Mega-herrgårdar drabbas av massiva prissänkningar på fastighetsauktioner

När dyra stora herrgårdar till salu tynar ut på marknaden – vidsträckta, flashiga och oförmögna att locka en köpare – vänder sig vissa ägare till ett tveeggat alternativ: en fastighetsauktion.

Auktionsblocket kan flytta troféfastigheter med näsblodsvärda prislappar snabbt, efter år av tomgång. Men det kommer med en hård verklighet.

En auktion kan fungera som en metaforisk fastighetsgiljotin, som delar upp uppblåsta begärda priser på hälften eller sämre, enligt en CNBC-granskning av den senaste försäljningen.

De tre högst prissatta bostäderna som någonsin sålts på auktion kom var och en till försäljning under de senaste 14 månaderna. Och medan varje transaktion bar ett iögonfallande slutbud, såg de tre herrgårdarna sina ursprungliga utropspriser sänkta med 70 % i genomsnitt – vilket lämnade sammanlagt 600 miljoner dollar på bordet.

Det är ett olyckligt öde som kan plåga en hudläkare som blivit utvecklare och hans hems kommande dejt med auktionsförrättaren.

Dr Alex Khadavi, en kändishudläkare i Los Angeles, hoppades på en snabb försäljning och stor lönedag när han äntligen avslutade en 21,000 XNUMX kvadratmeter stor herrgård som tog sju år och tiotals miljoner dollar att utveckla.

Men ett drygt år sedan han lade ut den till försäljning – med en prislapp med en rad lyckliga 7:or på $87,777,777 XNUMX XNUMX – krossas läkarens drömmar om att ta ut pengar av ett berg av skulder, obetalda entreprenörsräkningar, konkursrättsförfaranden och problem med lagen. 

Nu har han ont om tur, pengar och tid. 

Khadavi, som ansökte om kapittel 11 konkursskydd ungefär två veckor efter att ha släppt ut bostaden på marknaden, har dock inte tappat sitt sinne för humor.

"Hemmet är inklämt mellan miljardärer, och jag är den fattigaste killen på kvarteret," sa han till CNBC med ett skratt.

Khadavi erkände att han kom över huvudet och utvecklade det lyxiga residenset som inkluderar sju sovrum, 11 badrum och översta funktioner som en inglasad industrihiss, ett gigantiskt bilgalleri, en smyg DJ-bås som reser sig ur marmorn. golv som drivs av underjordisk hydraulik och ett högteknologiskt audiovisuellt system för att projicera en NFT-samling i och utanför hemmet.

"Det blev liksom en passion och besatthet, och det kostade mer pengar än jag trodde," sa Khadavi.

Offentliga register visar Khadavi betalade 16 miljoner dollar 2013 för tomten på 777 Sarbonne Road, som inkluderade ett befintligt hem som han senare rev. Sedan kom en rad sjusiffriga finansieringsaffärer, inklusive ett betydande lån 2020 för 27 miljoner dollar. 

De nio åren förde också med sig en storm av ekonomiska problem kring fastigheten inklusive standardmeddelanden, en statlig panträtt, det hotande hotet om försäljning av förvaltare och två mekanikerpanträtter inlämnade av entreprenörer som hävdade att de aldrig fick betalt för sina tjänster.

Till råga på allt greps Khadavi förra året efter att han påstås fångas på en övervakningskamera i lobbyn på sitt hyreshus med homofobiska förtal och hotade att döda sina grannar som är ett gift homosexuellt par. Khadavi erkände sig oskyldig och sa till CNBC att han inte hade några kommentarer till det pågående fallet.

Trots alla sina juridiska problem lyckades Khadavi göra klart hemmet men sa att han aldrig trodde att han skulle behöva stå för kostnaden i mer än ett år i väntan på en köpare som aldrig skulle bli verklighet. Med få alternativ kvar har han överlämnat sig till det faktum att hans hems värde snart kommer att fastställas på auktion. 

"Jag kan inte bära kostnaden. Jag var tvungen att göra det jag var tvungen att göra, sa han.

I hopp om en snabb försäljning beslöt Khadavi tillsammans med hemmets co-listing agenter, Aaron Kirman från Compass och Mauricio Umansky från The Agency, att auktionera ut huset.

– Han hade en väldigt snäv tidslinje. Och han var villig att ge upp en nivå av kontroll ... och låta marknaden bestämma priset i ett mycket snävt, högt ögonblick, säger Kirman till CNBC.  

Försäljningen kommer att hanteras av Concierge Auctions, den ledande auktionsförrättaren för lyxhus, och inkluderar en reserv på 50 miljoner dollar, vilket innebär att Khadavi inte kommer att hysa erbjudanden under det siffran. Budgivningen är inställd på att starta den 27 april och auktionen kommer att pågå under fem dagar - standardtiden för de flesta av företagets bostadsförsäljningar.

"Det är en mycket kort tidsram, som antingen kan vara bra eller dålig", säger Kirman, som nyligen samarbetade med Concierge Auctions på auktionen av 944 Airole Way, en mega-herrgård som såldes för rekordstora 141 miljoner dollar.

Khadavi hoppas att den stora försäljningen bådar gott inför hans kommande auktion. Medan han tror att bara utsikten från 777 Sarbonne är värd hans begärda pris på 87.78 miljoner dollar, erkände han att han skulle vara nöjd med miljoner mindre.

"Mitt magiska tal är 77 miljoner dollar," sa Khadavi till CNBC. (Hans favoritnummer är 7.)

"Jag skulle vilja att det var det, det skulle vara fantastiskt."

Laura Brady, grundare och VD för Concierge Auctions, berättade för CNBC att majoriteten av företagets kunder väljer en auktion efter att de utan framgång försökt sälja på egen hand. Men hem som står på marknaden under en längre tid med en skyhög fråga kommer sannolikt inte heller att få det priset på auktion, sa hon.

"De som har varit på marknaden före auktionen, särskilt om de har varit noterade i ett år eller mer, har svårt att överträffa sina tidigare listpriser på auktionen, eftersom de redan har exponerats för dessa priser," Brady sa.

Om Khadavis hem säljs för 50 miljoner dollar eller mer, kommer den moderna herrgården att få en plats bland de dyraste hem som någonsin sålts på auktion.

Här är en nedräkning av de fyra dyraste försäljningarna som någonsin uppnåtts på auktion, de massiva prissänkningarna de drabbades av vid auktionsblocket och en närmare titt på några av nyckelaktörerna i var och en av megaaffärerna.

Denna 60,000 2015 kvadratmeter stora, Versaille-inspirerade herrgård belägen i Hillsboro, Florida, kom ut på marknaden för första gången 159 med en rekordstor prislapp på XNUMX miljoner dollar. På den tiden var det det högsta noteringspriset någonsin för Broward Country, som gränsar till Palm Beach i norr och Miami-Dade i söder. 

Det överdådiga hemmet, kallat Le Palais Royal, var täckt av 22k bladguldsaccenter inifrån och ut och inkluderar flera vattenfall tillsammans med en 150,000 XNUMX gallon pool i resortstorlek på bakgården vid havet. 

Ägaren vid den tiden var Robert Pereira II, en chef på Middlesex Corporation, ett Massachusetts-baserat byggföretag grundat av Pereiras far. Från 2015 till 2018 var hemmet på och utanför marknaden och genomgick ett namnbyte från Le Palais Royal till Playa Vista Isle.

2018 tog Concierge Auctions herrgården till auktionsblocket. Offentliga register visar att det högsta budet lades av en LLC med rapporterade band till Teavanas medgrundare Andrew Mack. 

Hemmet, plus en obebyggd tomt bredvid, såldes för 42.5 miljoner dollar. Vid den tidpunkten var priset det högsta som någonsin uppnåtts på auktionen – men fortfarande 116.5 miljoner dollar mindre än Pereiras ursprungliga utropspris, vilket cementerade en prissänkning på cirka 73 %.

Villa Firenze i Los Angeles stadsdel Beverly Park tog enligt uppgift sju år att bygga och inkluderar 20 sovrum och 24 badrum, enligt noteringsmäklaren Hilton & Hyland.

Ägaren var den ungerskfödde miljardären Steven Udvar-Hazy som gjorde sin förmögenhet inom flygplansleasingbranschen och för närvarande är verkställande ordförande för Air Lease Corp.

I början av 2021 hade han redan försökt sälja huset i flera år. 

Herrgården kom först ut på marknaden 2017 för 165 miljoner dollar, vilket gör det till ett av de dyraste husen till salu i Amerika. Men den satt på marknaden i fyra år utan att köpa någon, och den var onoterad och åternoterad flera gånger innan priset sjönk något till 160 miljoner dollar 2020.

Rabatten på 5 miljoner dollar övertygade inte några köpare att hoppa, och tidigt 2021 gick bostaden på 67 Beverly Park Court på auktion utan reserv. Concierge Auctions körde den auktionen också. 

Offentliga register visar att affären stängdes i april 2021 för 51 miljoner dollar, inklusive en 12% köparavgift och en 1.5% provision som delas av mäklarna på noteringen, enligt auktionsplattformens webbplats. 

Hemmet köptes av Roy L. Eddelman Trust. Eddelman är grundare och tidigare ordförande för Spectrum Labs, som förvärvades av läkemedelsföretaget Repligen för 359 miljoner dollar 2017. 

Eddelmans vinnande bud på Villa Firenze representerade en minskning på 114 miljoner dollar från miljardärssäljarens ursprungliga pris - ett fynd med 69 % rabatt.

The Hearst Estate i Beverly Hills är ett av de mest kända husen som nyligen gick på auktion. 

Fastigheten med åtta sovrum och 15 badrum ägdes en gång av Randolph Hearst och gjordes ännu mer känd av filmer som "The Godfather" och "The Bodyguard" som innehöll den distinkta laxfärgade herrgården.  

Redan 2016 noterades hemmet för 195 miljoner dollar. Under åren kom den till och från marknaden och såg sin prislapp minskat till 48 miljoner dollar.

2019 fick LLC som ägde bostaden ett meddelande om försummelse av skulder på totalt mer än 26 miljoner dollar. Och 2021 såg dödsboets ägare, finansmannen och processledaren Leonard Ross, sitt hem gå till en auktion i tingshuset.

Fyra mäklare från tre mäklarfirmor representerade noteringen, inklusive John Gould från Rodeo Realty och Gary Gold med Hilton & Hyland. Båda agenterna var närvarande i rättssalen för att bevittna miljardärsbudkriget som följde.

Enligt Gould kom fem miljardärer in i rättssalen och domaren startade budgivningen på 48 miljoner dollar.

"Det var spännande", sa han. Domaren såg sig omkring i rummet och lade in bud i steg om $100,000 48: "48-ett, 48-två, 54-tre... Vid cirka 55-XNUMX miljoner dollar började de första säga: 'Nej, för rik för mig'."

Med spänningsbyggnaden, sa Hilton & Hylands Gold, börjar det kännas som att den en gång ouppnåeliga prislappen faktiskt kan vara inom räckhåll.

"Du har alla dessa människor som absolut lägger sina pengar redo att göra ett köp, och sitter där med andra människor som vill göra samma sak," sa Gold.

"Skillnaden är med den här typen av försäljning är att det inte finns några oförutsedda händelser, klubban går ner och du köper det huset," sa han.

Det högsta budet, plus auktionsavgiften på 12 %, förde det slutliga försäljningspriset till 63.1 miljoner dollar och överförde hemmet till Berggruen Holdings, investeringsinstrumentet för miljardären Nicolas Berggruens Charitable Trust. 

Var och en av noteringsagenterna delade en reducerad provision på affären, godkänd av domaren.

I oktober 2021 när affären stängdes slog Hearst Estate ut både Playa Vista Isle och Villa Firenze för att bli det dyraste huset som någonsin sålts på auktion, men priset var fortfarande cirka 131.9 miljoner dollar lägre än 2016 års utropspris, en 68 % nedskärning.

Varken Gould eller Gold var inblandade i hemmet när det först noterades på marknaden, men båda männen sa att skillnaden mellan ett utropspris och ett verkligt försäljningspris, vare sig det var på auktion eller i en traditionell försäljning, ofta säger mer om en säljares orealistiska förväntningar än vad det gör om marknadsförhållandena.

"Vem som helst kan fråga vad som helst de vill ha för en fastighet, så vitt jag är orolig," sa Gold. "När de ursprungligen bad 195 [miljoner dollar]... det var bara några säljare, du vet, drömmar." 

Rodeo Realtys Gould sa att han ser mycket "ego-prissättning", där en ägare ber en mäklare att lista hemmet med en gigantisk prislapp, mer baserad på husägarens stolthet än på marknadsbaserad värdering.

I verkligheten, sa han, kanske hemmen "inte är värda något i närheten av det." 

Den ökända mega-herrgården som heter The One sitter högt på Bel Air och sträcker sig över 100,000 21 kvadratmeter med 42 sovrum, 30 badrum, ett 60-bilsgarage, XNUMX fot inomhuspool och en stor nattklubb.

Behemoth publicerades ursprungligen av utvecklaren Nile Niami med en prislapp på 500 miljoner dollar. 

Det tog tio år att bygga bostaden på 944 Airole Way, och längs vägen samlade utvecklaren ett berg av skulder på 120 miljoner dollar, enligt domstolshandlingar.

Mega-herrgården var inte ens färdig innan den hamnade i konkursrättsförfarande och begav sig till auktionsblocket utan intyg om inflyttning och ett nytt begärt pris på 295 miljoner dollar.

Auktionen, som också hanteras av Concierge Auctions, hade ingen reserv som skulle stödja en låg tröskel för bud. Men i det här fallet skulle det vinnande budet kräva slutgiltigt godkännande av en konkursdomare, ett ovanligt scenario. Endast 5% av Concierge Auctions försäljning involverar nödställda fastigheter, enligt VD Brady.

The One mega-herrgård inbringade ett toppbud på 126 miljoner dollar, levererat av Richard Saghian, VD för snabbmodeåterförsäljaren Fashion Nova. Saghian betalade auktionsförrättarens standardköparpremie på 12 %, eller cirka 15 miljoner dollar, vilket ger det totala försäljningspriset till 141 miljoner dollar – överlägset mest betalt för ett enfamiljshus på auktion.

Veckor efter att en konkursdomare godkände försäljningen verkade Saghian mer än nöjd med affären. 

"Som en livslång Angeleno och ivrig samlare av fastigheter insåg jag detta som en sällsynt möjlighet som också låter mig äga en unik egendom som är avsedd att vara en del av Los Angeles historia," sa Saghian till CNBC genom en talesperson.

Han betalade bara $1,342 XNUMX per kvadratfot i ett område där exklusiva hem kan befalla tre till fyra gånger så många. Men experter säger att Saghian sannolikt kommer att behöva spendera många miljoner mer för att faktiskt färdigställa hemmet och få ett intyg om inflyttning. 

"Vi gjorde allt som var mänskligt möjligt för att få det högsta antalet," sa Compass-agenten Kirman, som fungerade som en domstolsgodkänd noteringsagent, tillsammans med Williams & Williams.

Kirman var öppet besviken över auktionsresultatet. 

Mäklaren, som delade en domaregodkänd provision på 1% på transaktionen, sa till CNBC att han hoppades att försäljningen skulle överstiga 177 miljoner dollar, ett rekordpris som sattes i oktober för en mycket mindre herrgård i Malibu.

– Jag ville slå rekord. Jag menar, jag ville tjäna, du vet, $200 [miljoner] eller mer, säger Kirman. "Vi var besvikna på det... men marknaden talade."