Bolåneränterörelser är oberoende och kan vända snabbt

Den snabba bolåneräntan på 4 % till 7 % har väckt oro för bostadsmarknaden. Fastighetsmarknaden för bostäder producerar dock sina egna cykler, till och med i strid med aktie- och obligationsmarknaderna. Det oberoendet kommer från fokus på utbud och efterfrågan på bostäder, nya och befintliga.

Sedan finns det fastighetslångivare. De är nyckeln eftersom de flesta köp är starkt belånade av långfristiga skulder. Bostadens hälsa och prisstyrka (säkerheterna) och låntagarnas kreditkvalitet (tillsammans med nuvarande sysselsättningsfaktorer) är viktiga faktorer för långivares vilja att ge bolån.

Bolåneräntan är där Wall Street kommer in. Med långivare som säljer av de flesta bolån, bestämmer de nuvarande räntorna och investerarnas efterfrågan vilken ränta som erbjuds.

Ser tillbaka för att förstå dagens bolåneränta

Eftersom fastighetscykler kan vara långa och ha olika egenskaper, är att titta på historien ett bra sätt att ta itu med frågan "Vart är bolåneräntorna på väg härnäst?" Så nedan är en månadsgraf som börjar 1950.

Varför så långt tillbaka? Eftersom det tidiga 1950-talet hade en bra ekonomi med stabil, låg inflation och matchande obligationsräntor. Bostäder och kommersiell utveckling gick bra under denna efterkrigsperiod. Bostadslån började årtiondet på cirka 4%. Sedan kom stigande inflation.

Det första stället att titta på är den cirkeln från 1959, där räntan först steg upp till 6% – jämförbar med dagens bolåneränta. Nivån var viktig eftersom investerare historiskt sett sett en avkastning på 6 % som säker för en långfristig obligation. Men 1959 bostadsköpare ansåg att räntan var extrem. Därför lyckades inte 6%-satsen hålla, och stannade i området 5-1/2% under de kommande sex åren.

Sedan kom genombrottet på 6 % utan fanfar, och steg därefter stadigt i fyra år upp till den röda zonen – den ovanliga nivån på 9 % till 10 %. Betyder det att dagens kurser också kan nå den nivån? Antagligen inte. Den betydande ökningen på 4 % började vid 5-1/2 %. Dagens 4% uppgång började på 2-1/2% till 3%. Varje uppgång var särskilt anmärkningsvärd, särskilt dagens på grund av dess hastighet. Eftersom sådana rörelser väcker investerarnas intresse (högre penningmängd) och oro för bostadsköpare (lägre efterfrågan på pengar), måste ökningen nödvändigtvis hamna i ett tak.

Historiens anfall av hög inflation

Efter att ha hängt kvar på den låga 7 %-nivån steg kursen igen – den här gången nådde den 10 % fem år efter att ha nått nivån på 9 % till 10 %. Återigen föll det dock tillbaka, men bara till 9 %-nivån.

Slutligen, fyra år senare, 1979, när stagflation och hyperinflation blev stora bekymmer, bröt takten lätt igenom 10 % för en snabb uppgång som gungade upp till 18 %.

Att använda den historien för dagens bolåneräntemiljö

För det första ger dagens 7%-nivå inga ledtrådar genom att jämföra den med den jämförbara 20-årsnivån när kurserna föll.

Det som är relevant är att upptakten till 7 % är jämförbar i storlek med de som diskuterats ovan. Skillnaden är den högre hastigheten. Viktigt är att varken storleken eller hastigheten förebådar en ytterligare ökning. Istället, som har hänt tidigare, tar berusande uppgångar plötsligt slut och vänder. Varför? För, medan låntagare kanske vrider sina händer, är långivarnas och investerarnas aptit ökad. Dessutom rullar alla som är inblandade i säljprocessen ut strategier som hjälper till att motverka köparnas oro (t.ex. sänkta handpenningar, justerbara bolåneräntor och sänkta räntor i första hand). Slutligen finns det den kraftfulla konkurrenskraften mellan långivare.

På denna marknad finns också förändringar i attityder för potentiella bostadsköpare och hyresgäster. Dessa tidigare icke-köpare kan ha en förändring i hjärtat. Om så är fallet kommer de att välkomna en mindre frenesierad marknad, där husen sitter kvar en tid och priserna faller tillbaka från sina snabba uppgångar. Högre bolåneräntor? Liksom tidigare perioder fokuserar bostadsköpare på att köpa en bostad, så de kommer att vara redo att arbeta med de förutsättningar som finns – inte förbli icke-husägare för att eventuellt få ett lägre kostnadsbolån samtidigt som de riskerar att huspriserna stiger igen .

Två utmärkta artiklar från The Wall Street Journal beskriv hur förutsättningarna har förändrats: För det första hur marknaden har förbättras för bostadsköpare. För det andra, hur hyresgästboomen är börjar gå sönder.

Summan av kardemumman – Fastighetsmarknaden skiljer sig från investeringsmarknaderna

Ta inte den 7% bolåneräntan som en ränteobligationsförsäljning. Den högre kursen är inte en språngbräda för högre priser. Det är en inbjudan till alla deltagare att göra något.

Det är bostadsmarknaden på jobbet. Den uppdämda efterfrågan på hus finns fortfarande kvar. Det måste helt enkelt finnas ett sätt att få de önskade bostäderna i bostadsköparnas händer. Det handlar om alla som är inblandade i branschen, så lita på att bra saker kommer att hända på bostadsmarknaden.

En mycket viktig skillnad mellan investerare och bostadsköpare: Investerare blir nervösa när priserna faller; Bostadsköpare blir exalterade. Så det är goda nyheter att bostadspriserna nu sjunker.