Feds pågående inflationskamp — som såg inteckning räntor ökning från 3 % till 6 % 2022 – har börjat den näst största bostadspriskorrigeringen efter andra världskriget.
Å ena sidan, fallet med 2.4 % i huspriserna i USA mellan juni och oktober är liten i förhållande till bostadskraschens 26 % nationella bostadsprisnedgång från toppen 2007 till botten 2012. Å andra sidan den pågående bostadspriskorrigeringen kan ha mycket gas kvar i tanken.
Leta inte längre än en Goldman Sachs tidning som gavs ut förra veckan med titeln "Blir värre innan man blir bättre." Det hävdade forskare vid investmentbanken i tidningen den nationella bostadspriskorrigeringen kommer att fortsätta till 2023.
"Vi sänker vår prognos för 2023 för depreciering från år till år i Case-Shiller Home Price Index till -6.1% från -4.1% tidigare. Detta skulle representera en sammanlagd topp-till-dal nedgång på cirka 10 % i amerikanska bostadspriser till slutet av detta år från juni 2022”, skriver Goldman Sachs-forskare.
till och med oktober, det eftersläpade Case-Shiller National Home Price Index har registrerat en -2.4% nationell bostadsprisnedgång. Men forskare vid investmentbanken uppskattar att när vi får november- och decemberavläsningarna kommer vi att se de nationella bostadspriserna redan sjunka -4%. Det betyder att vi kanske redan är halvvägs till Goldman Sachs uppskattade 10% topp-till-dal nedgång.
Nationellt borde en nedgång på 10 % från topp till botten av amerikanska bostadspriser – som klättrade med 41 % mellan mars 2020 och juni 2022 – inte göra för mycket ekonomisk skada, säger Goldman Sachs. Men företaget säger att vissa regionala marknader inte kommer att vara så lyckliga.
"Denna [nationella] nedgång bör vara tillräckligt liten för att undvika bred stress på bolånekrediter, med en kraftig ökning av utmätningar i hela landet verkar osannolik. Som sagt, överhettade bostadsmarknader i sydvästra och Stillahavskusten, som San Jose MSA, Austin MSA, Phoenix MSA och San Diego MSA kommer sannolikt att brottas med topp-till-dal-nedgångar på över 25 %, vilket innebär en lokal risk för högre förseningar för bolån som har sitt ursprung i 2022 eller sent 2021”, skriver Goldman Sachs.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
År 2023 förväntar sig Goldman Sachs tvåsiffriga bostadspriser på stora marknader som Austin (-15.6), San Francisco (-13.7 %), San Diego (-13.4 %), Phoenix (-12.9 %), Denver (-11.4 %). ), Seattle (-11.2%), Tampa (-11.2%) och Las Vegas (-11.1%). Dessa marknader är också just de platser där huspriskorrigeringen drabbade hårdast under andra halvåret 2022. Till och med november, Austin sjunker med 10.4 % från sitt högsta huspris 2022.
Varför förväntar sig Goldman Sachs korrigeringen att ge det största slaget mot marknader som San Diego och Austin? Investeringsbanken säger att dessa marknader är "överhettade", vilket innebär att bostadspriserna växer där blev för avskild från grunderna under pandemisk bostadsboom. Att vara avskild från grunderna ger ett särskilt hårt slag när inteckning räntor ökade som de gjorde 2022.
På väg framåt tror Goldman Sachs att många marknader i nordöstra, sydöstra och mellanvästern kan se mildare korrigeringar (om någon korrigering alls). Under 2023 förväntar sig investeringsbanken att bostadspriserna knappt kommer att falla på platser som Chicago (-1.8 %) och New York (-0.3 %), medan dess prognos visar att bostadspriserna stiger i Baltimore (+0.5 %) och Miami (+0.8 % ) år 2023.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
"Vår reviderade prognos för 2023 återspeglar främst vår uppfattning att räntorna kommer att ligga kvar på förhöjda nivåer längre än vad som för närvarande är prissatt, med 10-åriga statsräntor som toppar under tredje kvartalet 2023. Som ett resultat höjer vi vår prognos för den 3-åriga fasta bolåneräntan till 30 % för slutet av 6.5 (vilket representerar en ökning med 2023 bp från vår tidigare förväntning), skriver Goldman Sachs forskare. "Denna väg skulle göra att överkomligheten försämras stegvis, efter en liten förbättring under de senaste två månaderna."
Även om investeringsbanken förväntar sig att huspriserna i USA kommer att falla med 6.1 % 2023, förväntar den sig inte en långvarig nedgång som den tidigare bysten: 2024 förväntar sig Goldman Sachs att huspriserna i USA kommer att stiga med 1 % även när marknader som Austin och Phoenix fortsätter att falla.
"Förutsatt att ekonomin fortsätter att vara på väg mot en mjuk landning, undvika en lågkonjunktur och den 30-åriga fasta bolåneräntan faller tillbaka till 6.15 % i slutet av 2024, kommer bostadspristillväxten sannolikt att skifta från depreciering till en appreciering under trenden i 2024”, skriver Goldman Sachs.
Oavsett om det är Goldman Sachs prognos eller Moody's outlook, det största jokertecken för alla husprisprognosmodeller är fortfarande bolåneräntorna. (Du kan hitta den senaste bostadsprisprognosen från 27 av landets ledande fastighetsundersökningsföretag här..)
Som högst i november, den genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntan mätt med Mortgage Rate Daily låg på 7.37%. Men efter positiva nyheter om inflationsfronten de senaste månaderna har de finansiella förhållandena lossnat och den genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntan har sjunkit till 6.09 %. Om bolåneräntorna skulle fortsätta att sjunka, kan företag som Goldman Sachs behöva börja uppgradera sina bostadspriser.
Letar du efter mer bostadsdata? Följ mig på Twitter at @NewsLambert.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Mer från Fortune:
Air India kritiserades för "systemfel" efter att oregerlig manlig passagerare som flyger business class kissade på en kvinna som reste från New York
Meghan Markles verkliga synd som den brittiska allmänheten inte kan förlåta – och amerikaner kan inte förstå
"Det fungerar bara inte." Världens bästa restaurang läggs ner eftersom dess ägare kallar den moderna fine dining-modellen "ohållbar"
Bob Iger satte bara ner foten och sa åt Disney-anställda att komma tillbaka till kontoret
Källa: https://finance.yahoo.com/news/miami-escape-home-price-correction-160834132.html