New Yorks "zombie"-kontor tornar upp sig när räntorna stiger

Under en långvarig tjurmarknad underblåst av historiskt låga räntor och nästan gratis pengar ledde Doug Harmon och hans team rekordstor försäljning för många av Manhattans trofékontorsbyggnader.

Inte längre. Nuförtiden ägnar Harmon, ordföranden för kapitalmarknaderna på Cushman & Wakefield, fastighetsserviceföretaget, mycket av sin tid på att utföra "triage", som han uttrycker det.

Världens största kontorsmarknad har på senare tid uthärdat avgången från stora kinesiska investerare, uppkomsten av Covid-erans distansarbete och det ekonomiska nedfallet från Ukrainakriget. Nu ökar oron för att den dramatiska ränteuppgången kommer att bli för mycket för många ägare att stå ut med och att en efterlängtad beräkning närmar sig.

"Det finns en konsensuskänsla av att kapitulationen är på väg," sa Harmon, som liknade stigande priser med bensin som antände en kontorseldstorm. "Överallt jag går, var som helst i världen nu, säger alla som äger kontor: 'Jag skulle vilja lätta på min börda'."

Branschen är full av prat om partnerskap som går sönder under tvång, kontorsbyggnader som konverteras för andra ändamål och spekulationer om vilka utvecklare som kanske inte tar sig till andra sidan. Samtidigt förbereder sig opportunister för vad de tror kommer att bli en mängd nödställda försäljningar till knockdown-priser, kanske under det första kvartalet nästa år.

"Vi kommer att se nöd," sade Adelaide Polsinelli, en veteranmäklare på Compass. "Vi ser det redan."

Sedan januari har aktierna i SL Green och Vornado, två börsnoterade REITs som är bland New Yorks största kontorsägare, fallit med hälften.

Nya tecken på påfrestning kom denna vecka. Blackstone, private equity-företaget, sa till investerare att det skulle begränsa inlösen i en kommersiell fastighetsfond på 125 miljarder dollar.

Det framkom också att Meta, Facebooks moderbolag, skulle frigöra cirka 250,000 XNUMX kvadratmeter utrymme vid den nya Hudson Yards-utvecklingen för att minska kostnaderna. Det och andra teknikföretag hade varit bland de sista källorna till expansion på Manhattans kontorsmarknad från pandemitiden.

Den lilla samlingen av kontor som Hudson Yards – med nybyggnation och de finaste bekvämligheterna och lägena – är fortfarande i hög efterfrågan, enligt Ruth Colp-Haber, som, som chef för Wharton Properties, konsulterar företag om leasing.

Men, varnade hon, den verkliga "faran lurar nere i klass B- och C-byggnaderna som förlorar hyresgäster i en alarmerande takt utan ersättare." Sammantaget uppskattade Colp-Haber att ungefär 40 procent av stadens kontorsbyggnader "nu står inför ett stort beslut" om sin framtid.

Prognostiker har förutspått undergång för kontorssektorn sedan Covid-pandemin började, vilket har accelererat en trend mot distansarbete och därmed minskat efterfrågan på utrymme. Enligt Kastle Systems, kontorssäkerhetsföretaget, är den genomsnittliga beläggningen på vardagar på kontor i New York fortfarande under 50 procent. En särskilt svår och ofta citerad analys av professorer vid Columbia och New York University uppskattade att det samlade värdet av amerikanska kontorsbyggnader skulle kunna krympa med cirka 500 miljarder dollar – mer än en fjärdedel – till 2029.

Sektorn har hittills trotsat sådana förutsägelser. Hyresavtal löper i allmänhet på sju till tio år och så hyresgäster har fortfarande betalat hyra även om få av deras anställda kommer till kontoret. I djupet av pandemin var långivare också villiga att visa eftergivenhet eller, som vissa uttryckte det, att "förlänga och låtsas."

Men den kraftiga ränteuppgången kan äntligen tvinga fram frågan. Finansiering har plötsligt blivit dyrare för ägare och utvecklare — om det överhuvudtaget finns tillgängligt. "Om du har skulder som kommer att förfalla, fördubblas plötsligt dina räntor och banken kommer att tvinga dig att lägga pengar i tillgången," sa en utvecklare.

Byggnader av lägre kvalitet kan vara de mest utsatta. När hyreskontrakten löper ut bultar många hyresgäster eller kräver hyressänkningar. Även när deras intäkter minskar måste ägarna fortfarande betala skatter och driftskostnader.

Bob Knakal, ordförande för investeringsförsäljning på JLL, ser en växande hord av "zombie" kontorsbyggnader på Manhattan som fortfarande lever men inte har någon uppenbar framtid. Den typiska zombien kan ha köpts för flera generationer sedan och levererade månatliga checkar till en ständigt växande lista av förmånstagare.

”Nu är byggnaden inte konkurrenskraftig ur ett uthyrningsperspektiv eftersom den behöver en ny lobby och nya hissar och fönster och badrum. Och om du gick till de 37 personerna och sa: 'Vet du vad? Du måste skriva en check på $750,000 XNUMX så att vi kan fixa uppbyggnaden.' De här människorna skulle få en hjärtinfarkt”, sa Knakal.

Om det finns skulder att rulla över kommer långivare att kräva att ägarna bidrar med mer eget kapital för att kompensera för byggnadens fallande värde. "Det finns en räkning som kommer att komma," sa Knakal, "och jag tror att det kommer att bli en utmaning för många av dessa människor att refinansiera."

Det verkar stimulera till en uppsjö av diskussioner i bakrummet mellan låntagare, banker, privata långivare och andra.

Manus Clancy, analytiker på Trepp, som övervakar kommersiella inteckningssäkrade värdepapper, liknade situationen med situationen för fysiska köpcentra för fem år sedan när deras utsikter försämrades. Många hamnade i slutändan på utestängning. Huruvida ett kontorslån skulle kunna refinansieras, förutspådde han, skulle bero på byggnadens nyhet, beläggningsgrad och hyreskontraktens längd. "Det finns inte mycket nöd, i sig, det finns mycket oro," sa han.

Vissa föråldrade kontorsbyggnader kan konverteras till bostäder, vilket i teorin skulle bidra till att lindra New Yorks kroniska brist på bostäder. Men det är lättare sagt än gjort, säger många experter. Det skulle kräva områdesändringar. Även då är många kontorsbyggnader kanske inte lämpliga kandidater för bostadsomvandlingar - antingen för att deras golvplattor är för stora, deras hissar är felaktigt placerade, deras fönster inte öppnas eller deras stadsdelar är oattraktiva. För att göra sådana projekt lönsamma måste ägarna sälja till stora rabatter.

Det har inte hänt – åtminstone inte offentligt. "Ingen vill vara den första att doppa tån i det här eftersom ingen vill sätta ett nytt låg i onödan," sa David Stern, grundare av Townhouse Partners, ett konsultföretag som utför due diligence för kommersiella fastighetsgaranter. "Det är vad alla väntar på: denna otroliga omvärdering." I mer vardagliga termer, skämtade en utvecklare att vissa ägare, som är vana vid att inneha fastigheter i åratal, ännu inte hade "sett Jesus" - men de skulle.

Under tiden har några nyligen genomförda transaktioner antytt om marknadens förändring. I juli sålde RXR och Blackstone 1330 Sixth Avenue för 325 miljoner dollar, en minskning från de 400 miljoner dollar som RXR betalades 2010. 2014 betalade Oxford Properties, ett kanadensiskt värdepappersföretag, 575 miljoner dollar för att vinna ett budkrig för 450 Park Avenue, en 33:a -våningstorn. Den såldes av en efterföljande ägare i april för 440 miljoner dollar.

"Vad är det värt idag?" frågade en mäklare. "Mindre än 440 miljoner dollar."