flyttade till Seoul med sin fru och sin nyfödda dotter, såg han en möjlighet att omforma den verkligheten i Sydkorea.

"Jag ville verkligen, verkligen göra något som skulle ha störst inverkan på flest antal människor", säger Shampine, 39, i en videointervju. "Du kan fråga vem som helst här, men koreaner har en stark affinitet till bostadsfastigheter ... vi kan förändra hela upplevelsen, hela vägen igenom, och tillgodose deras behov."

Född i Sydkorea, adopterades Shampine i USA och växte upp i New Jersey. 2007 återvände han till Korea för en koreansk-amerikansk adoptionskonferens och återknöt kontakten med sin biologiska familj. Där gjorde han det till ett uppdrag att återvända för gott - och göra gott för landet.

Shampine gick med i WeWork 2011 och var med och grundade WeWork Labs, kontorsdelningsföretagets startup-inkubator. 2018 blev han general manager för WeWork Korea, där han träffade Dongnaes medgrundare Insong Kim, som fungerar som företagets strategichef.

Tillsammans lanserade paret Seoul-baserade Dongnae 2020, med målet att göra inflyttningen till en lägenhet mer överkomlig och tillgänglig. Dess nyckelprodukt, Dongnae FLEX, erbjuder kortsiktiga, fullt möblerade hyresfastigheter med låga insättningar, tilltalande för nyutexaminerade eller resenärer som inte kan hosta upp de orimliga insättningarna - så mycket som 350 månaders hyra, säger startupen - som vanligtvis är krävs av Koreas lägenheter.

"Sättet som vår produkt har kommit till är att vi verkligen gör det möjligt för människor att bo i de lägenheter de vill," säger Shampine. "Vi låser upp alla dessa nya alternativ eftersom du inte är begränsad av hur mycket pengar du har avsatt för en insättning."

Hittills har Dongnae slagit upp portarna för både lokalt och internationellt investerare. Dess 21 miljoner dollar serie A-finansieringsrunda i mars inkluderade NFX, som har backat sådana som Lyft och Doordash, och proptech-fokuserade MetaProp, en supporter av Airbnb, tillsammans med Koreas äldsta investeringsfond Daol Investment och Hana Financial. Det nya kapitalet förde uppstartens totala finansiering till cirka 34 miljoner dollar, efter dess seed-runda på 4.1 miljoner dollar i december 2020 och 700,000 XNUMX dollar pre-seed-rundan året innan. Dongnae avböjde att avslöja sin nuvarande värdering.

"Bostadsfastigheter är den största tillgångsklassen här i Korea", säger Kyung Kuk-hyun, verkställande direktör på Daol Investment, i ett uttalande om Dongnaes senaste finansiering. "Dongnaes otroliga tillväxt i kombination med deras starka finansiella partnerskap med ledande finansinstitut gör denna investering övertygande."

Över 80 % av de koreanska hushållens förmögenhet finns i fastigheter, jämfört med ungefär 35 % i USA, men husägande har visat sig allt svårare. Det genomsnittliga priset för en lägenhet i Seoul, landets huvudstad och mest befolkade stad, fördubblades mellan 2017 och 2021 till över 1 miljon dollar. Bostäder utgjorde en central del av Koreas senaste presidentdebatter, med nyvalde presidenten Yoon Suk-yeol lovar att kyla ner marknaden och bygga 2.5 miljoner nya bostäder i hela landet under sin femårsperiod.

Att hyra är inte alltid ett enklare alternativ. Koreas hyresbostadsmarknad bygger till stor del på jeonse, ett unikt betalningssystem som kräver att hyresgästerna tillhandahåller stora insättningar i förskott. Kända som "nyckelpengar" är dessa engångsbelopp upp till 80 % av en enhets försäljningspris – det genomsnittliga jeonspriset för lägenheter i Seoul var cirka 516,000 572,400 USD i augusti, medan vissa distrikt kunde nå upp till XNUMX XNUMX USD, enligt siffror från KB Kookmin Bank.

Den utbredda metoden att ta lån för att låsa upp "nyckelpengar" bidrar till Koreas fördjupade hushållsskuldkris, som toppade 104 % av Koreas BNP i juni. Bland landets fem främsta långivare nådde jeonse-skulden 106.4 miljarder dollar i juni förra året, upp från 37.8 miljarder dollar den månaden 2017. Över hälften av de utestående lånen kom från vuxna i 20- och 30-årsåldern, som var skyldiga 63 miljarder dollar.

Fler koreaner flyttar ut ur hyressystemet med hög insättning. Av de totalt 258,313 50.4 leasingtransaktionerna för lägenheter och hus i april var 2011 % av dem för månadshyror, inte jeonse, enligt Koreas ministerium för mark, infrastruktur och transport – den första månaden sedan XNUMX som jeonse inte ledde transaktioner.

Shampine kopplar övergången från jeonse till de växande behoven hos unga yrkesverksamma, som omprövar traditionella ideal om äktenskap, barnuppfostran och husägande. Förutom den "frigörande" känslan av att bo utan skuld, ger korttidsuthyrning av fastigheter dessa vuxna möjligheten att utforska mer självständiga och flexibla boendeformer, samtidigt som de prioriterar sina karriärer eller vänskap – en lägenhets skoldistrikt är mindre viktigt än dess närhet till arbete eller plats i en "cool stadsdel", säger han.

"För personer i slutet av 20-talet och början av 30-talet är idén om att vara oberoende av sina föräldrar annorlunda än att vara oberoende när det gäller att inte ha en rumskamrat", säger Shampine. ”Ni kan båda arbeta tillsammans och verkligen ha en fantastisk lägenhet. Tidigare, här i Korea, var dina alternativ antingen att bo i ett riktigt litet boende eller en kontorsbyggnad (en byggnad med kontor och bostäder) utan några bekvämligheter alls.”

Dongnae började som en noteringsplattform för potentiella hyresgäster att boka besök hos fastighetsbyråer, men den fick begränsad framgång. Shampine säger att hans team inte förutsåg "kulturell dynamik" som dämpade efterfrågan på deras produkt. "Vi insåg här i Korea att det är väldigt lätt att gå till vilket lägenhetskomplex som helst i staden, eller ha en slags koppling till en mäklare, att bara be om en rundtur när du vill," sa han. "Så konceptet med att gå igenom en app och boka [en turné] för den kommande helgen, verkade bara inte så attraktivt."

Den initiala bristen på framgång föranledde "bra och hälsosamma", om än smärtsamma, reflektioner över affärsmodellen, säger Shampine. Samtal med kunder, mäklare och teammedlemmar på plats informerade Dongnaes mål om att "bli tillgången, istället för att jaga efter tillgången." I juli förra året gick Dongnae från lägenhetslistor till servicelägenheter. Vid slutet av sin senaste finansiering sa startupen att dess fastigheter sträckte sig över 60 lägenhetskomplex – nu sträcker de sig över 80, i 12 distrikt i Seoul.

Ser fram emot planerar Dongnae att utöka sina hemtjänster som erbjuds invånarna och utnyttja Koreas blomstrande marknad för möbler och livsstilsvaror. Andra nystartade företag som utvecklar lösningar för bostadsutrymmen har haft stor framgång. I maj, inredningsplattform o Hus samlade in 182 miljoner dollar för att bli den senaste koreanska enhörningen, till en värdering av cirka 1.6 miljarder dollar.

Shampine hoppas kunna inleda ett bredare kulturskifte. "När jag personligen reflekterar över hur WeWork förändrade kommersiella fastigheter här, från att hyra lokaler och co-working till faktiska miljöer inne på kontoren, hoppas jag verkligen att vi kan göra något liknande ur ett bostadsperspektiv", säger Shampine. "Gör det till en bättre upplevelse ... för mäklarna, för hyresvärdarna och särskilt för hyresgästerna."