Nya varningssignaler dyker upp för Kinas fastighetsmarknad

BEIJING — Ny data visar att Kinas massiva fastighetssektor fortfarande kämpar för att vända, trots tecken på återhämtning tidigare i år.

"I en omsvängning från april accelererade priserna på bostadsmarknaden men försäljningen avtog", sa den USA-baserade China Beige Book i sin rapport för maj, som släpptes på tisdagen. Det är baserat på analysföretagets undersökning av 1,085 18 företag som genomfördes från 25 till XNUMX maj.

"Inom kommersiell fastighet försvagades både prissättning och transaktioner kraftigt", sa rapporten. "Dåliga resultat inom konstruktion och minskad finansiell aktivitet gjorde att kopparproducenternas resultat och produktion i maj minskade."

Peking har lättat på trycket på fastighetsutvecklare under det senaste året, efter ett tillslag mot deras skuldnivåer i augusti 2020. Fastighetssektorn och relaterade industrier har stått för mer än en fjärdedel av Kinas ekonomi, enligt Moody's uppskattningar.

Försäljningen av nya bostäder för veckan som slutade den 28 maj ökade med 11.8% från ett år sedan, en kraftig nedgång från 24.8% tillväxt en vecka tidigare, påpekade Nomuras kinesiska chefsekonom Ting Lu i en rapport på måndagen. Det är baserat på sju dagars glidande medelvärde från Wind Information.

Båda veckornas försäljningsvolym var lägre än under samma period 2019, före pandemin, enligt rapporten.

Det mesta av försäljningsminskningen härrörde från Kinas största städer, sa rapporten. Dessa så kallade tier-1-städer har varit en ljuspunkt eftersom människor tenderar att flytta till stadskärnor för att få jobb.

Investerare i kinesiska fastighetsutvecklare blir också mer skeptiska till marknaden.

Markit iBoxx-indexet för kinesiska högavkastande fastighetsobligationer är tillbaka till nära där det handlades i november, när Peking tillkännagav stöd för sektorn genom en "16-punktsplan."

Även om den planen "har varit avgörande för att sätta ett golv till denna kris", är initiativen endast inriktade på att stödja utvecklares skulder på projektnivå, sa analytiker från S&P Global Ratings i en rapport den 22 maj.

Det betyder att det fortfarande finns osäkerhet om huruvida utvecklare kan betala tillbaka investerare för obligationer på holdingbolagsnivå, sa ratingbyrån. De tittar på om utvecklarna kan generera tillräckligt med pengar från fastighetsförsäljningar.

I april påpekade analytikerna att försäljningen av nationella fastigheter sjönk till 900 miljarder yuan (126.87 miljarder dollar), under förra årets månadsmedelvärde på 1.1 biljoner yuan.

Under hela 2023 förväntar S&P att försäljningen av utvecklare i Kina kommer att falla med cirka 3 % till 5 % – något bättre än den tidigare prognostiserade minskningen på 5 % till 8 %.

Årets prognoser är baserade på förväntningar om att försäljningen i större städer växer med cirka 3%, medan försäljningen i mindre städer inte sjunker med mer än 10%, sa rapporten.

På den sekundära hemmarknaden har affärsaktiviteten "har svalnat sedan april, med ett fall i antalet listade till salu bostäder, lägre utropspriser och färre transaktioner", sa Fitch Ratings i ett pressmeddelande på måndagen.

"Denna avmattning följer på en stark återhämtning under 1Q23, vilket tyder på att husköparnas förtroende förblir bräckligt mitt i osäkra ekonomiska utsikter och svaga sysselsättningsutsikter."

Nya bostäder i Kina säljs vanligtvis innan byggherrar är färdiga med att bygga lägenheterna.

"Sentimentet på den sekundära hemmarknaden kan generellt ses som en barometer för fastighetssektorn, eftersom prissättning och utbud inte är föremål för tillsynsmyndigheternas ingripande - till skillnad från marknaden för nya hem", sa Fitch-analytikerna.

Sekundär bostadsförsäljning påverkar också i hög grad priserna på nya bostäder, sa analytikerna, och uppskattar att mer än hälften av de hem som säljs i Kinas största städer faller in på den sekundära bostadsmarknaden.

Den svaga utvecklingen i maj kommer mitt i förhöjda marknadsförhoppningar om en återhämtning.

En kvartalsundersökning från People's Bank of China hade funnit en ökning i lokalbefolkningens intresse att köpa ett hus under de kommande månaderna - och större förväntningar på högre fastighetspriser.

Fastighetsmarknaden befinner sig fortfarande i en "anpassningsperiod", sa Liu Lijie, marknadsanalytiker vid Beike Research Institute, i en skriftlig kommentar på tisdag översatt av CNBC.

Regeringens politik måste förbättra marknadens förväntningar på en återhämtning av fastigheter, sa Liu och noterade att ytterligare åtgärder kan vidtas även i stora städer för att öka bostadsköpen.