Fler blandade signaler om bostadsekonomin

Jag växte upp på 80-talet, en period då inflation och lågkonjunktur var ett vanligt språk. I slutet av 70-talet rasade inflationen och så Federal Reserve höjde räntorna, en lågkonjunktur följde. Mitt minne av 1982 inkluderar oändliga rapporter om uppsägningar och ekonomiska svårigheter och stora halvtidsvinster för demokraterna. Sedan vände saker och ting. Idag är historien inte så enkel, och den är aldrig som händelserna utvecklas. The Ringer har en bra podcast som heter Plain English och jag hittade deras avsnitt Bostadsnedgången är på väg informativt och intressant. Jag spekulerade förra månaden om vad som händer med bostadsekonomin, men podden fick mig att tänka igen på vad som kan hända med bostäder 2023.

Värden Derek Thompson börjar med de konstiga signalerna som kommer från datakällor som rapporterar om olika ekonomiska trender, särskilt bostäder. Vissa mått visar att bostadspriserna och hyrorna faller med början tidigare i år medan den så kallade "headline inflationen", den som rapporterats av regeringen visar upp inflationen, till stor del driven av ökade bostadskostnader. En bred kategori som kallas "skydd" är en tredjedel av KPI-beräkningen, och när den indikatorn blir varm går den totala inflationen upp. Samtidigt, i den bredare ekonomin, har bruttonationalprodukten (BNP) gått ner och har varit två kvartal i rad, men sysselsättningssiffrorna håller sig starka.

Thompson är värd för Mark Zandi från Moody's Analytics för att ta reda på vad som händer, särskilt med bostäder. Först är det ett bra samtal om metodik. Hyresspårningsplattformarna som Zillow måste snabbare med sina undersökningar av hyresdata, medan Bureau of Labor Statistics släpar efter, med hjälp av ett undersökningsinstrument som använder en unik samplingsmetod. Poängen Zandi gör är att BLS-siffrorna släpar efter andra hyresmått, så hyrorna började faktiskt, totalt sett, falla tidigt på året och fortsätter att falla eller plana ut. Dessa förändringar kommer inte att dyka upp i BLS-siffrorna förrän senare, vilket kanske kan lindra inflationen mot slutet av året.

Zandi tar sig an Thompsons fråga om huruvida "det här är 2007 igen", med bostäder som vacklar på kanten av en brant krasch. Jag tyckte att Zandis svar var förnuftigt. Antagligen inte. Vi är inte på gränsen till krasch utan mer av en korrigering; på grund av eftersläpande produktion av bostäder under det senaste decenniet har utbudet fortfarande inte kommit ikapp efter bostadskraschen 2008. Därför, även om priserna på bostäder steg brant, skapar bristen på utbud ett tak. Han upprepar min poäng om människor som kan ha köpt hus på platser som Boise och Austin högst upp på marknaden med billiga pengar, men nu ser marknadsvärdet av deras köp falla tillbaka till jorden.

Han upprepar också min oro över att om det blir en verklig och varaktig lågkonjunktur kan de hushåll som gick all in på att köpa bostäder ställas inför stora utmaningar. Om en Fed-driven lågkonjunktur inträffar i början av 2023 för att korrigera för inflationen, och timmar minskar eller jobb går förlorade, kan betalningen av bolån bli svårare att göra, vilket leder till utmätningar. Allt beror på hur djup och varaktig en lågkonjunktur kan vara, och Zandi hävdar att vi inte befinner oss i en lågkonjunktur nu och på grund av ett starkt antal jobb kanske inte riktigt tippar in i en djup och varaktig 2023.

Till Thompsons fråga om byggbranschen och om jobben kommer att avdunsta där, satsar Zandi på flerfamiljsbyggande för att hålla den sektorn åtminstone oförändrad eftersom den bostadstypen verkar gå bra även medan småhusbyggandet släpar efter. Jag är skeptisk utan goda skäl till Zandis syn på flerfamiljshus annat än att jag tror att det återstår att se vad som händer med jobbtillväxt och inkomst och tillväxt.

Och det är där jag kommer att hoppa in med mina egna tankar när vi går mot slutet av 2022. Jag är naturligtvis ingen ekonom, men jag skulle revidera mina tidiga tankar och gissa att vi kommer att gå in i en period av lågkonjunktur 2023, en period där många av bostadsköpen 2021 kommer att verka som ett stort misstag. Jag tror också att byggandet av flerfamiljsprojekt, särskilt stadshus, som är till salu produkter, kommer att få höga vakansgrader. Många radhus och bostadsrätter kommer att stå på marknaden i månader innan de dras från marknaden eller säljs med stora rabatter. Räntorna är höga och jag tror att människor – investerare och köpare – kommer att hålla sig utanför spelet under första kvartalet 2023.

Psykologin 2023 kommer att vara nyckeln eftersom det alltid är en ekonomi. Kommer folk att känna sig glada över att vi tog oss igenom ett relativt Covid-fritt 2022, och kommer det att leda till ett överflöd som kommer att hålla produktionen hög? Kommer inte det att leda till mer inflation och därmed mer press från Fed på räntorna? Hur kommer dessa saker att fungera i kombination? Hur kommer allt detta att påverka bostadspolitiken, något jag vet mycket mer om den ekonomin?

Den sista frågan beror på något Thompson och Zandi diskuterar, arten av våra mått på månatliga bostadskostnader. Till skillnad från bensin går priserna på bostäder inte upp och ner märkbart dagligen, veckovis eller ens månadsvis. Generellt sett, om nyheterna rapporterar om stora hyreshöjningar, förblir de flesta människors hyra densamma. Och bolånen rör sig inte alls. Om marknaden förblir volatil, med "korrigeringar" eller "kollapser" eller "spikar" (välj ditt adjektiv eller adverb), måste folk jämföra sin egen erfarenhet med signaler i ekonomin.

Jag har ofta trott att vi skulle ha det bättre om hyra och bolån betalades veckovis eller till och med dagligen, eller hölls undan från varje lönecheck. Detta kan minska svängningarna i priserna, vilket gör dem mindre märkbara. Om folk var tvungna att skriva en check för sina skatter varje månad eller varje kvartal som småföretagare gör, kan attityden om skatter vara annorlunda. Jag undrar om folk skulle få mindre panik och därmed mindre benägna att kalla på hyreskontroll om de inte behövde skriva en enorm hyres- eller bolånecheck varje månad. Just nu känns den breda ekonomiska volatiliteten i bostadsekonomin inte abstrakt; det får folk att oroa sig och längta efter saker som hyreskontroll.

Volatiliteten i bostadsekonomin kommer att fortsätta långt in i 2023, och beroende på valresultatet kommer det att fortsätta att finnas press på beslutsfattare att reglera upp- och nedgångarna från marknaden. Om det trycket driver oss vidare mot mer och mer statligt ingripande or bättre politik kommer att bero på om beslutsfattare kan hålla huvudet och om de kan hitta bättre alternativ som mindre reglering och effektivare subventioner.